Іпотека як система економічних відносин

Головна | Про нас | Зворотній зв'язок

Відтворення житлового фонду в місті в умовах ри-нічних відносин багато в чому визначається розвитком іпотеки. Що ж являє собою іпотека?

Іпотечний житловий кредит - це кредит, що надається громадянам (позичальникам) на цілі придбання готового житла або будівництво індивідуального житла під заставу нерухомості для-мого майна. Як правило в якості застави використовується купується готове житло або, якщо мова йде про будівельник-стве індивідуального житлового будинку - заставу земельної ділянки, що перебувають у власності позичальника. З урахуванням високої сто-тості житла в порівнянні з доходами позичальників, цей кре-дит надається на тривалий термін від 1 Про до 30 і більше років. Чим довше кредит, тим більшу суму кредиту за інших рівних умов може погасити громадянин, виплачуючи її по частинах зі своїх регулярних доходів. По Федеральним законом «Про іпотеку (Заставі нерухомості) права вимоги по іпо-Тічна кредитами можуть бути оформлені у вигляді іменний іпо-течні цінного паперу (заставної), яка може бути пере-дана будь-якій особі.

З огляду на те, що банки та інші організації, надаю-щие громадянам іпотечні кредити (цільові іпотечні позики) не володіють довгостроковими ресурсами, ринок іпотечних кредитів (ринок заставних) не може розвиватися самостійно-тельно без залучення в іпотечне житлове кредитування коштів з фінансових ринків і, перш за все, інституціональних-них інвесторів, таких як пенсійні фонди, страхові когось пании, пайові інвестиційні фонди та інших. Ці кошти забезпечують рефінансування кредиторів населення.

Інструментом залучення коштів фінансових ринків яв-ляють іпотечні цінні папери, забезпечені сформованим спеціальним чином іпотечним покриттям (пулом заставних) - іпотечні сертифікати участі або іпотечні облігації (заставні листи).

Які суб'єкти іпотечних відносин і їх функції.

- позичальники - фізичні особи, громадяни української Фе-дерации, які уклали кредитні договори з банками (кредитними організаціями) або договори позики з юридичними особами (НЕ кредитними організаціями), за умовами яких отримані у вигляді кредиту кошти використовуються для приоб-ретенія житла.

Забезпеченням виконання зобов'язань за договорами. Служить заставу житла (іпотека);

- кредитори - банки (кредитні організації) та інші юридичні особи, які надають позичальникам в установленому законом порядку іпотечні кредити (позики). Основними функ-ціями кредитора є: надання іпотечного кредиту на основі оцінки кредитоспроможності та платоспроможності за-ні позичальники відповідно до вимог і умов кредитування під-ня; оформлення кредитного договору (договору позики) та договору про іпотеку; обслуговування виданих іпотечних кредитів. За договором про іпотеку житла кредитор стає залогодер-жателем, що дає йому можливість в разі невиконання позику-ком зобов'язань за кредитним договором отримати удовлет-Ворен своїх грошових вимог до боржника з вартості заставленого житлового приміщення переважно перед дру-шими кредиторами заставодавця;

- інвестори - юридичні та фізичні особи, слід придбати-тануть цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами, що емітуються кредиторами або операторами вторинного ринку. До їх числа відносяться пенсійні фонди, страхові компанії, інвестиційні банки, пайові інвестиційні фонди.

Функції інших учасників ринку іпотечного кредито-вання:

- продавці житла - фізичні та юридичні особи, прода-ющіe житлові приміщення, що знаходяться в їх власності або належать іншим фізичним і юридичним особам, за їх дорученням;

- оператори вторинного ринку іпотечних кредитів (агентства по іпотечному житловому кредитуванню) - спеціалізований-ні організації, що здійснюють рефінансування креди-торів, що видають довгострокові іпотечні житлові кредити населенню. У їх функції входять: рефінансування кредиторів на основі встановлених стандартів і вимог, що пред'являються-мих до процедур іпотечного кредитування; випуск еміссіонниx іпотечних паперів; залучення коштів інвесторів в сферу житлового кредитування; надання сприяння кредиторам по впровадженню раціональної практики проведення операцій іпотечного кредитування і в розробці типів іпотечних кре-дітов, більш доступних для позичальників і менше ризикованих для кредиторів;

- органи державної реєстрації прав на нерухоме иму-суспільством і угод з ним - державні органи, забезпечувала-ють державну реєстрацію прав на нерухоме иму-суспільством і угод з ним. Їх функціями є: реєстрація угод купівлі - продажу житлових приміщень, оформлення переходу прав власності до нового власника; реєстрація дого-злодіїв про іпотеку і права іпотеки; зберігання та надання інформації з прав власності і обтяжень заставою житла всім учасникам іпотечного ринку;

- страхові компанії - компанії, що мають ліцензії і здійснюють майнове страхування (страхування за-лежання житла), особисте страхування позичальників і страхування rpажданско-правової відповідальності учасників ипотеч-ного ринку;

- оцінювачі - юридичні та фізичні особи, які мають право на здійснення професійної оцінки житлових по-міщень, які є предметом застави при іпотечному кре-дітованіі;

- ріелтерські фірми - юридичні особи, що виступають як професійні посередники на ринку купівлі-продажу житла.

До функцій ріелтерів відносяться: підбір варіантів купівлі - продажу житла для позичальників і продавців житла, допомога в заклю-чении угод з купівлі-продажу, організація продажу житла за дорученням інших учасників ринку житла, участь в органі-зації проведення торгів по реалізації житла , на яке об-ращено стягнення;

- інфраструктурні ланки системи іпотечного кредитування - нотаріат, паспортні служби, органи опіки та попеч-тва, юридичні консультації та т. д. забезпечують необхідне юридичний супровід угод з житловими по-ня, реєстрацію громадян за місцем проживання (в тому числі в закладених квартирах і будинках ), захист прав несовер-шеннолетніх при укладанні угод з нерухомістю.

Законодавчою основою функціонування ринку ипотеч-них цінних паперів (вторинного ринку заставних) повинен стати Федеральний закон «Про іпотечниx цінні папери».

Метою розробки та прийняття даного Федерального закону-

є створення умов для залучення через іпотечні цінні папери максимально дешевих довгострокових ресурсів (з вартістю чи майже вартості державним-них запозичень ГКО / ОФЗ) від приватних і інстітуціонал'-них інвесторів для рефінансування первинних кредиторів, що видають довгострокові іпотечні кредити під забезпечення у вигляді цих кредитів і / або заставних.