Договір найму житлового приміщення та інші житлові зобов’язання

4.1. Договір найму житлового приміщення

Відповідно до п. 1 ст. 671 Цивільного Кодексу за договором найму житлового приміщення одна сторона - власник або уповноваженою ним особа (наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачу) житлове приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому.

Договір найму житлового приміщення є консенсуальним, оплатним, двостороннім.

Договір комерційного найму укладається цілком на підставі принципу свободи договору. тобто його висновок залежить від розсуду сторін, які самі визначають його найважливіші умови: термін договору, розмір і порядок внесення плати за наймання житлового приміщення, розподіл обов'язків по ремонту зданого в найм житлового приміщення та ін.

Відповідно до п. 1 ст. 683 Цивільного Кодексу договір комерційного найму укладається на строк, що не перевищує п'яти років. Однак термін не є істотною умовою цього договору, оскільки якщо він в договорі не визначений, то договір вважається укладеним на п'ять років.

Договір, укладений на термін до одного року, визнається короткостроковим, і на нього не поширюються зазначені в п. 2 ст. 683 Цивільного Кодексу правила, які стосуються договору з терміном більше одного року. Зокрема, на такий договір не поширюється норма про переважне право наймача на укладення договору на новий термін (ч. 1 ст. 684 Цивільного Кодексу).

Після закінчення терміну договору комерційного найму житлового приміщення, за винятком зазначеного вище випадку, наймач має переважне право на укладення договору на новий термін.

Не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору комерційного найму житлового приміщення наймодавець повинен запропонувати наймачеві укласти договір на тих самих або інших умовах або попередити наймача про відмову від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати протягом не менше одного року житлове приміщення в оренду. Якщо наймодавець не виконав цього обов'язку, а наймач не відмовився від продовження договору, договір вважається продовженим на тих же умовах і на той самий строк (ч. 2 ст. 684 Цивільного Кодексу).

Сторонами в договорі найму житлового приміщення є наймодавець і наймач. Наймодавцем при наймі обох видів виступає власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа.

Як наймача може бути тільки громадянин, фізична особа, оскільки житлове приміщення, як вказується в п. 1 ст. 671 Цивільного Кодексу, надається «для проживання в ньому».

Зазвичай в якості наймача в договорі комерційного найму виступає один громадянин (фізична особа). Однак можлива і множинність осіб на стороні наймача. Громадяни, які постійно проживають разом з наймачем, можуть, сповістивши наймодавця, укласти з наймачем договір про те, що всі вони несуть спільно з наймачем солідарну відповідальність перед наймодавцем. У цьому випадку такі громадяни є сонанімателямі (п. 4 ст. 677 Цивільного Кодексу).

При укладанні договору комерційного найму житлового приміщення громадянин сам визначає, хто буде проживати спільно з ним в найнятому ним приміщенні. Такими особами можуть бути і громадяни, які не є його чоловіком або родичами. Однак наймач не має права довільно поселяти в надане йому житлове приміщення всіх, кого він забажає. Відповідно до п. 2 ст. 677 Цивільного Кодексу в договорі комерційного найму повинні бути вказані громадяни, які постійно проживають в житловому приміщенні разом з наймачем. При відсутності в договорі таких вказівок вселення цих громадян проводиться лише за згодою наймодавця.

Після укладення договору комерційного найму житлового приміщення і початкового визначення осіб, які будуть проживати разом з наймачем, вселення інших громадян в якості постійно проживають з наймачем можливо лише за згодою наймодавця, наймача і громадян, постійно з ним проживають на даний момент. При вселенні неповнолітніх дітей такої згоди не потрібно (ст. 679 Цивільного Кодексу).

Громадяни, які постійно проживають разом з наймачем, мають рівні з ним права з користування житловим приміщенням. Відносини між наймачем і такими громадянами визначаються не ними самими, а законом (абз. 2 п. 2 ст. 677 Цивільного Кодексу). Разом з тим особи, які постійно проживають разом з наймачем, не перебувають безпосередньо з наймодавцем в правовідносинах з приводу користування житловим приміщенням. У зв'язку з цим за вчинення ними дій, що порушують умови договору. відповідальність перед наймодавцем несе наймач (п. 3 ст. 677 Цивільного Кодексу). Виняток становлять випадки, коли дані громадяни є сонанімателямі.

Якщо житлове приміщення належить до муніципального житлового фонду, то в якості наймодавця виступає орган місцевого самоврядування або муніципальна житлово-експлуатаційна організація. У випадках здачі в найм житлового приміщення, що входить до складу державного житлового фонду, наймодавцем є державне підприємство або установа, на балансі яких знаходиться дане житлове приміщення, або створена ними житлово-експлуатаційна організація.

ЖК (ч. 1 ст. 69) визначає, по-перше, осіб, які відносяться до членів сім'ї, і, по-друге, осіб, які можуть бути визнані членами сім'ї.

Приміщення визнається житловим, якщо воно відповідає встановленим санітарним, містобудівним, технічним та протипожежним вимогам і призначене для проживання громадян в усі сезони року. Будинок, в якому знаходиться що здається в оренду приміщення, повинен бути зареєстрований в якості житлового в бюро технічної інвентаризації чи іншому уповноваженому на це органі.

Здається в оренду житлове приміщення повинно бути ізольованим, тобто являти собою житловий будинок, квартиру, частину будинку або частина квартири, що мають окремий вхід. Не можуть бути самостійним предметом договору найму частина кімнати або кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом (суміжна кімната). Суміжні кімнати як єдине ціле можуть бути об'єктом одного договору найму (смежно- ізольовані кімнати).

Об'єктом договору комерційного найму може бути житлове приміщення незалежно від його розміру. Що стосується якості найманого за таким договором житлового приміщення, то воно повинно відповідати поняттю «приміщення, придатне для постійного проживання» (п. 1 ст. 673 Цивільного Кодексу).

Самостійним об'єктом договору комерційного найму не можуть бути підсобні приміщення. Однак при наймі квартири, будинки, частини будинку вони входять до складу об'єкта договору. Якщо ж під найм здається частина квартири (кімната або кілька кімнат), підсобні приміщення будуть знаходитися в загальному користуванні всіх наймачів, тобто складати загальний об'єкт.

Обов'язки наймодавця за договором комерційного найму визначені в ст. 676 Цивільного Кодексу. Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві вільне жиле приміщення у стані, придатному для проживання. Крім того, на ньому лежить обов'язок здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, надавати або забезпечувати надання наймачеві за плату необхідних комунальних послуг. забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв для надання комунальних послуг, що знаходяться у житловому приміщенні.

Специфічною ознакою права на житлову площу, що відрізняє його від інших речових прав. є його цільовий характер. Житлове приміщення надається наймачеві для проживання в ньому, тобто для задоволення його потреби в житло. Відповідно, не допускається розміщення у житлових приміщеннях торговельних підприємств, офісів юридичних осіб. використання їх для виробництва промислової або іншої продукції, для складів і т.п. Використання житлового приміщення не за призначенням може служити (при дотриманні передбачених законом умов) підставою для розірвання договору найму житлового приміщення (абз. 2 п. 4 ст. 687 Цивільного Кодексу, п. 4 ч. 4 ст. 83 ЖК).

Разом з тим відповідно до ч. 1 ст. 17 ЖК допускається використання житлового приміщення для здійснення професійної діяльності або індивідуальної підприємницької діяльності проживають в ньому на законних підставах громадянами, якщо це не порушує права і законні інтереси інших громадян, а також вимоги, яким має відповідати житлове приміщення.

Наймач зобов'язаний забезпечувати збереження житлового приміщення і підтримувати його в належному стані. Він не має права проводити перевлаштування та реконструкцію житлового приміщення без згоди наймодавця.

Найважливішою обов'язком наймача є своєчасне внесення плати за житлове приміщення, а якщо інше не встановлено договором - самостійне внесення комунальних платежів (ст. 678 Цивільного Кодексу).

Одним з прав наймача, що виникають з договору найму житлового приміщення, є право на здачу найнятого житлового приміщення в піднайом. За договором піднайму жилого приміщення наймач за згодою наймодавця передає на строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві (п. 1 ст. 685 Цивільного Кодексу).

Наймач має право вселяти в житлове приміщення не тільки піднаймачів, а й інших осіб - тимчасових мешканців (користувачів). В якості останніх можуть вселятися родичі, знайомі наймача і членів його сім'ї і т.д. Правове становище тимчасових мешканців не залежить від виду найму житлового приміщення.

Для вселення тимчасового мешканця необхідні дозвіл наймача і громадян, постійно з ним проживають, а також попереднє повідомлення наймодавця.

Тимчасові мешканці не мають самостійним правом користування житловим приміщенням. Відповідальність за їх дії перед наймодавцем несе наймач.

Якщо сторонами було погоджено термін проживання тимчасових мешканців, вони зобов'язані звільнити житлове приміщення на вимогу наймача або будь-якого громадянина, постійно з ним проживає, після закінчення цього терміну, а якщо цей строк не був узгоджений, - не пізніше семи днів з дня пред'явлення такої вимоги ( ст. 680 Цивільного Кодексу). У разі припинення договору найму жилого приміщення, а також в разі відмови тимчасових мешканців звільнити житлове приміщення після закінчення погодженого з ними строку проживання або пред'явлення зазначеного вище вимоги тимчасові мешканці підлягають виселенню з житлового приміщення в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення (ч. 5 ст . 80 ЖК).

Згідно ст. 686 Цивільного Кодексу, зокрема, можлива заміна наймача у договорі комерційного найму на вимогу наймача та інших громадян, постійно з ним проживають, і за згодою наймодавця одним з повнолітніх громадян, які постійно проживають з наймачем. У випадках недосягнення угоди відповідних осіб, які проживають в житловому приміщенні, на заміну наймача, а також незгоди наймодавця на таку заміну можливе звернення за вирішенням спору до суду.

Відповідно до принципу свободи договору за угодою між сторонами договору комерційного найму житлового приміщення можуть бути змінені будь-які його умови, за винятком тих, які імперативно встановлено законом.

Для зобов'язання найму житлового приміщення закон передбачає особливі підстави його припинення.

До підстав припинення правовідносин найму житлового приміщення відноситься перш за все розірвання договору, яке можливо з ініціативи обох сторін, наймача або наймодавця.

Наслідком розірвання договору найму житлового приміщення є обов'язок звільнення житлового приміщення наймачем і членами його сім'ї. Цей обов'язок може виконуватися добровільно або в примусовому порядку.

Як проголошує Конституція, ніхто не може бути безпідставно позбавлений житла (ч. 1 ст. 40). У розвиток цієї норми ст. 3 ЖК передбачає, що ніхто не може бути виселений з житла чи обмежений у праві користування житлом, в тому числі в праві отримання комунальних послуг, інакше як з підстав і в порядку, які передбачені Житловим кодексом, іншими федеральними законами.

Якщо наймач і проживають разом з ним члени його сім'ї до виселення займали квартиру або не менше ніж дві кімнати, наймач відповідно має право на отримання квартири або на одержання жилого приміщення, що складається з того ж числа кімнат, в комунальній квартирі (ч. 1,2 ст. 89 ЖК).

Оскільки виселення застосовується тут як санкція за протиправну поведінку наймача або членів його сім'ї, воно можливе лише за умови, що до порушника вживалися заходи попередження, але вони виявилися безрезультатними (ч. 1 ст. 91 ЖК).

Без надання іншого жилого приміщення може бути виселено також громадяни, позбавлені батьківських прав, якщо їх спільне проживання з дітьми, стосовно яких вони позбавлені батьківських прав, визнано судом неможливим (ч. 2 ст. 91 ЖК).

При комерційному наймі розірвання договору та виселення допускаються у виняткових випадках, які прямо вказані в ст. 687 Цивільного Кодексу.

Згідно п. 1 ст. 687 Цивільного Кодексу наймач має право за згодою інших громадян, які постійно проживають з ним, в будь-який час розірвати договір комерційного найму житлового приміщення. Однак для запобігання виникнення збитків у особи, що здає в оренду приміщення, закон передбачає, що наймач зобов'язаний в письмовій формі попередити наймодавця за три місяці про розірвання договору. При недотриманні цієї умови наймодавець має право пред'явити наймачеві вимога про відшкодування упущеної вигоди у вигляді неодержаного доходу від здачі приміщення в оренду.

Договір комерційного найму може бути розірваний в судовому порядку на вимогу наймодавця у випадках:

• невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий термін, а при короткостроковому наймі - у разі невнесення плати більше ніж двічі після закінчення встановленого договором терміну платежу;
• руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше року для усунення ним порушень, що послужили підставою для розірвання договору комерційного найму житлового приміщення. Якщо протягом визначеного судом терміну наймач не усуне допущених порушень або не прийме всіх необхідних заходів для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця приймає рішення про розірвання договору найму житлового приміщення. При цьому на прохання наймача суд у рішенні про розірвання договору може відстрочити виконання рішення на строк не більше року (абз. 4 п. 2 ст. 687 Цивільного Кодексу).

Договір комерційного найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу однієї із сторін у договорі, якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, а також у разі його аварійного стану (абз. 2 п. 3 ст. 687 Цивільного Кодексу).

Якщо наймач житлового приміщення або інші громадяни, за дії яких він відповідає, використовують житлове приміщення не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення порушення. При продовженні зазначених порушень після попередження наймодавця останній вправі в судовому порядку розірвати договір найму житлового приміщення. У цьому випадку відповідно до п. 4 ст. 687 Цивільного Кодексу застосовуються наведені вище правила, передбачені абз. 4 п. 2 тієї ж статті.

При розірванні договору комерційного найму та відмову наймача та інших громадян, постійно з ним проживають, добровільно звільнити житлове приміщення ці особи підлягають виселенню з житлового приміщення на підставі рішення суду (ст. 688 Цивільного Кодексу).

Особливості відносин, що виникають з приводу найму житлових приміщень спеціалізованого житлового фонду, визначені в розд. IV ЖК.

4.2. Договір обміну житловими приміщеннями

Договір обміну житлових приміщень - це угода, відповідно до якого одна особа, яка має право на житлове приміщення, зобов'язується передати належне йому або займане ним жиле приміщення іншій особі, яка в свою чергу зобов'язується передати натомість певне житлове приміщення. Обмін житлових приміщень між їх власниками (громадянами або юридичними особами) проводиться не за договором обміну житловими приміщеннями. а за договором міни, хоча і з урахуванням специфіки предмета обміну.

Учасниками договору обміну житлових приміщень можуть бути кілька наймачів, тобто договір обміну може бути і двостороннім, і багатостороннім.

Обмінювані житлові приміщення можуть перебувати як в одному, так і в різних населених пунктах на території Укаїни.

Відповідно до ст. 74 ЖК договір про обмін житловими приміщеннями укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного відповідними наймачами.