Доповідь «судова практика про визнання угоди з житловими приміщеннями дійсної (що відбулася)»,

«Судова практика про визнання угоди з житловими приміщеннями дійсної (що відбулася)»

Угодами визнаються дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов'язків.

Дійсність угоди означає визнання за нею якостей юридичного факту, що породжує той правовий результат, до якого прагнули суб'єкти угоди.

Для дійсних угод, перш за все, необхідно, щоб її суб'єкти (суб'єкт) володіли правоздатністю і необхідним для даної угоди обсягом дієздатності.

Необхідно, щоб операція була здійснена в встановленої законом формі. Під формою угоди розуміється спосіб вираження волі її сторін.

Дотримання форми угоди необхідно для визнання її дійсною, а також чіткої фіксації прав і обов'язків учасників угоди, що полегшує її виконання і розв'язання можливих суперечок.

Законність, правомірність угоди є одним з основних умов її дійсності.

Таким чином, угода визнається дійсною і призводить до встановлення, зміни або припинення цивільних прав або обов'язків, на які були спрямовані дії фізичних і юридичних осіб, якщо:

- за своїм змістом вона відповідає вимогам закону або іншим правовим актам;

- учасники угоди в належній мірі правосуб'єктність, т. е. мають правоздатність і необхідним для даної угоди обсягом дієздатності;

- волевиявлення виражено учасниками (суб'єктами) в необхідної законом або угодою формі.

Для здійснення найбільш істотних і важливих угод закон встановлює нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію, які є обов'язковими лише у випадках, прямо передбачених в ньому.

Нотаріальна форма угоди може мати місце, якщо це передбачено законом або угодою сторін. У законодавстві приписи про необхідність укладання угоди в нотаріальній формі зустрічаються нечасто і, як правило, ставляться до угод, що стосуються найбільш значимого майна.

За угодою суб'єктів нотаріальному посвідченню може бути піддана будь-яка угода, навіть якщо для неї не встановлена ​​законом обов'язкову нотаріальну форму.

Багато угоди, навіть будучи досконалими в належній формі, самі по собі не породжують цивільні права і обов'язки. Дані юридичні наслідки можуть з'явитися тільки при з'єднанні угоди з такими юридичними фактами, як державна реєстрація угоди або державна реєстрація прав на майно.

Угоди, підлягають відповідно до законів Республіки Казахстан державної реєстрації, вважаються досконалими після їх реєстрації, якщо інше не передбачено законами Республіки Казахстан.

Угоди по відчуженню житла можуть бути вчинені як в простій письмовій формі, та й нотаріально засвідчені.

Коли угода купівлі-продажу житла нотаріально посвідчена, ніяких проблем у покупця з її реєстрацією не виникає.

Якщо угода купівлі-продажу житла здійснена з дотриманням простої письмової форми, тобто у вигляді простого письмового договору, підписаного сторонами, і ніхто не заперечує факту її здійснення, її змісту або виконання, вона є дійсною.

Однак в таких випадках у покупця можуть виникнути складнощі з реєстрацією права власності на придбане житло.

Так, якщо надана на реєстрацію угода нотаріально не посвідчена, то реєструючий орган зобов'язаний перевірити справжність підпису осіб, які вчинили угоду (уповноважених їх представників), їх дієздатність (правоздатність), а також відповідність їх волі волевиявленню. Отже, це норма закону передбачає явку в реєструючий орган, як покупця, так і продавця одночасно (ст.22 Закону РК «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»).

Згідно ст.154 ГК РК, якщо угода, що вимагає нотаріального посвідчення, фактично виконана сторонами або однією зі сторін, за своїм змістом не суперечить законодавству і не порушує прав третіх осіб, суд за заявою зацікавленої сторони вправі визнати угоду дійсною. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення угоди не потрібно.

В абзаці 3 пункту 8 нормативного постанови Верховного Суду РК №13 від 01.01.01г. «Про судову практику у справах про встановлення фактів, що мають юридичне значення» передбачається, що, факту володіння, користування і розпорядження майном, придбаним за угодою, не можуть бути встановлені. У цьому випадку заявник має право звернутися до суду з позовом про визнання права власності або визнання правочину дійсним.

Нормативним постановою Верховного Суду РК №5 від 01.01.01г. «Про деякі питання вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності на житло» також передбачена можливість визнання правочину дійсним судом.

Так, відповідно до п. П.2) п.1 ст.152 ГК РК угоди на суму понад ста місячних розрахункових показників, за винятком угод, що виконуються при самому їх скоєнні, повинні здійснюватися у письмовій формі.

Відповідно до п.3 нормативного постанови Верховного Суду РК №5 від 01.01.01г. «Про деякі питання вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності на житло» в разі недотримання форми угоди, коли фактично досконала угода підтверджується іншими, крім показань свідків, доказами (наприклад, розпискою про продаж житла і отриманні грошей, або видачею довіреності на право відчуження ), при невідомості місцезнаходження продавця, зацікавлена ​​сторона вправі звернутися до суду з позовом про визнання угоди дійсною, із зазначенням в якості продавця, сповіщає за останнім відо вими місцем його проживання.

Відповідно до ст.33 ЦПК РК позови про права на земельні ділянки. будівлі, приміщення, споруди, інші об'єкти, міцно пов'язані з землею (нерухоме майно) пред'являються за місцем знаходження цих об'єктів.

Цивільні справи про визнання угод дійсними розглядаються за правилами підсудності, встановленими статтею 33 ЦПК РК.

Відповідно до ст.150 ЦПК РК позивач зобов'язаний вказувати в позовній заяві прізвище, ім'я, по батькові відповідача, його місце проживання і знаходження і т. Д.

Вивчення судової практики показало, що при прийнятті позовних заяви про визнання договорів купівлі-продажу житлових приміщень дійсними, коли продавці виїхали за межі Республіки Казахстан або того населеного пункту, де знаходиться спірне жиле приміщення, або померли, існує різна практика в зазначенні даних про місце проживання і знаходження відповідачів.

Відповідно до ст.51 ЦПК РК суд, встановивши при підготовці справи або під час його розгляду в суді, що позов пред'явлений не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, може за клопотанням позивача, не припиняючи справи, допустити заміну неналежного відповідача належним .

Дані вимоги не завжди виконуються суддями.

Так, в позовній заяві С. про визнання правочину дійсним між ним і К. померлого після продажу будинку, відповідачем вказано ГУ «Апарат акима Тайбайского аульного округу» Ерейментауского району.

У даній справі судом не було запропоновано позивачеві замінити неналежного відповідача на належного.

Судом позовні вимоги були задоволені.

Найбільш правильною вбачається практика судів, коли позивачі, купивши житлові приміщення у власників, з якими не встигли належним чином оформити угоду, і які мають на момент звернення до суду немає в живих, в якості відповідача вказувати місцевий виконавчий орган, уповноважений управляти житловим фондом. Однак в таких випадках предметом позову повинно бути не визнання угоди дійсною, а визнання права власності позивачів по відбулася угоді, оскільки продавець за життя не оскаржив її, з його смертю припиняються всі її права, в тому числі і право власності на спірне житло, що не успадковане його спадкоємцями, отже, угода вважається завершеною між сторонами.

Таким чином, коли продавці, до яких можна було б пред'явити вимоги про визнання угоди дійсною, померли, їх спадкоємці не пред'явили вимог до покупців, або їх зовсім немає, житлові приміщення можуть бути визнані відумерлою майном і перейти в комунальну власність конкретного населеного пункту, яким управляє акимат, а його діяльність організовує ГУ апарату акима, і оскільки в позовних заявах позивачі вказують про обставини покупки ними жилих приміщень, а також неможливість іншим шляхом визнати угоду дійсної, так суперечки можуть зачіпати інтереси тільки місцевих виконавчих органів, а, отже, вони і повинні бути вказані в якості відповідачів, а вимога повинна бути не про визнання правочину дійсним, а про визнання права власності покупців на житло на підставі укладеної угоди купівлі-продажу . У таких випадках суддя має право лише запропонувати позивачеві змінити предмет позову.

У позовних заявах до продавця житла про визнання угоди купівлі-продажу житлового приміщення дійсною має бути зазначено, з ким і коли була здійснена операція, коли і як здійснено оплату вартості придбаного житла (повністю або частково), якими письмовими доказами підтверджується факт здійснення операції, чому договір не був оформлений в установленому законом порядку.

Для правильного вирішення таких суперечок суди повинні уточнювати коло осіб, які є сторонами угод, правильно визначити предмет позову і перевіряти наявність доказів вчинення правочинів.

- в деяких випадках угоди купівлі-продажу житла визнаються судами дійсними при відсутності письмових доказів вчинення правочину;

- угоди визнаються дійсними між особами, одні з яких фактично не є стороною угоди;

- за однаковими обставинами справ в одних випадках суди визнають угоду дійсною, за іншими - визнають право власності.

У резолютивній частині рішення суд зазначив таке: «Позовна заява Ф. до Якима Енбекшільдерского району про визнання угоди купівлі-продажу відбулася задовольнити. Визнати угоду купівлі-продажу житлового будинку, розташованого по вул. Комбінатівських, №9 між Ф. і Якимом Енбекшільдерского району відбулася ».

Поряд з цим поширена практика визнання дійсними угод і на підставі довіреності, виданої власником позивачеві, його дружині, дітям і батькам.

При відсутності перерахованих вище письмових доказів суд відмовляє в позові про визнання угоди дійсною.

Наприклад, Ж. звернулася в суд з позовом до А. К. І. про визнання угоди відбулася. Свої вимоги мотивувала тим, що вона купила у А. квартиру №13, розташовану в будинку №42 по вул. Цілинна в с. Червоний Яр р Кокшетау, що підтверджується розпискою від 01.01.01г. Однак угода належним чином була оформлена. Відповідач не зареєструвала дане житло на своє ім'я. У спірній квартирі проживає її дочка Ж. яка оплачує всі необхідні платежі по утриманню квартири. Просить суд визнати угоду, укладену між нею і А. К. І. відбулася.

Відповідно до твердження позивача спірну квартиру вона придбала у А. по розписці від 01.01.01г. затенге.

Однак відповідач А. заперечує будь-яких угод з позивачем про продаж спірної квартири, а також отриманні від неетенге в рахунок оплати вартості квартири. Представлену Ж. розписку вважає підробленої.

З метою перевірки тверджень А. судом була призначена судово-почеркознавча експертизи. Згідно з висновком головного експерта Акмолинської обласної науково-виробничої лабораторії судової експертизи короткий рукописний текс розписки від 01.01.01г. і підпис від імені А. виконані не самої А. а іншою особою.

З урахуванням всіх обставин справи, суд в задоволенні позову А. відмовив.

Згідно п.2 ст.154 ГК РК угода може бути судом визнана дійсною, якщо вона фактично виконана сторонами або однією зі сторін. Судова практика свідчить про те, що, як правило, житло продавцем передається покупцеві, останній з сім'єю в ньому з моменту досягнення домовленості про угоду і передачі вартості житла проживає, несе тягар його змісту. У таких випадках слід вважати, що сторони виконали свої зобов'язання і угода може бути визнана судом дійсною з моменту досягнення угоди з істотних умов угоди.

Однак, у випадках, коли житло фактично передано покупцеві і він в ньому проживає, але не сплатив його вартість або оплатив її частина, суди відчувають труднощі в тому, визнавати таку угоду дійсною чи ні.

Відповідно до ст.393 ГК РК договір вважається укладеним, коли між сторонами в необхідній у належних випадках формі досягнуто згоди з усіх істотних його умов.

Істотними є умови про предмет договору, умови, які визнані істотними законодавством або необхідні для договору даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Виходячи з цього, суд повинен встановити, коли було досягнуто між сторонами угоду про істотні умови договору про предмет угоди і її вартості, а також про час виконання ними своїх зобов'язань.

Якщо суду представлена ​​розписка або довіреність як докази укладення угоди. в яких містяться всі істотні умови договору, то дата, зазначена в цих документах і є моментом укладення угоди.

Згідно п.1 ст.118 ГК РК право власності та інші права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Тому здійснювати операцію щодо нерухомого майна власник має право тільки після державної реєстрації своїх прав. Тим часом, є випадки, коли суди задовольняють позови про визнання угоди дійсною не маючи жодних відомостей про проведення такої реєстрації на спірне житло за відповідачами.

Судами практикується розгляд справ за відсутності достовірних відомостей про належному повідомленні відповідачів про дату і місце розгляду справи, коли в справі підшиті розписки, на яких від руки зроблена позначка «поштою», але поштових документів, що підтверджують відправлення повістки, немає.

У судовій практиці зустрічаються випадки, коли одночасно з позовом про визнання правочину дійсним пред'являється також вимога про визнання права власності на те ж саме житло. Слід скасувати, що якщо пред'явлено вимогу про визнання угоди дійсною, що дає покупцеві право зареєструвати визнану судом дійсну угоду в органі, що реєструє, а, отже, і своє право власності на житло, то пред'явлення ще й вимоги про визнання права власності є зайвим.

У резолютивній частині рішення суд іноді вказує наступне: «Позовна заява О. до Г. про визнання угоди купівлі-продажу будинку дійсним задовольнити. Зобов'язати органи юстиції зареєструвати права на квартиру №1 будинку №40 по вул. Бімжанова, розташованого в с. Акмирза Ерейментауского району за О. ».

Державне мито за позовами про визнання угод дійсними повинна оплачуватися виходячи з вартості спірного житла на момент пред'явлення позову, в зв'язку з чим позивачі повинні представляти в суд акти оцінки його компетентними органами.