договір паенакопления
Раніше ми розбиралися в тому, які істотні умови повинні бути прописані в договорі пайової участі. Ми з'ясували, що для захисту своїх прав в суді покупець квартири в новобудові може використовувати норми 214 ФЗ. На дотримання норм цього акта треба орієнтуватися при оцінці надійності забудовника.
Але в ньому ж сформульовано умову, за якої договір вважається укладеним - повинна проходити його обов'язкова державна реєстрація в Росреестра. Така реєстрація передбачена для всіх типів угод з нерухомістю, чому ж вступ в ЖБК гірше? Тим, що регулюватися може іншими нормами закону.
Якими нормами закону регулюється діяльність кооперативу
Ненадійність цієї схеми підтверджується банками. Видачі іпотечних кредитів при схемі ЖБК рідкісні. Невеликі малопопулярні банки можуть видати кредит під заставу паю, але на невигідних умовах з високою процентною ставкою. Банки тверезо оцінюють ризики недобудови. У разі неспроможності позичальника виконувати зобов'язання по виплаті кредиту квартиру доведеться продати, а знайти покупця на недобудову складно.
Навіть якщо вас минуть перераховані вище ризики, неминучі проблеми з оформленням права власності. Якщо договір, за яким купувалися права на нерухомість, не проходив державну реєстрацію, як і договори паенакопления, за визнанням права власності вирушайте до суду.
Кооператив, що залучає кошти своїх учасників для девелоперської діяльності, зобов'язаний мати у вільному для перевіряючих органів доступі наступну інформацію та документи:
1) перелік членів ЖБК;
2) дозвіл на будівництво;
3) права житлово-будівельного кооперативу на земельну ділянку, тобто договір оренди і його умови, або підтвердження прав власності на нього;
4) розташування споруджуваного багатоквартирного будинку та його докладний опис, підготовлене відповідно до проекту;
5) кількість житла, що будується, його технічні характеристики і зміни проекту.
Таким чином, не можна продавати квартири за договорами паенакопления на які діяли раніше умовах. За недотримання цих норм передбачена відповідальність. Не має сенсу пропонувати укладати договір паєнагромадження, який і раніше покупці підписували "зі скрипом", коли отримана вся дозвільна документація і можна укладати договір пайової участі. Продаж новобудов по ДДУ - необхідність в реаліях високу конкуренцію.
Такі сірі схеми могли дозволити собі тільки "монстри" ринку, такі як ГК Мортон. Їх проект під назвою "Столичні Поляни" продовжував продаватися за договорами, нібито укладеного пару місяців назад. Покупці погоджувалися підписувати документи, не дивлячись на відсутність дозволу на будівництво і елементарних підстав для будівництва будинку на території, яка за чутками підлягає передачі Росавтодор для будівництва швидкісної магістралі.
