Єдиний нерухомий комплекс - новий вид нерухомої речі

Цивільний кодекс в рамках третього пакета змін доповнено статтею 133.1, яка і дає визначення ЕНК. Нерухомої річчю, яка бере участь в обороті як єдиний об'єкт, може бути єдиний нерухомий комплекс - сукупність об'єднаних єдиним призначенням будівель, споруд та інших речей, нерозривно пов'язаних фізично або технологічно, в тому числі лінійних об'єктів (залізні дороги, лінії електропередачі, трубопроводи та інші), або розташованих на одній земельній ділянці, якщо в єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно зареєстровано право власності на сукупність зазначених об'єктів в цілому як одну нерухомості ю річ. До єдиним нерухомим комплексам застосовуються правила про неподільних речах.

Отже, на базі інформації, що міститься в наведеній статті, можна зробити наступні висновки:

1. ЕНК - це сукупність об'єктів, яким за допомогою юридичної фікції надається статус однієї нерухомої речі. Статус купується тільки після державної реєстрації.

2. ЕНК може включати в себе як рухомі (інші речі) так і нерухомі об'єкти.

3. З'являється вагома підстава для державної реєстрації лінійних об'єктів (трубопроводи, ЛЕПи і т.д.) в якості об'єкта нерухомості, якщо мова йде про включення їх в ЕНК. Раніше, державна реєстрація подібних об'єктів часто була проблематична. Росреестр відмовляв в реєстрації, відмови доводилося оскаржити в суді.

4. Зареєструвати ряд об'єктів нерухомості, надавши їм єдиний статус ЕНК - право, а не обов'язок власника.

5. Для того щоб скористатися правом зареєструвати ряд об'єктів в якості ЕНК необхідно щоб:

- всі складові потенційного ЕНК мали єдине призначення (наприклад, виробниче);

- або розташовувалися б на одній земельній ділянці.

6. Приймаючи рішення про державну реєстрацію суми об'єктів в якості ЕНК, необхідно пам'ятати про те, що до ЕНК будуть застосовуватися правила про неподільних речах (ст. 131 ЦК України). Наприклад, продати одну з будівель, як самостійний об'єкт буде неможливо, можлива буде лише продаж частки у праві спільної власності на єдиний об'єкт - ЕНК.

7. Відкритим залишається питання про можливість після реєстрації суми об'єктів в якості ЕНК повернути / надати їм статус самостійних об'єктів.

Для того щоб отримати відповідь на це та інші питання, що стосуються деталізації статусу ЕНК, необхідно дочекатися змін в законодавство про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, про державний кадастр нерухомості, земельне та містобудівне законодавство, правила ведення ЕГРП і ін.

Співвідношення ЕНК з підприємством - майновим комплексом

Всупереч приписам концепції Законодавець в рамках реформи Цивільного кодексу не відмовився від визнання підприємства різновидом нерухомості.

Таким чином, підприємство, як майновий комплекс і ЕНК, в даний момент часу існують паралельно. Як вони будуть співвідноситися надалі, покаже практика. Поки, очевидним розходженням є те, що на відміну від підприємства в ЕНК не включаються:

З положень обговорюваної статті 133.1 ГК України не випливає, що земельну ділянку є обов'язковим елементом ЕНК. Таким чином, реальний стан речей (при якому земля і нерухомість можуть на законних підставах перебувати у власності різних осіб) все сильніше віддаляється від ідеї єдиної речі і принципу - ідеалу, встановленого в ст. 1 ЗК РФ.

Ольга Черкашина-Шмідт - юрисконсульт Alta-via