Договір оренди підприємства

Відповідно до договору оренди підприємства в цілому як майнового комплексу, використовуваного для здійснення підприємницької діяльності, орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші входять до складу підприємства основні засоби.

Також арендоатору передаються в порядку, на умовах і в межах, визначених договором, запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, права користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будинками, спорудами і устаткуванням, інші майнові права орендодавця, пов'язані з підприємством , права на позначення, індивідуалізують діяльність підприємства, та інші виключні права, а також поступитися йому права вимоги і перевести на нього борги, що відносяться до підприємства (п. 1 ст. 656 ЦК України).

Специфіка об'єкта договору оренди підприємства впливає і на його суб'єктний склад. За загальним правилом, цей договір може бути укладений комерційними підприємствами та індивідуальними підприємцями. У той же час не виключена можливість укладення такого договору некомерційними організаціями, але за умови, що такі займаються дозволеної їм підприємницькою діяльністю.

В економічній дійсності тільки відбувається становлення практики використання такого інструменту, як оренда підприємств. Відповідно і юридична практика небагата прикладами колізій, що виникають в результаті відносин з оренди підприємств як майнових комплексів. Разом з тим є підстави для виявлення певних проблем правозастосування у зв'язку з орендою підприємств.

Оренда підприємств має певну історію законодавчого регулювання. Так, Цивільний кодекс Української РСР (1922) допускав можливість укладення договорів про наймання державних і комунальних підприємств (ст. 153). Законодавець того часу передбачав більш суворі в порівнянні з орендою іншого майна умови найму державних і комунальних підприємств. Такі договори повинні були полягати в нотаріальній формі. Недотримання цього правила тягло недійсність відповідних угод. Крім того, під страхом недійсності договору його сторони зобов'язані були приєднати до договору докладний опис переданого майна.

Були і інші особливості правового регулювання найму державних і комунальних підприємств в порівнянні з наймом іншого майна. Наприклад, при розірванні договору найму підприємств і приміщень під торгово-промислові підприємства, укладеного на невизначений термін, сторона, розривати договір, зобов'язана була попередити свого контрагента за три місяці до розірвання, в той час як при наймі іншого майна таке попередження мало відбутися за один місяць (ст. 155 ЦК України). При наймі націоналізованих або муніципальних підприємств обов'язок капітального ремонту лежала на наймача (ст. 159 ЦК України), в той час як при наймі іншого майна - на наймодателе. Таким чином, законодавець при формулюванні норм першого радянського цивільного кодексу виходив з того, що підприємство є об'єктом прав.

Надалі, з еволюцією економічної системи, уявлення про підприємство як об'єкті цивільних прав було викоренене. Відповідно зникли з практики та угоди з підприємствами взагалі і оренда підприємств зокрема. Цивільний кодекс Української РСР (1964 г.) вже не містив (та й не міг утримувати) положень про угоди з підприємствами.

Реанімація цього інституту відбулася в часи перебудови (друга половина 80-х рр. XX ст.). При цьому оренда підприємств стала одним з інструментів приватизації, активно використовувалися в практиці роздержавлення майна. Зокрема, з'явилася особлива організаційно-правова форма - орендне підприємство, яке стало дуже помітним явищем тієї епохи. Оренда підприємств регулювалася в Основах законодавства СРСР про оренду * (464). Фактично ж в Основах під механізмом оренди підприємств розумілася приватизація майна, що належить державним підприємствам.

Повноцінне і якісно нове відновлення в правах інституту оренди підприємств відбулося з прийняттям Цивільного кодексу Укаїни.

У чинному законодавстві оренда підприємств виділена в спеціальний розділ правового регулювання. Цьому присвячений § 5 гл. 34 ГК РФ. До відносин, пов'язаних з орендою підприємств, якщо вони прямо не врегульовані в § 5, в субсидіарної порядку підлягають застосуванню норми, що регламентують загальні положення про оренду (§ 1 гл. 34 ГК РФ), а потім - загальні положення про зобов'язання.

Процес функціонування підприємства передбачає постійне і безперервне зміна його елементного складу. Це дуже суттєва обставина вимагає спеціальних правил, які б регламентували взаємини орендодавця і орендаря при укладенні ними договору оренди підприємства. Таким чином, специфіка об'єкта договору оренди підприємства спричинила виділення в окрему групу норм, що регулюють відповідні відносини.

Предметом договору оренди підприємства є об'єкти двоякого роду: підприємство як майновий комплекс, а також дії зобов'язаних сторін щодо виконання договірних зобов'язань * (466).

Склад майна, що підлягає передачі за договором оренди підприємства, включає в себе елементи як матеріального, так і нематеріального характеру.

У той же час не всі права і обов'язки орендодавця, якими той володіє з метою обслуговування підприємства як майнового комплексу, можуть бути передані орендарю. Так, до складу підприємства, переданого на підставі договору оренди, не можуть бути включені дозволу (ліцензії) на заняття відповідною діяльністю. Це можна пояснити тією обставиною, що подібного роду дозволи видаються суб'єктам, юридичним особам, які мають підприємством. Таким чином, ліцензії (дозволу) персоніфіковані і в силу їх індивідуальної спрямованості не підлягають відчуженню в цивільному обороті. В іншому випадку будуть порушені принципи адміністративного права, які грунтуються на розсуді державних органів під час видачі дозволів.

У той же час, якщо до складу підприємства, переданого за договором оренди, включені зобов'язання, виконання яких можливе лише на підставі ліцензії (дозволу), а орендар не володіє такою ліцензією, то це не звільняє орендодавця від відповідних зобов'язань перед кредиторами (п. 2 ст. 656 ЦК України). Невиконання таких зобов'язань тягне за собою цивільно-правову відповідальність орендодавця.

Оскільки підприємство передається в оренду працюючим, це викликає безперервну заміну елементів, включених до складу підприємства. Таким чином, перед законодавцем при врегулюванні договору оренди підприємства стоїть завдання визначити умови тимчасового володіння, використання і навіть розпорядження орендарем всім тим майном, яке входить до складу орендованого підприємства.

Можливість розпоряджатися окремими елементами, що входять до складу орендованого підприємства, істотно відрізняє договір оренди підприємства від інших видів оренди, які не передбачають у орендаря правомочності розпорядження орендованим майном. Разом з тим можливість розпорядження орендарем майном, що входять до складу підприємства, обмежена. Орендар має право вчиняти дії лише в разі, якщо це не спричинить зменшення вартості підприємства і не порушить інших положень договору оренди підприємства.