Інвестування в будівництво житлових будинків

Важливим є питання про визначення об'єкта нерухомості, права на який підлягають реєстрації. Якщо замовник здійснює будівництво з залученням коштів інвесторів, то він не має права на результат інвестиційної діяльності - багатоквартирний житловий будинок. У зв'язку з цим реєстрація права власності або іншого речового права замовника на побудований багатоквартирний житловий будинок не може бути здійснена. Реєстрація права власності або іншого речового права повинна здійснюватися безпосередньо на інвесторів. Оскільки право забудовника на весь побудований об'єкт не виникає, державна реєстрація прав на введений в експлуатацію багатоквартирний будинок або будівля не здійснюється. На підставі договорів такого типу здійснюється реєстрація прав безпосередньо інвесторів на отримані ними житлові (квартири) або нежитлові приміщення. До фактичної передачі об'єкта інвестору він має право поступитися своїм правом вимоги іншій особі, в цьому випадку підставою для реєстрації послужать два документа - договір інвестування і договір поступки права вимоги. Необхідною умовою реєстрації є документ про передачу квартири від забудовника інвесторові, як підтвердження виконання зобов'язань сторонами. Слід зазначити, що такі договори про інвестування коштів у будівництво, які не підпадають під дію Закону про участь у пайовому будівництві, не є угодою з нерухомістю і не підлягають державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав.

Крім того, кожним інвестором подаються такі документи:

1) Заява інвестора про реєстрацію права на конкретну квартиру або квартири, конкретні нежитлові приміщення або іншу відокремлену частину зведеного об'єкта, визначену в договорі інвестування;
2) Документ про оплату державного мита за реєстрацію в встановлених розмірах;
3) Документи, що засвідчують особу заявника або його представника;
4) Документ, що підтверджує повноваження керівників юридичних осіб або довіреність для представника юридичної особи;
5) Нотаріально засвідчене доручення для представника фізичної особи;
6) Договір, на підставі якого інвестор здійснював інвестування (договір інвестування, договір участі в будівництві, договір пайової фінансування, договір підряду тощо), договір поступки права вимоги або інший договір, виконання якого породжує виникнення права на житлове або (і ) нежитлове приміщення в побудованому будинку;
7) Акт прийому-передачі квартири (нежитлового приміщення) від замовника інвестору;
8) Технічний паспорт приміщення або витяг з технічного паспорта будинку (план приміщення з експлікацією).

Особа, що уклала договір, за яким залучаються для будівництва грошові або інші кошти інвестора, має бути суб'єктом інвестиційної діяльності та мати право на залучення інвестицій для будівництва об'єкта. Іншими словами, взяти на себе зобов'язання щодо передачі квартири інвестору може на себе або замовник, або генеральний інвестор, в обов'язки якого входить залучення інвестицій. При цьому генеральний інвестор виступає щодо особи, з яким він уклав договір про залучення грошових коштів на будівництво конкретної квартири або нежитлового приміщення, замовником. Відповідно додатково повинні бути представлені документи, що підтверджують участь особи в інвестиційному процесі в якості замовника або генерального інвестора, а також установчі документи цієї особи. Додаткові документи не видаються, якщо ця інформація, необхідна для перевірки законності угоди, міститься в документах, представлених у складі "пакета замовника". Документами для реєстрації права інвестора на конкретну квартиру або нежитлове приміщення, крім документів, що підтверджують факт створення об'єкта, є договір інвестування (інший договір на участь в будівництві) і акт прийому-передачі об'єкта. Якщо права на приміщення у заявника виникають на підставі договору поступки права вимоги, то додатково повинен бути представлений договір інвестування або інший договір, за яким проведена поступка права вимоги. Права підрядника на квартири в побудованому ним будинку можуть виникнути як на підставі договору підряду, якщо такий договір містить умови про внесення підрядником інвестицій, як у вигляді грошових коштів, так і у вигляді виконаних підрядних робіт. Права замовника на квартири в побудованому будинку можуть виникнути тільки в разі, якщо замовник одночасно виступав інвестором. Вкладення інвестицій в будівництво будинку замовник повинен підтвердити додатковими документами, наприклад, фінансовими. Відповідно, замовник повинен бути вказаний як інвестор, який має право на конкретні квартири, і в акті розподілу квартир.