Іпотека десять помилок щодо іпотеки

Іпотека стараннями уряду і фахівців ринку нерухомості стає все доступнішим. Багато громадян впевнено міркують про переваги і недоліки послуги, маючи намір скористатися нею. Але серед потенційних позичальників існує і ряд помилок. Спробуємо розвіяти деякі з них.

Помилка № 1: кредит на покупку квартири видають агентства нерухомості. З даними помилкою, як не дивно, постійно доводиться стикатися агентствам, які працюють з іпотекою. Ймовірно, це відбувається з? За того, що агентства є першою ланкою в іпотечній схемі і часом ведуть просвітницьку роботу активніше, ніж самі банки. Тим часом саме банки видають кредити, а агентства надають посередницькі послуги: допомагають потенційним позичальникам вибрати відповідну іпотечну схему, правильно оцінити свої запити, зібрати документи і так далі. Необхідність співробітництва агентств нерухомості і банків можна пояснити тим, що механізм роботи іпотеки тісно пов'язаний з процесами на ринку нерухомості. За підрахунками Департаменту «Іпотечне кредитування» АН «Бекар», 80?% Позичальників - це люди, що обмінюють свою нерухомість на кращу за допомогою іпотеки. Отже, в першу чергу необхідна оцінка наявних квартир, в другу - побажань клієнта. Банки не цікавить, яке житло у клієнта є і яке він хоче отримати. Їх цікавлять точні суми початкового внеску і кредиту. Крім того, у банків особливі вимоги до купується через іпотеку квартирах. Знайти підходящу нерухомість з урахуванням умов банку - теж робота ріелтора.

Помилка № 2: банк не пред'являє особливих вимог до доходів позичальників, так як куплене житло віддають в заставу, а значить, банк нічим не ризикує. При покупці квартири через іпотеку придбану нерухомість залишають в заставі, це гарантія для банку. Однак мета останнього - не повернути собі видані гроші, а отримати прибуток з вкладених грошей (тобто відсотки за кредитом). Тому до рівня доходів позичальника висувають певні вимоги. Розмір кредиту безпосередньо залежить від розміру зарплати. Сума щомісячних виплат по кредиту повинна становити не більше 35-40% від щомісячного доходу. Виходячи з доходу позичальника, розраховують максимальну для нього суму щомісячних виплат, і вже від неї залежатиме максимальний розмір кредиту, який банк готовий надати клієнтові. При цьому іпотечна схема дозволяє збільшувати суму доходу, з огляду на сукупний дохід подружжя (у разі, якщо один з подружжя виступає созаемщиком).

Помилка № 3: при покупці квартири в кредит вона виявляється у власності банку. Це помилкова думка існує, тому що люди плутають заставу і власність. Дійсно, куплене через іпотеку житло віддають в заставу банку. Однак заставу - це лише обтяження. Власником купленої нерухомості стає позичальник, причому відразу. Він може жити в квартирі, прописати всіх членів сім'ї, може навіть здавати її (з дозволу банку). Єдине обтяження (воно зареєстровано в ГБР) полягає в тому, що, поки покупець не погасить кредит, він не зможе ні продати, ні обміняти квартиру.

Помилка № 4: при покупці нерухомості на первинному ринку заставою є куплена недобудована квартира. Це не зовсім вірно. Житло може стати об'єктом застави лише після того, як на нього зареєстровано право власності (не раніше, ніж після здачі будинку). Однак є варіанти. При роботі з первинним ринком банки використовують дві схеми. За першою з них в Харкові працюють вже давно. Так, клієнт сам вибирає фірму-забудовника і об'єкт, в якому він купує житло. Однак, з огляду на високі ризики в сфері пайової участі, банк вимагає від позичальника в заставу його квартиру, що знаходиться в його власності. Зрозуміло, нерухомість повинна бути оцінена не нижче, ніж сума виданого кредиту. Після закінчення будівництва і виникнення прав власності на нову квартиру банк знімає заставу на старе житло і бере в заставу нове. Звичайно, така схема серйозно обмежує число потенційних позичальників (не у кожного бажаючого вкласти кошти в пайове будівництво є нерухомість, придатна для того, щоб віддати її в заставу). Тому з недавнього часу в Харкові почала діяти друга схема іпотечного кредитування на первинному ринку. Банк акредитує кілька будівельних компаній, проводить їх серйозну фінансову перевірку. Таким чином, кількість фірм та об'єктів, з яких може вибрати позичальник, серйозно обмежена, зате не потрібна застава у вигляді вже наявної квартири.

Помилка № 5: отримання кредиту нічого не коштує. На жаль, це неправда. При отриманні іпотечного кредиту позичальник повинен бути готовий до значних одноразових виплат. Наприклад, тільки за розгляд заявки кредитним комітетом (без гарантії результату) потрібно заплатити близько 100 дол. Після підбору об'єкту необхідно оплатити його незалежну оцінку (оцінювачем банку) - 100-150 дол. За відкриття рахунку в банку платять від 0,75 до 1% від суми кредиту. Після покупки необхідно сплатити страхові внески: 1,5-1,8% від суми кредиту. В цілому виходить досить значна сума, багато банків рекомендують навіть з самого початку приплюсувати її до суми початкового внеску.

Помилка № 6: без грошей на початковий внесок не варто і думати про іпотеку. Початковий внесок (тобто сума, яку необхідно внести за квартиру, що купується самостійно) складає в різних банках від 20-30% вартості житла. При бажанні (і можливості) позичальника первинний внесок може бути більше. Якщо мова йде про мінімальному варіанті - однокімнатній квартирі за ціною 35 тис. Дол. То початковий внесок становить від 7 тис. Дол. Є дві можливості обійтися без початкового внеску. Перша - отримання кредиту на споживчі цілі (отриману суму вкладають в купівлю квартири). Другий шлях доступний за умови, що у позичальника вже є якась? Або нерухомість (наприклад, кімната або частка в окремій квартирі). Тоді угоду можна провести за схемою іпотечного обміну. Тобто в якості початкового внеску зарахують гроші, виручені від продажу наявної нерухомості.

Помилка № 7: якщо банк дає позичальнику дозвіл на певну суму, клієнт отримає саме її, незалежно від вартості квартири. Якщо банк видав позичальникові дозвіл на кредит, припустимо, в 30 тис. Дол. Позичальник розраховує саме на цю суму. Однак банк обумовлює, що виданий кредит складе не більше 80% (або 70% - залежно від банку) від вартості житла. Тобто якщо позичальник знайшов квартиру за ціною 35 тис. Дол. Банк видасть йому не обіцяні 30 тис. Дол. А всього лише 28 тис. (80% від її вартості). Буває і так, що обрану клієнтом квартиру при незалежну оцінку банку оцінюють нижче її ринкової вартості (вимог продавця). У цьому випадку банк погодиться видати кредит лише в розмірі 80% (70%) від оціночної вартості. Тоді позичальникові доведеться або шукати відсутні для покупки гроші самостійно, або шукати інше житло.

Помилка № 8: всі ризики позичальника страхують. Поширена помилка, пов'язана з тим, що кожну іпотечну угоду обов'язково страхують. При покупці квартири через іпотеку банки вимагають наступних видів страхування: страхування титулу (права власності), майна (тобто самої квартири), а також життя і працездатності позичальника. Природно, всі витрати несе останній. Насправді страх не ризики позичальника, а ризики банку, і при настанні страхового випадку всі виплати зроблять саме на користь банку. При бажанні позичальник може застрахувати і свої ризики, але за це йому доведеться платити окремо.

Помилка № 9: якщо банк розориться, кредитори банку примусять позичальника виплатити весь борг відразу. Це не так. Якщо банк розоряється, його активи дістаються кредиторам. Але на долю позичальника даний факт ніяк не відбивається. У позичальника просто змінюється вигодонабувач, на користь якого він виплачує залишок суми і відсотки. Незалежно від зміни кредитора умови кредитного договору не можуть бути переглянуті ні в якому разі.

Помилка № 10: якщо після декількох років виплат по кредиту позичальник не може платити потрібну суму, банк відбере все. Дане оману змушує багатьох відмовлятися від покупки квартири через іпотеку: люди бояться втратити все. Однак не треба забувати, що, виплачуючи відсотки по кредиту протягом декількох років, людина встигає повернути банку деяку частину кредиту. Крім того, існують ще гроші, внесені в якості початкового внеску. Всі ці кошти (частка в квартирі), безумовно, належать позичальнику, і банк на них не претендує. Таким чином, в разі, якщо позичальник з якихось? Причин не може більше виплачувати внески по кредиту, куплену ним в кредит квартиру обмінюють з доплатою. Для позичальника купують житло на ту суму, яку він вніс, а доплата йде на погашення боргу банку.