Іпотека як джерела фінансування інвестицій - диплом, сторінка 1

Умови кредиту 27

Умови кредитування 30

З початком ринкових перетворень і відновленням інституту приватної власності держава, учасники ринку нерухомості та фінансового ринку знову звернулися до теми іпотеки.

До даного моменту сформована інституційне середовище для функціонування системи іпотечного кредитування.

Федеральними законами "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" і "Про іпотеку (заставі нерухомості)" закладена законодавча база для функціонування системи іпотечного кредитування. Зазначені документи досить докладно регулюють питання істоти іпотеки як способу забезпечення виконання зобов'язань, укладення договору про іпотеку, державної реєстрації іпотеки як обтяження нерухомого майна, порядок користування закладеним майном та інші питання.

Законодавчо або нормативно оформлена діяльність всіх професійних суб'єктів іпотечного ринку (оціночних, ріелторських, страхових компаній).

Актуалізація іпотеки як джерела фінансування інвестицій пов'язана з низкою макроекономічних причин:

поглиблення ринкових перетворень;

розвиток і становлення інститутів ринкової економіки, функціонування яких задіє різноманітні фінансово-економічні механізми;

переорієнтація фінансових організацій і, перш за все банків, на роботу по «довгим» позиціях.

Позика під заставу нерухомості (іпотека) набула поширення в країнах з розвиненою ринковою економікою як один з найважливіших джерел довгострокового фінансування. У такій угоді власник майна отримує позику у заставодержателя і в якості забезпечення повернення боргу передає останньому право на переважне задоволення своєї вимоги з вартості заставленого майна в разі відмови від погашення або неповного погашення заборгованості. Найбільш поширеними об'єктами застави є житлові будинки, ферми, земля, інші види нерухомості, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб.

Становлення іпотеки вУкаіни стало, перш за все, наслідком певної стабілізації економічного становища, оскільки іпотечне кредитування розраховане на тривалій термін і можливо тільки в умовах досить стійкого економічного розвитку країни. Саме тому, з державної точки зору, розвиток іпотеки не є самоціллю, а сприятиме вирішенню багатьох макроекономічних завдань, оскільки змушує всіх суб'єктів цього процесу орієнтуватися на тривалий процес переговорів, роблячи їх зацікавленими в сприянні економічної стабільності. Таким чином, щоб іпотека стала дієвим чинником підвищення економічної стабільності, необхідна активна участь держави у відповідних процесах.

Іпотечне кредитування широко розвинене в різних країнах, стосовно особливостей яких розроблені різні варіанти схем кредитування.

Іпотека стане ефективним фінансово-економічним механізмом тільки в тому випадку, якщо вона буде вигідною для всіх суб'єктів процесу іпотечного кредитування. Для цього необхідно, перш за все, щоб вона економічно вигідно відрізнялася від інших способів кредитування, наявних в даний час вУкаіни.

Об'єктом дослідження в даній роботі є ВАТ «Ощадбанк РФ».

Предметом дослідження є іпотечне кредитування в Ощадбанку України як джерело інвестування коштів для підприємств.

Метою даної роботи є розробка рекомендацій щодо розвитку використання коштів іпотеки як джерела інвестицій для підприємств.

Для досягнення зазначеної мети необхідно вирішити такі завдання:

Розглянути сучасний стан та розвиток ринку іпотечного кредитування вУкаіни

Дати характеристику кредитного портфеля ВАТ «СбербанкаУкаіни»

Провести оцінку ризиків при іпотечному кредитуванні юридичних осіб

Розглянути проблеми та перспективи використання коштів іпотеки для формування інвестиційних ресурсів

Розробити рекомендації щодо формування довгострокових пасивів підприємства через іпотеку

Розробити рекомендації щодо використання коштів іпотечного кредитування для розвитку промислових підприємств

Розробити рекомендації щодо використання коштів іпотечного кредитування для розвитку підприємств малого бізнесу

Глава 1. Теоретичні аспекти іпотеки як джерела фінансування інвестицій

Розглянемо поняття і види іпотеки.

Іпотека є застава нерухомого майна. Законом про іпотеку встановлено, по суті, два види іпотеки:

- іпотека в силу закону;

- іпотека за договором.

Поділ зазначених видів іпотеки надзвичайно важливо не тільки з позиції дотримання вимог чинного законодавства і, зокрема, таких законодавчих актів, як Закон про іпотеку і Закон про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, але і з точки зору оптимізації розмірів платежів за нотаріальному посвідченню та державній реєстрації угод з використанням застави нерухомого майна.

Іпотека за договором - застава нерухомого майна, що виникає на підставі договору, укладеного між сторонами.

За договором про іпотеку одна сторона - заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна іншого боку - заставодавця переважно перед іншими кредиторами заставодавця, за винятками, встановленими федеральним законом . Заставодавцем може бути сам боржник за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, або особа, яка не бере участь в цьому зобов'язанні (третя особа). Майно, на яке встановлена ​​іпотека, залишається у заставодавця в його володінні та користуванні (п. 1 ст. 1 Закону про іпотеку).

Чинне українське законодавство не містить обмежень за суб'єктним складом заставного правовідносини. Заставодавцем, так само як і заставодержателем, може бути фізична, юридична особа або держава. Розглянемо суб'єкти договору іпотеки.

1. Заставодавець - фізична або юридична особа, яка надала нерухоме майно в заставу для забезпечення свого боргу. До них ставляться такі вимоги:

- надійність і платоспроможність;

- добровільне надання в заставу нерухомого майна;

- здатність внести авансові платежі.

2. Іпотечні кредитори (залогодержатели) - юридичні особи, що видають кредити під заставу нерухомого майна. До них відносяться банки, фонди та інші кредитні установи, з якими залогодатели укладають договір про надання іпотечного кредиту. Іпотечні кредитори здійснюють обслуговування виданих іпотечних кредитів протягом усього терміну дії договору.

Іпотечний банк - установа, яка спеціалізується на видачі довгострокового кредиту під заставу нерухомості. Позики такими банками видаються не тільки на житлове, але і на виробниче будівництво.

Кредитування через іпотечні банки є класичною схемою іпотечного кредиту, на основі якої працюють більшість іпотечних програм в світовій практиці.

Переваги іпотечного кредитування для банків:

- порівняно низький ризик при видачі кредитів, так як вони забезпечуються нерухомістю;

- довгостроковість кредитування звільняє банки від приватних переговорів з клієнтами;

- іпотечні кредити забезпечують банку цілком стабільну клієнтуру;

- заставні можуть активно звертаються на вторинному ринку, що дозволяє банку диверсифікувати свій ризик, продавши заставу після видачі кредиту.

Недоліки іпотечного кредитування для банків:

- необхідність тримати в штаті вузьких фахівців-професіоналів - оцінювачів нерухомості, яку представляють в заставу, що збільшує витрати банку;

- довгострокове відволікання грошових коштів;

- велика тривалість терміну, на який надається кредит, є великою загрозою майбутньої прибутку банку, так як дуже важко спрогнозувати на десятиліття вперед динаміку ринкових процентних ставок.

3. Продавці житла. Продавцями можуть бути як фізичні, так і юридичні особи, в тому числі і підрядні будівельні організації та ріелтерські фірми.

4. Державні органи, які:

- здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з нею;

- ведуть єдиний державний реєстр прав власності на нерухомість.

Реєстрація договору про іпотеку повинна здійснюватися на підставі заяви заставодавця 1.

Витрати по сплаті зборів за державну реєстрацію іпотеки та внесення змін і доповнень в реєстраційну запис про іпотеки покладаються на заставодавця, якщо угодою між ним і заставодержателем не встановлено інше.

Орган, на якому лежить відповідальність реєстрації іпотеки, зобов'язаний відшкодувати зацікавленій особі збитки, завдані своїми незаконними діями або бездіяльністю, в тому числі, наприклад, необгрунтованою відмовою в державній реєстрації іпотеки, затримкою в державній реєстрації іпотеки понад установлений строк, державною реєстрацією з порушенням вимог, пропонованих законодавством України до змісту реєстраційної записи, або з іншими помилками, неправомірним погашенням реєстраційного запису.

5. Страхові компанії. Це можуть бути як державні (муніципальні) компанії, так і ліцензовані страхові компанії, які здійснюють страхування закладеної нерухомості, а також при необхідності життя і працездатності заставодавця.

6. Оцінювачі. До них відносяться як незалежні оцінювачі, так і оціночні агентства, які виробляють професійну оцінку, зданого під заставу нерухомого майна.

7. Іпотечні агентства. Дані установи забезпечують підтримку ліквідності вторинного ринку житлових кредитів і ринку іпотечних цінних паперів. Основні завдання Агентства: