Як купити квартиру в новобудові

Купівля квартири в новобудові вимагає ретельної перевірки всіх нюансів. Але особливу увагу слід звернути наступні 10 пунктів ...

Портал нерухомості Stopmakler звертає увагу, що якщо ви плануєте придбати квартиру в новобудові, попередньо слід обов'язково убезпечити себе від нечесних забудовників, адже в останні роки з вини непорядних будівельних компаній постраждало чимало українських інвесторів. Отже, повноцінна «експертиза» обраного забудовника повинна обов'язково включати в себе наступні 10 пунктів:

Уважно вивчайте цінові пропозиції! Пам'ятайте, що демпінгові ціни найчастіше пропонують або нестабільні компанії, або ті забудовники, у кого на даний момент готовий лише котлован під об'єкт.

Низька вартість квадратного метра в наш час повинна викликати аж ніяк не бажання негайно ж укласти угоду, а навпаки - уважніше придивитися до забудовника і визначити, в чому ж криється підступ.

Наприклад, якщо середня ринкова ціна квадратного метра київського житла класу «економ» становить 8800-10 500 грн. а якась фірма пропонує вам ціни на рівні 7000-8000 грн. - це привід задуматися. Як правило, забудовники, настільки сильно занижують ціни, або мають серйозні проблеми, які загрожували «заморожуванням» будівництва, або ж взагалі спочатку не планували довести будівництво до кінця. Подібні «діячі» зазвичай розраховують на недосвідченість і довірливість інвесторів, а будівництво в цьому випадку виступає лише в якості слушним приводом для, скажімо так, «збору коштів». Також рекомендується не забувати про ризики, які супроводжують інвестування житла на етапі котловану.

Особливу увагу слід звернути на інформацію про замовника, генпідрядника та розробника будівництва, яка теж повинна бути повністю представлена на сайті. Якщо у забудовника в роботі знаходиться декілька об'єктів, - перевірте, чи скрізь фігурує один інвестор-підрядник та інвестор-замовник. І якщо виявиться, що в інвесторів значаться різні компанії, хоча всі проекти формально належать одній структурі, - це достатній привід задуматися, чи все там «чисто».

3. Знайомство з історією фірми

Історія компанії-забудовника - один з найважливіших моментів, які необхідно прояснити перед тим, як укласти договір на покупку житла в новобудові (про подробиці самого договору ми поговоримо в кінці даного матеріалу). В наші дні відмінною підмогою для з'ясування всіх подробиць є інтернет-спілкування на спеціалізованих форумах: тут ви зможете знайти реальних інвесторів обраного вами забудовника і порадитися з ними по вас цікавлять. Також корисно уважно вивчити відгуки про будівельну компанію і матеріали ЗМІ, присвячені їй: якщо з компанією «щось не те» - ви з легкістю знайдете цю інформацію в мережі (наприклад, у вигляді журналістських розслідувань), навіть якщо частина хвалебних відгуків про неї була залишена її ж співробітниками.

Зверніть увагу на кількість об'єктів, вже зданих забудовником в експлуатацію і перевірте, скільки об'єктів «в роботі» числиться за ним на даний момент. Якщо зараз забудовник працює над трьома або більше проектами, і при цьому у нього немає жодної завершеної - починайте пошуки іншої компанії, так як інвестиційні ризики дуже високі.

Порядний забудовник повинен мати у своєму розпорядженні наступними документами (і негайно надавати їх на прохання інвестора):

- рішення місцевого органу влади про відведення земельної ділянки під будівництво;

- договір оренди ділянки (тут слід звернути увагу на терміни договору: в ідеалі він повинен бути укладений на період, що перевищує задекларований термін будівництва);

- ТУ на комунікації;

- проект і його експертиза;

- ліцензія, що підтверджує право здійснення будівельної діяльності;

- дозвіл на проведення будівельних робіт.

5. Перевірка репутації забудовника

Отримати уявлення про репутацію обраної будівельної фірми можна різними способами, і краще використовувати їх все. Потрібно провести моніторинг інтернет-ресурсів на предмет:

а) відгуків інвесторів об'єктів, введених в експлуатацію обраним забудовником. Слід з'ясувати, чи вчасно здавалися попередні об'єкти, як скоро в будинку були проведені вода і електрика на постійній основі, які проблеми виникали з комунікаціями, і як швидко вони вирішувалися забудовником.

б) наявності у забудовника солідних партнерів - банків, підрядників, архітектурних бюро з хорошою репутацією. Стабільний забудовник обов'язково повинен мати настільки ж стабільних партнерів, відомих на ринку з хорошого боку і довготривало співпрацюють з будівельними фірмами.

7. Юридична чистота

Необхідно перевірити юридичну чистоту придивилася компанії - тобто, з'ясувати, чи не фігурує вона в будь-яких судових позовах. Дана інформація публікується на офіційному сайті Єдиного держреєстру судових рішень.

8. Спостереження за процесом

Так, саме спостереження в прямому сенсі - приїжджаємо на будівництво і особисто оцінюємо швидкість просування робіт. Для того щоб зробити правильний висновок, покупцеві знадобиться деякий час - 1-2 тижні візитів, - але зате в підсумку стане ясно, чи варто інвестувати сюди свої кошти, або ж ви маєте справу з черговим «довгобудом».

Зверніть увагу на кількість робочих на будмайданчику, як часто майданчик буває порожньою, оціните активність використання будівельної техніки і особливо підйомного крана - він повинен не просто служити «реквізитом» майданчики (оскільки може бути просто взятий в оренду забудовником «для солідності»), а постійно перебувати в роботі. До слова, багато серйозних компаній ведуть будівництво своїх об'єктів без вихідних, і навіть в нічний час.

Якщо ви помітите, що робота на майданчику рухається занадто повільно або рухається взагалі - без всяких сумнівів відмовляйтеся від ідеї вкласти гроші в це будівництво, оскільки це занадто ризиковано.

9. З ким укладати договір

Необхідно з'ясувати, через яку саме організацію забудовник пропонує інвесторові вкласти кошти в будівництво. В ідеалі це можуть бути: ФФБ (фонд фінансування будівництва) або викуп цільових облігацій.

Також існують і інші, сумнівно-законні схеми вкладення коштів: попередній договір, заставна, договір переуступки - однак юристи не рекомендують зв'язуватися з ними, оскільки вони можуть бути чреваті неприємними наслідками.

Солідні забудовники з гарною репутацією вказують в договорі реквізити компанії, необхідні для внесення оплати через банківську касу. При цьому вся платіжна документація зберігається. Порядний забудовник не стане приймати від інвестора пачку готівки або вчиняти будь-які інші фінансові махінації в обхід банку - наприклад, пропонувати клієнтові перевести кошти на рахунок якоїсь незрозумілої фірми з невідомими реквізитами.

ОБОВ'ЯЗКОВІ ПУНКТИ ДОГОВОРУ

Договір при операціях з нерухомістю є настільки важливим документом, що про нього варто написати окремо. Отже, в договорі із забудовником обов'язково повинні фігурувати такі пункти, як:

1. Вказівка секції та поверху розташування квартири, що купується, її номер, площа, вартість одного квадратного метра.

2. Точні (а не приблизні) терміни виконання всіх робіт і передачі будинку в експлуатацію.

3. Опис планування квартири (вкрай бажано - з додатком схеми).

4. Вичерпна і зрозуміле (а не розширене і розмите) опис:

- відповідальності забудовника у разі порушення термінів будівництва будинку і введення його в експлуатацію;

- непередбачених обставин, які можуть знімати відповідальність з забудовника (форс-мажор).

5. Зобов'язання забудовника не відчужувати третім особам майнові права на квартиру.

6. Порядок оплати (інвестування). Терміни, етапи, розміри платежів.

7. Перелік всієї документації, на підставі якої будівництво здійснюється забудовником. При цьому важливо, щоб договір укладався саме з тим юридичному особою, щодо якої видана дозвільна документація.

8. Термін дії даного договору і реквізити сторін.