Історія розвитку іпотечного кредитування

Іпотека ... Слово, яке настільки щільно увійшло в наш побут, що сприймається, як щось дуже звичне, знайоме, звичайно, викликає неоднозначні думки і нарікання, але при цьому стало невід'ємною частиною життя дуже багатьох Украінан, ще більшого числа європейців і переважної більшості американців.

Тим часом, настільки актуальна і сучасна іпотека виникла як вид кредитування дуже давно - ще в Стародавній Греції, і за свою довгу історію встигла пережити і піки популярності, і періоди забуття, а в даний час є важливою частиною економіки практично всіх розвинених держав і необхідним елементом економічної політики.

найдавніша історія

Вперше термін «іпотека» був введений в Стародавній Греції відомим реформатором і політичним діячем Солоном ще в VI столітті до нашої ери. Звичайно, система застав, під які видавали кредити лихварі і просто заможні громадяни, існувала і до цього, однак раніше предметом застави виступав сам позичальник. У разі невиплати боргу він ставав рабом свого кредитора на певний, що залежить від розмірів боргу термін, і був змушений відпрацьовувати отримані кошти часто непосильною працею.

Герріт ван Хонтхорст. Солон і Крез. 1624

Солон ж запропонував використовувати в якості такого застави цінне рухоме і нерухоме майно громадянина. А для того, щоб засвідчити угоду на земельній ділянці позичальника встановлювався спеціальний стовп, на якому вказувалися імена кредитора і позичальника, сума боргу і умова - виносити і продавати майно з даної ділянки до погашення боргу заборонено. Тобто, в принципі, основні моменти сучасного кредитного договору з'явилися вже тоді.

Такий «говорить» стовп називали «іпотека» - «hypotheka», що в перекладі на українську означає «підставка, підпора».

Звичайно, в подальшому від використання стовпів відмовилися, замість них з'явилися спеціальні книги, що отримали назву «іпотечні», а ось сам принцип кредитування під заставу нерухомого (і не тільки) майна прижився і отримав новий розвиток вже за часів Римської імперії.

До речі, в республіках Стародавньої Греції, система іпотечного кредитування була цілком відкритою, і кожен кредитор міг у будь-який час ознайомитися зі станом земельної ділянки або будівлі, яке пропонувалося йому в якості застави. Позичальник же міг бути впевнений, що умови кредитування остаточні і в разі утисків і нових вимог з боку кредитора він зможе звернутися зі скаргою до влади. Однак самі умови іпотеки в Стародавній Греції були досить жорсткими - кредитор мав повне право продати отримане в заставу майно, якщо йому пропонували більш високу ціну, так що багато в чому така система була заснована на особистих відносинах і довірі між сторонами. Такі кредитні операції носили назву «фидуции».

У Римській імперії вже в 1 столітті нашої ери були відкриті перші іпотечні установи, а в період правління імператора Антонія Пія, у 2 столітті нашої ери була розроблена система законодавчих актів, які регулювали діяльність таких кредитних установ.

Цікаво, що перші державні програми, за якими кредити особливо нужденним верствам населення - сиротам та вдовам, видавалися за пільговими ставками, з'явилися ще в Стародавньому Римі, за імператора Траяна. У той час пільгова ставка становила 5% річних.

Eugène Ferdinand Victor Delacroix. La justice de Trajan. 1840

Тоді ж кредитна угода із заставою у вигляді нерухомого майна зазнала змін - кредитор тепер мав право продати заставне майно тільки в тому випадку, якщо позичальник не виконував взяті на себе зобов'язання щодо своєчасної виплати сум застави. Така угода отримала назву «пігнус» - неформальна застава.

Одночасно з розвитком іпотеки з'явилися і перші шахраї - деякі власники нерухомості закладали своє майно кілька разів і таким чином отримували суму, що набагато перевищує дійсну вартість будинку або земельної ділянки.

Після падіння Римської імперії іпотеку чекав період деякого забуття, до появи досить розвинених держав Середньовічної Європи. Однак угоди, в яких заставою кредиту служило нерухоме і особливо цінне майно позичальника відбувалися в усі віки, без будь-якого втручання державної влади.

Іпотека в Середньовіччі

Новий виток розвитку іпотеки настав в середні століття, коли рабовласницький лад став здавати свої позиції, і все більшого поширення набуло надання земель в оренду. Спочатку найбільш частим предметом застави виступали знаряддя праці, а потім і нерухоме майно.

Цікаво, що, наприклад, в Німеччині іпотека як така з'явилася в 14 столітті, а ось перші державні установи, офіційно надають кредити під заставу нерухомості почали діяти тільки в 18 столітті. Тобто спочатку звичайні громадяни укладали угоди з кредитування під заставу без будь-яких погоджень з державними органами. Надалі ж роль влади в регулюванні кредитної системи значно зросла, з'явилися іпотеки, обмежені за часом, відповідні умови почали вносити в іпотечні книги, а також кредити, розділені за ступенем важливості, в силу вимог законодавства.

У Франції іпотечні кредити набули поширення дещо пізніше - тільки в 16 столітті, причому тоді вона ще була гласною, що не регулювалася державою і в більшості своїй грунтувалася на довірчих відносинах сторін.

На Русі перші згадки про надання кредиту під заставу відносяться до 13 століття, держава в той час теж не регулювала умови угод.

Саме через невтручання в кредитні відносини влади і відсутності відповідних законів вже в 16 столітті з'явилися перші згадки про шахрайство - як і в античні часи, деякі землевласники закладали ділянки по кілька разів.

Ілля Рєпін. Бурлаки на Волзі. 1870-1873

Новітня історія - золотий вік іпотеки

Збільшення популярності іпотечного кредитування і розвиток системи державного регулювання почалося в другій половині 18 столітті. Перший державний банк, який видавав кредити поміщикам під заставу земельних ділянок відкрився в 1770 році в Сілезії, після трьох років роботи, коли система довела свою ефективність і рентабельність, подібні заклади були відкриті і в Пруссії.

В Австрії перший банк, спеціалізовані на видачу кредитів під заставу нерухомого майна, був відкритий в 1811 році, у Франції - в 1852 році. До речі, перший французький іпотечний банк - «Креді Фонса де Франс» успішно працює і понині.

ВУкаіни перші дворянські банки, які надавали кредити під заставу маєтків і особняків, відкрилися під час правління Єлизавети Петрівни, в 1754 році. Кредитували вони тільки вищі верстви суспільства - виключно аристократію. Через кілька років при Комерц-колегії і в Харківському порту були відкриті перші іпотечні банки для купецького стану, а в 1786 році імператриця своїм указом об'єднала всі ці установи в єдиний Державний позиковий банк.

Олександр Григорович Варнік. Граф Михайло Михайлович Сперанський. тисячу вісімсот двадцять чотири

Вже на початку 19 століття Михайло Сперанський, знаменитий державний діяч епохи Олександра Першого, розробив докладний заставне право, основні положення якого увійшли до Зводу цивільних законів.

До 1870 року в українській імперії функціонували вже 11 банків, чиї відділення відкривалися по всій країні. Саме іпотечні державні банки надавали селянам кредити на викуп землі у поміщиків після скасування кріпосного права, так що применшувати роль таких установ в історії нашої країни ніяк не можна.

До революції іпотека вУкаіни розвивалася не менше, а часто і більш швидкими темпами, ніж в Європі. А ось після 1917 року кредит під заставу був в нашій країні відданий не просто забуттю - він був офіційно заборонений. Так що в 90-е годиУкаіни довелося заново відновлювати свою систему іпотечного кредитування.

американський досвід

Тим часом, настільки масштабна і впливова система почала формуватися не так давно, до Великої депресії уряд Сполучених Штатів не дуже цікавилося кредитної заставної системою, і іпотека в Америці видавалася в основному невеликими приватними банками, а сама система була не дуже ефективною і часто переживала періоди кризи .

John Singer Sargent. Theodore Roosevelt. 1903

У 1938 році з'явилася Федеральна Асоціація іпотечного кредитування або «Фенні Мей», за її участі вдалося налагодити систему кредитування, при якій ризики переходять від кредитора до інвестора, що здобуває акції та цінні папери по заставному майну.

1970 році була заснована Федеральна Комісія іпотечного кредитування більш відома як «Фредді Мак». Обидві ці організації представляють собою приватні інститути, сферою іпотечного кредитування займаються також і державні структури, такі як Департамент Міського та Житлового розвитку.

Масове поширення іпотечних кредитів в США було викликано їх доступністю, але в підсумку, коли Федеральна резервна система була змушена підвищити ставки і іпотека почала дорожчати, дуже багато американців не змогли своєчасно виплачувати кредитні внески, що в підсумку і призвело до фінансової кризи.

Сучасний ринок іпотеки

На сьогоднішній день Україна відноситься до країн з досить слабкою іпотечної системою. Для порівняння: лише 10% Украінан зверталося до банківських установ, щоб отримати кредит під заставу нерухомості, в державах Європи цей показник досягає 40-50%, а в США понад 90% громадян мають досвід отримання іпотечного кредиту.

Що стосується середніх ставок по іпотеці, то в Японії можна придбати квартиру або будинок за все під 2% річних, в Німеччині та Франції відсоток по кредитах, запорукою яких служить нерухоме майно, становить 4-5%, на батьківщині іпотеки, в Греції середня процентна ставка встановилася на рівні 6% річних, а в Сполучених Штатах - 3,2-3,5%.

Що стосується початкового внеску, то США загальновизнаною практикою до кризи було надання іпотеки зовсім без початкового внеску, в Японії і державах Євросоюзу найчастіше позичальникові доводиться виплатити 10% від вартості нерухомості першим платежем, українські банки найчастіше надають іпотечні кредити за умови внесення первинного внеску в розмірі 30% від вартості об'єкта кредитування.

Як бачимо, українські іпотечні ставки поки в кілька разів перевищують відсотки за кредитами в інших розвинених країнах, а початковий внесок досить великий, саме таке становище і обумовлює поки не дуже велику популярність іпотечних кредитів серед населення нашої країни.

Анна Сєдих, рмнт.ру

story: view | realty: - | 1.1827 | 59