Договір дарування з правом довічного проживання дарувальника (з обтяженням) - що це, під умовою

Дарування квартири або будинку може бути оформлено без будь-яких проблем, а може супроводжуватися цілим рядом непорозумінь і спірних моментів.

Саме тому багато батьків, бабусі чи дідуся, далекі родичі або просто друзі, приятелі, знайомі хотіли б підстрахуватися і подарувати квартиру з правом довічного проживання в ній.

Обтяження - що це таке

Обтяження - це такі умови або заборони, які спеціально створюються для обмеження авторських прав на користування квартири або будинку. Ці обмеження, як правило, найбільше проявляються в той час, коли власник хоче скористатися своїми правами на володіння нерухомістю.

У вигляді обтяжень є такі дії і акти, в яких власник може бути обмежений:

Іпотека - це найпоширеніший вид обтяження, який на сьогодні відомий більшості громадян РФ. Наприклад, ви взяли житло в кредит, оформили іпотеку, а це означає, що сама нерухомість, яку ви взяли в кредит є поки ще не повністю вашою власністю.

Нерухоме майно не є вашою власністю, тому що саме ця квартира або будинок числиться як заставу банку до останнього погашення вами кредиту. Ось це і буде обтяженням.

Адже, якщо це майно є для банку заставою, то і повністю розпоряджатися їм ви не маєте право. Точніше, маєте, але більшу частину своїх дій ви повинні узгоджувати з банком.

При відчуженні нерухомого майна укладається договір дарування з обтяженням, в який включаються певні умови.

Можна виділити три основні види:

• дарчий змішаного типу - дарувальник має право на довічне часткове володіння квартирою або будинком, а обдарований не повинен при цьому чинити йому ніяких в тому перешкод;
• право користування або володіння нерухомим майном - в договорі прописується володіння дарувальником своїм майном (яке він дарує обдарованому) до кінця свого життя, далі повноправним власником стає отримав подарунок;
• з визначенням порядку користування - договір складається з черговістю і своїм порядком користування подарованої квартирою між дарувальником і тим, кому він робить цей подарунок.

При обтяження квартири, коли її хочуть подарувати, довічне право дарувальника не реєструється в ЕГРП, але за ним залишають право користування, а тому його залишають на реєстраційному обліку постійного характеру.

Дарування з правом довічного проживання

На жаль, але законодательствоУкаіни не передбачив ніяких захистів боку дарувальника в процесі дарування. А тому, якщо дарувальник хоче подарувати квартиру і при цьому також залишає за собою право в ній проживати, то обдарований по закону має повне право робити з квартирою, що захоче.

Він може її передарувати, продати, здати в оренду. Саме правознавці керуються ст. 572 ГК РФ, де говориться про те, що сам акт дарування розглядається як БЕЗОПЛАТНО. А будь-яка оплатне не припускав повернення, а тим більше, одночасного користування об'єктом обдаровування.

Договір з правом довічного проживання регламентує права дарувальника на власність, отриману в дар і забороняє виселяти дарувальника.

Найчастіше до висновку дарчим з правом довічного проживання вдаються люди похилого віку, які хочуть зробити подарунок своєму найближчому родичеві і в той же час зберегти за собою право продовжувати проживати в подарованій квартирі або будинку.

Права і обов'язки дарувальника

Наприклад, в договорі можна зафіксувати, що дарувальник має право користуватися і володіти тільки однією кімнатою, але при цьому може користуватися майном всієї квартири (наприклад, ванною або кухнею). Можна також відзначити кілька варіантів, як зручніше і краще укласти договір дарування під умовою довічного проживання.

Дарувальник обов'язково повинен бути «прописаний», тобто - зареєстрований в квартирі або будинку, який він хоче подарувати своєму родичу або третій особі тому, що ніхто нікого за законом України не має права «виписувати» з житлової площі, тим більше закріпленої за дарувальником.

• Сімейний Кодекс України говорить про те, що працездатний громадянин завжди повинен містити свого непрацездатного родича по найближчій лінії - батьків, бабусю або дідуся, навіть дядька або тітку;
• юристи рекомендують простий спосіб вирішення проблеми на користь власника - дарувати не всю квартиру, а тільки лише її частина, а решту закріплювати за собою довічно або з наступним даруванням за бажанням дарувальника-власника житлового майна;
• власник, за потребою, зберігає за собою право проживання в даній квартирі або будинку до кінця своїх днів, якщо у нього немає більше ніякого іншого житла;
• дарувальник має право проживати не один в подарованій квартирі, тоді ця умова слід обов'язково прописати в договорі дарування, із зазначенням кількості осіб, з яким терміном проживання і якими умовами;
• особа, яка передає в дар квартиру, може залишатися проживати в ній абсолютно безкоштовно, що також слід вказати в договорі;
• необхідно також вказати в дарчим, БЕЗОПЛАТНО дар або безоплатний, якщо БЕЗОПЛАТНО, тоді одержувач дару бере на себе зобов'язання оплачувати ренту, або містити дарувальника, а якщо безплатний - тоді дар передається безкоштовно;
• рента - власник квартири або будинку передає права володіння платнику ренти, який сплачує її суми дарувальнику;
• дарувальник має повне право за власним бажанням і в односторонньому порядку розірвати угоду в разі, якщо обдарований порушує його право проживання на території квартири або будинку.

Якщо дарувальник розраховує залишатися жити в подарованій квартирі, тоді при домовленостях в письмовій формі слід висловлюватися ясніше: «право довічного проживання в квартирі», а не володіння і користування. Користуватися квартирою годі й проживаючи в ній.

Якщо за дарувальником залишається тільки право володіння квартирою, тоді це дає йому можливість і право вимагати відшкодування збитків у разі якихось порушень обдаровуваним (ст. 12 ГК РФ).

Найкраще, звичайно ж, залишити за собою право користування (розпоряджатися майном в житті) і право володіння (розпоряджатися майном по документації і юридичних питань).

Особа, яка має такі права, може оскаржувати і захищати своє майно навіть проти власника (якщо таким за договором вже став, наприклад, обдарований).

Права і обов'язки обдаровуваного

У випадку з оформленням договору ренти, рентополучателя зобов'язується утримувати рентодателя довічно. Йдеться про те, щоб забезпечити рентодателя житлом, продовольством і навіть медикаментами.

У будь-якому іншому випадку, коли дарувальник довічно хоче проживати в подарованій квартирі або будинку, права обдаровуваного дотримуються в рамках законодавства.

А тому він повинен врахувати право дарувальника, зареєстрованого в ЕГРП, і не має права його виписувати з житлової площі або позбавляти права проживати в квартирі, де він прописаний. У цьому випадку права обдаровуваного дещо обмежені, особливо, якщо він захоче передарувати, продати або здати квартиру або будинок в оренду.

1. Право прийняття дарунка. в разі невиконання договірних зобов'язань дарувальником, названий в документі обдарований має повне право вимагати свій дар тому, що за договором об'єкт дарування вже є власністю обдаровуваного (ст. 398, ст. 396 ЦК РФ).

2. Право відмови від прийняття дарунка. Зазвичай причиною відмови від дару виступають будь-які поважні причини або мотиви, які він може не вказувати (п. 2 ст. 573 ЦК України).

3. Право здійснювати будь-які угоди з квартирою ст. 209 ГК РФ). В цьому випадку завжди варто пам'ятати про право довічного проживання в ній дарувальника, порушувати яке обдарований по дарчим з довічним проживанням не має права.

Визначення порядку користування

Найбільш оптимальним способом вирішити питання з правами володіння відчужуваної безоплатно квартирою або будинком обох сторін, представляється юристам - визначення порядку користування нерухомістю. Але вони між собою повинні все обговорити в першу чергу.

Такий порядок може включати наступні важливі нюанси:

• особа, яка передає в дар квартиру володіє тільки однією кімнатою до самої своєї смерті;
• дарувальник володіє всією квартирою, а дарує тільки кімнату, але після його смерті обдарований набуває повні права над всією квартирою;
• власник і обдаровуваний, за обопільною своєю згодою, дають право користування подарованої квартирою або будинком іншій особі, наприклад, підростаючому дитині дарополучателя, але тільки після смерті дарувальника, що має бути обов'язково прописано в договорі;
• після смерті дарувальника в повноправне користування нерухомістю за документами вступає виключно тільки та людина, якій вона була подарована, але ніяк не будь-які родичі померлого дарувальника (ст. 292 ЦК України);
• при укладанні угоди з правом довічного проживання дарувальника, за погодженням обох сторін договору, можна домовитися про те, що таким правом можуть володіти і треті особи в разі будь-якого іншого відчуження за життя власника-дарувальника.

Зразок дарчої з обтяженням

Зразків в чистому вигляді, які б в назві документа відображали формулювання -
«З обтяженням» або «з довічним проживанням» - не існує.

Насправді, якщо ви хочете зафіксувати подібні взаємовідносини сторін, для цього можливе здійснення наступних варіантів зразків договорів:

1. Дарування.
2. Довічної ренти.
3. Довічного утримання.

Стандартна дарча включає в себе стандартний набір атрибутів, реквізитів, в яких повинні мати місце:

• назва та номер;
• місце, де укладається угода;
• позначення сторін;
• контактні і персональні дані дарувальника і обдаровуваного;
• предмет сторін обох сторін - прописані умови дарування з опорою на правовстановлюючі статті Цивільного Кодексу Укаїни;

Що являють собою сторони договору дарування, прочитаєте в статті: «Договір дарування».

Скільки коштує завірити договір дарування у нотаріуса, інформація на цій сторінці.

• рідко, але прописуються терміни виконання сторонами домовленостей;
• права, обов'язки, відповідальність володіння сторонами;
• обов'язково фіксується момент, коли права переходять повністю обдаровує стороні;
• підстави для ймовірного розірвання угоди;
• порядок у вирішенні спірних моментів;
• форс-мажорні обставини;
• інші умови;
• підписи сторін.

У випадку з урахуванням прав дарувальника, дарча нерухомого майна може бути оформлена у вигляді договору довічної ренти, де одержувач дару виплачує дарувальнику довічно деяку суму щомісяця або за узгодженим графіком. Слід зазначити, що такі договори обов'язково завіряються у нотаріуса.

Зразок договору довічного утримання скачати.
Зразок договору довічної ренти скачати.

Документи і оформлення

Для укладення договорів, де передбачається фіксація довічних прав дарувальника, нотаріальні контори зажадають наступні документи:

• паспорта, що засвідчують особу;
• у випадку з подарунком неповнолітній особі, слід надати свідоцтво про його народження;
• будь-які документи на квартиру або будинок, які мають юридичну силу (крім цього, дарувати можуть також гараж, кімнату, частину будинку) - як правило, це свідчення державної реєстрації та його копія;
• виписка з будинкової книги, що підтверджує наявність зареєстрованих осіб на площі квартири або будинку, який дається в дар (документ береться з ЄЇРЦ ГУ ІС). ЄЇРЦ (Єдиний інформаційно-розрахунковий центр) - це один з відділів ГУ ІС (Державної Установи «Інженерні служби»);
• документи, що відображають технічну сторону нерухомого майна - це, перш за все, довідка про вартість квартири, кімнати, будинки, гаражі з БТІ, а також - кадастровий паспорт, план і їх копії;
• довідка, що підтверджує відсутність боргів перед податковою інспекцією (береться в ИФНС);
• виписка в розширеному форматі з ЕГРП або з Департаменту житлового фонду, житлової політики, що підтверджує державну реєстрацію власника, також з кадастру;
• письмова згода чоловіка на реалізацію акта дарування загального сімейного майна;
• у випадку з неповнолітніми власниками, необхідний дозвіл з органів опіки над ними.

Подібні угоди обов'язково повинні полягати виключно в особистій присутності обох сторін або їх представників. У випадку з використанням представників, необхідні доручення, нотаріально завірені.

«Перегорнув» купу сторінок в інтернеті в пошуках зразка договору дарування з довічним проживанням і нічого толком не знайшов. Вже зневірився в цій справі і думав уже складати заповіт своєму онукові. Пішов до нотаріуса і все ж поцікавився щодо такого договору.

Виявилося, що можна було оформити договір з довічним утриманням, що я і зробив. Маю велику надію, що я і мій онук законодавчо повністю і абсолютно захищені.

Олександр Попов, Львів

Я працюю юристом. І завжди спираюся на Закон РФ, точніше ГК. Тому завжди дотримуюся висновків стандартних договорів дарування.

Всіх бажаючих оформлятися «з довічним проживанням» відправляю до нотаріуса, щоб вони укладали додаткові договори ренти або довічного утриманні дарувальника на забезпеченні обдаровуваного.

Петро Сергійович, Житомир

Я укладала такий договір зі своєю бабусею. Навіть смішно якось було, якщо чесно. Бабуся не захотіла складати заповіт заради того, щоб я могла скористатися законно її квартирою аж після її смерті.

Сталося так, що я вийшла заміж, і нам не було де жити з чоловіком. А тут бабуля моя нас порадувала, захотіла подарувати мені як би частина квартири.

Стали думати і гадати, як краще це зробити. Скористалися онлайн консультацією юриста, потім ще разом сходили до юриста, тому ще до нотаріуса шляхом зайшли.

Судова практика

Велика судова практика в цілому показує, що, по суті, навіть звичайний договір дарування нерухомого майна за умови, коли дарувальник залишається прописаним на території квартири або будинку, може давати право довічного проживання на цій житлоплощі.

Безумовно, при бажанні можна скріпити таке право договором ренти або договором довічного утримання, проживання, змісту, але тоді вони повинні бути обов'язково завірені у нотаріуса. Якщо цього не зробити, тоді ці договори будуть в програші на будь-якому судовому процесі.

Механізми судової практики показують абсолютно різні спірні моменти з їх різним результатом.

Права, умови і обов'язки третіх осіб слід прописувати в договорі дарування з довічним проживанням відразу. Інакше оскаржити буде дуже складно всі ці моменти.

Дарчий з довічним проживанням і договір змісту з утриманням - чи є різниця

Обдаровуваному людині вигідніше укладати простий договір дарування зі збереженням прав дарувальника проживати на території квартири або будинку. Але для дарувальника вигідніше варіант договору змісту з утриманням.

Все залежить від того, як сторони домовляться між собою. Тому дарувальнику слід з самого початку досліджувати всі шляхи вирішення, оформлення договору дарування так, щоб не втратити своїх прав володіння житлоплощею до своєї кончини, якщо йому ніде жити.

Те ж саме варто зробити і обдарованому. Краще відразу задуматися, наскільки вигідна йому така угода і чи не буде вона для нього занадто обтяжлива, особливо якщо вона буде оформлене у вигляді договору ренти.