Як безконфліктно і з вигодою розпоряджатися своєю часткою в квартирі

У нашій країні практика спільного пайової володіння житлом - справа звичайна і дуже поширене. Ще з часів приватизації більша частина об'єктів нерухомості переходила в приватну власність саме частками.

Сьогодні нерухомість також часто купується в часткове володіння. Нарешті, не уникнути виникнення часткової власності при розділі спільного нерухомого майна між колишнім подружжям, воно може виникнути при даруванні, спадкуванні житла і т. Д. Юридично правильно називати таких співвласників житла співвласниками.

Поки відносини між співвласниками не затьмарить конфліктами, ніхто з них не відчуває тривог щодо свого статусу володіння нерухомістю. Але як тільки співвласники позбавляються взаєморозуміння, неминуче постає проблема поділу цього специфічного майна. І рішення у цієї проблеми - далеко не з простих.

Типовий приклад: квартирою в рівних частках володіють подружжя. Після смерті чоловіка його частка (половина квартири) ділиться між вдовою і сином померлого. Тоді у подружжя в частці виявляються три чверті житла, а у сина - чверть. Якщо другий бажає взяти свою частину, найпростішим варіантом стане продаж квартири і пропорційне часткам розподіл виручених коштів. Однак вдова може виступити проти подібного рішення, і ось тут виникає вкрай конфліктна ситуація. Дитина померлого може просто махнути рукою на законну спадщину, але може і відстоювати своє право володіння. З його боку будуть законними заселення в квартиру, передача своєї частки в довірена управління або її продаж. І в такому випадку для вдови можливі куди більш неприємні варіанти розвитку подій аж до необхідності за мінімальну вартість продати свою частку житла і покинути його.

Продаємо частку правильно

Якщо співвласник квартири намір її продати, за законом він повинен сповістити про це інших співвласників і запропонувати їм зробити покупку. Зазвичай таке повідомлення робиться письмово, із зазначенням точної ціни. У разі письмової відмови інших власників або якщо в найближчий місяць пропоновану частку не буде викуплене, співвласник має повне право реалізувати свою частку будь-якому покупцеві.

Зверніть увагу: вартість продажу при цьому повинна повністю відповідати ціні, по якій продавець письмово пропонував свою частку іншим співвласникам. В іншому випадку співвласники квартири можуть в судовому порядку вимагати скасування угоди.

Втричі нижче ринкової

Фахівці з нерухомості підкреслюють, що часткове володіння житлом - це зовсім не володіння конкретної кімнатою в квартирі. Наприклад, співвласник може навіть не мати права проживати в цій квартирі, і, отже, ціна його часткової власності зовсім не дорівнює ринковій вартості нерухомості по метражу. За словами одних експертів, квадратний метр частки об'єкта нерухомості зазвичай дешевше квадратного метра в квартирі або будинку з одним власником приблизно на 15-40%. Інші фахівці озвучують цифру в 20-30% від вартості звичайної нерухомості в якості ціни на частку в квартирі. Причому практика скоріше підтверджує останні дані, якщо розглядати вартість цілих квартир і часткою в них на прикладі українських мегаполісів, як мінімум. Найбільш сильно втрачають в ціні частки в невеликих квартирах (проблемні частки), де одночасне проживання всіх співвласників неможливо фізично.

Отже, згадаємо про ситуацію з дружиною і сином померлого, які мають нерівні частки в успадкованої квартирі. Син має право продати свою чверть житла тільки за восьму частину ринкової вартості, тому що за велику ціну ніхто не купить. Вдова при цьому може заплатити ту саму ціну восьмий частини квартири і, по суті, купити об'єкт в два рази дорожчий, тому що після цього стає одноосібним і повноправним власником всієї квартири.

Деякі співвласники житла, повністю його захопили, поводяться ще радикальніше. Адже без їх згоди інші частки реалізувати неможливо, значить, можна, не викуповуючи чужі частки, безкарно розпоряджатися всією квартирою або будинком.

Коли співвласники не можуть вирішити питання поділу своїх часток безконфліктно, частини з них доводиться роками жити в облозі інших співвласників, які не пускають в квартиру. Ця тактика дієва, але не в тому випадку, якщо власник меншої частки всерйоз береться за відстоювання свого права співвласника. Для нього є кілька законних варіантів вирішити проблему:

заселення через суд;
самовільне заселення;
продаж своєї частки сторонньому покупцеві;
продаж своєї частки окупованих житло співвласнику.

Є і п'ятий варіант - вимагати виділення своєї частки у вигляді ділянки житла. Але це скоріше теоретичний шлях вирішення питання, тому що в звичайних міських квартирах реалізувати це безболісно для всіх співвласників майже нереально.

Заселитися за рішенням суду

Юристи стверджують, що в досяжному ідеалі співвласники житла повинні добровільно встановлювати умови користування спільної квартирою. Але конструктивний діалог виходить далеко не завжди, і тут доводиться звертатися до суду. У цьому випадку рішення суду значно залежно від наявності / відсутності у кожного із співвласників іншої нерухомості, утриманців, фінансового становища учасників позови і т. Д. В однокімнатній квартирі майже напевно встановлять право проживання для багатодітного власника меншої частки, якщо у того немає іншого житла, а власника більшої частки «попросять» з оспорюваної квартири через наявність у власності іншої житлової нерухомості. Нерідкі випадки, коли агресора з квартири суд виселяє, а співвласнику з ущемленими правами дають зелене світло. Але в ситуаціях з багатокімнатними квартирами суд надає всім власникам користуватися різними кімнатами, з огляду на розміри часток володіння і самих кімнат.

Тривалість подібної судової тяганини зазвичай - від півроку до року. І навіть по завершенню процесу світ зазвичай не приходить у взаємини співвласників. Адже усунути особистий конфлікт правосуддя не в силах, а співвласники можуть регулярно міняти замки на вхідних дверях. Ні судові пристави, ні поліція в таких ситуаціях допомогти не зможуть. Єдиний вихід - повторне звернення до суду.

самовільне заселення

Знову ж, теоретично можна вирішити питання, не вдаючись до судових позовів. Коли людину не пускають у власне житло, він має повне право самостійно проникнути в нього і навіть застосувати для цього силу (тільки зламати двері, але не битися і не руйнувати стіни житла). Регулює цю ситуацію ст.12 ГК РФ: поведінка защемленого співвласника буде витлумачено законом як самозахист прав. Юристи наполегливо рекомендують перед спробою зламати двері забезпечити докази того, що робилися безуспішні спроби мирного вирішення проблеми. Наприклад, такими послужать завірена співробітниками пошти копія телеграми з проханням до кривдника надати доступ до свого житла і дати ключі від нього або попередню заяву в поліцію на узурпатора. Подібні заходи попередять претензії до вломилися в будинок співвласника з боку правоохоронних органів. Але потрібно розуміти, що особистий конфлікт співвласників після цього лише посилиться.

продаж частки

Важливий момент: квартира з декількома власниками згідно із законом може бути у спільній частковій власності або ж у спільній власності без визначення часток, згідно ст.224 ГК РФ. І в другому випадку ніхто з співвласників не має права продавати свою частину, тому що юридично і фактично її просто не існує. Але при цьому таке житло за домовленістю співвласників або в судовому порядку можна переоформити в часткову власність.

Продаж своєї частки - найпростіший в реалізації варіант. Звичайно, потрібно відправити співвласникам письмові повідомлення про продаж, дотримати ще кілька формальностей, але це в будь-якому випадку простіше, ніж проводити судові тяжби або йти на застосування фізичної сили в спробах скористатися своєю частиною житла.

При наявності усної домовленості про реалізацію частки з співвласниками, не будуть потрібні і повідомлення. Оформлення купівлі-продажу проводиться стандартно. Ускладнює ситуацію відмова співвласників від самостійної покупки частки і від продажу третім особам. Тоді угоду зазвичай затягують, ухиляючись від повідомлень про продаж. У будь-якому випадку необхідно розіслати співвласникам телеграми або рекомендовані листи-повідомлення про продаж. У разі наполегливої мовчання з боку повідомлених співвласників, після якого частка буде реалізована не їм, суд майже напевно визнає законність угоди.

Є ще один радикальний варіант вирішення проблеми, який не вимагає контакту з співвласниками. Справа в тому, що згода останніх не потрібно при даруванні частки житла. Якщо даруванням маскується продаж, угоду можна оскаржити в суді, але довести факт продажу практично неможливо.

Інший спосіб уникнути співвласників - заставу. Власник частки оформляє згідно ст. 807 ГК України зі стороннім покупцем договір позики на суму, що дорівнює запланованої вартості продаваної частки. Заставою по позиці виступає ця сама доля. Застава реєструється в Росреестра, власник отримує гроші у позикодавця, а після боку оформляють угоду про відступне: завуальований покупець прощає борг, а натомість отримує предмет застави - власне, частку в квартирі. Мінус такої схеми - можливі проблеми при оформленні застави в Росреестра, тому оптимально в таких випадках вдаватися до послуг професійних ріелторів або юристів. У великих українських містах є агентства нерухомості, які працюють з такими об'єктами.

Хто купує частки

Перші набувають частку для власного проживання в квартирі, сподіваючись домовитися з іншими співвласниками. Чи потрібно говорити, що цей варіант дуже ризикований?

Інші купують частку нерухомості, щоб отримати постійну прописку. Тут частка може бути сміховинно маленькою - хоч сотої, тому що для реєстрації за місцем проживання згоду співвласників не потрібно. Потрібно просто пред'явити в паспортному столі документи, що підтверджують право власності на частку. Але прописати третіх осіб без згоди співвласників не вийде, помічають експерти. Виняток робиться лише для неповнолітніх дітей, яких прописують до батьків.

Рейдери, які набувають частки в квартирі, щоб нав'язати співвласникам свої умови - зазвичай схилити до продажу своєї частки. Останній тип покупців - це велика проблема для власників часткою, які вигнали з житла інших співвласників. Професійний рейдер здатний забезпечити нестерпні умови життя своїм сусідам. Наприклад, власник четвертої частини квартири навмисно затопив вночі нижні поверхи, жителі яких подали в суд на всіх власників квартири. Виходить, що власнику іншої частини квартири вигідніше продати рейдеру свою частку, ніж виплатити компенсацію сусідам.

Отже, Новомосковсктелі цієї статті тепер знають: навіть з самим агресивним співвласником квартири можна впоратися абсолютно законним способом. Однак очевидно й те, що оптимальний варіант поведінки - НЕ ескаліровать конфлікт, а намагатися домовитися з співвласниками, викупити інші частки або разом продати житло. Результатом буде більший прибуток і меншу кількість витрачених часу і нервів.

story: view | realty: - | 1.1250 | 59