Державна реєстрація прав на об’єкти незавершеного будівництва
Державна реєстрація прав на об'єкти незавершеного будівництва
Питання про віднесення об'єктів незавершеного будівництва до об'єктів нерухомості протягом тривалого часу був дискусійним. Об'єкт незавершеного будівництва як індивідуально-певна річ має міцний зв'язок із землею і його переміщення без шкоди призначенню неможливе, відповідно, він відповідає критерію нерухомого майна. Згідно зі статтею 130 Цивільного кодексу Укаїни (далі - ГК РФ) об'єкти незавершеного будівництва включені до переліку нерухомих речей.
Відповідно до пункту 1 статті 131 ГК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації в єдиному державному реєстрі органами, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з нею.
У разі, якщо земельна ділянка, відведена для створення об'єкта нерухомого майна, належить заявнику на праві власності, право власності заявника на об'єкт незавершеного будівництва реєструється на підставі документів, що підтверджують право власності на дану земельну ділянку, дозволу на будівництво, проектної документації та документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва (пункт 3 статті 25 Закону про реєстрацію).
У разі, якщо земельна ділянка, відведена для створення об'єкта нерухомого майна, належить заявнику на іншому праві, ніж право власності, право власності заявника на об'єкт незавершеного будівництва реєструється на підставі документів, що підтверджують право користування даною земельною ділянкою, дозволу на будівництво, проектної документації і документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва (пункт 4 статті 25 Закону про реєстрацію).
При цьому необхідно мати на увазі, що не підлягає державній реєстрації право власності на зведений об'єкт нерухомості, що є самовільно побудовою.
Відповідно до статті 222 ЦК України самовільно побудовою є житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно:
-створене на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети в порядку, встановленому законом і іншими правовими актами;
-створене без отримання на це необхідних дозволів;
-створене з істотним порушенням містобудівних і будівельних норм і правил.
При наявності хоча б одного із зазначених ознак будова визнається самовільно побудовою.
Особа, яка здійснила самовільну будівлю, не набуває на неї право власності. Право власності на самовільну споруду може бути визнано лише судом і підлягає державній реєстрації на підставі відповідного судового акта (пункт 3 статті 222 ГК РФ).
-настання передбаченого договором терміну передачі забудовником об'єкта пайового будівництва;
-припинення або призупинення будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості за наявності обставин, які свідчать про те, що в передбачений договором строк об'єкт пайового будівництва не буде переданий учаснику пайового будівництва.
Таким чином, цією нормою встановлено, що право учасників пайового будівництва звернути стягнення на предмет застави, а, отже, і обов'язок замовника зареєструвати право власності на об'єкт незавершеного будівництва виникають лише в тому випадку, коли будівництво об'єкта нерухомості практично не здійснюється, тобто підрядні відносини або припинені, або припинені.
Припинення дії договору будівельного підряду може бути підтверджено:
-угодою або рішенням суду про розірвання договору підряду;
-актом приймання-здачі об'єкта після завершення підрядником певного етапу замовлених будівельних робіт і угодою про призупинення дії договору будівельного підряду;
-іншим документом про припинення договірних відносин, передбаченими законом способами (новація, відступне, неможливість виконання, ліквідація підрядника - юридичної особи та ін.).
До заяви про державну реєстрацію права на об'єкт незавершеного будівництва крім документів, що підтверджують повноваження заявника, і установчих документів юридичної особи або нотаріально засвідчених їх копій повинні додаватися наступні документи:
-платіжний документ про сплату державного мита відповідно до п.п. 20 п.1 ст. 333.33. Податкового кодексу РФ;
-документи, що підтверджують право власності або право користування на земельну ділянку, відведений для цілей будівництва даного об'єкта нерухомості;
-проектна документація (частина 2 статті 48 Містобудівного кодексу РФ);
-відомості про ступінь готовності об'єкта у відсотках на підставі документів, засвідчених організацією (органом) з обліку об'єктів нерухомого майна (абзац 2 пункту 31 Правил ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним);
-документи, що підтверджують відсутність підрядних відносин або їх припинення, або призупинення;
-інші документи, необхідні для державної реєстрації.
Придбання права власності або іншого речового права на створений об'єкт нерухомості (в тому числі на об'єкт незавершеного будівництва) відбувається на підставі пункту 1 статті 218 ГК РФ, яким встановлено, що право власності на нову річ, виготовлену або створену особою для себе з дотриманням закону або інших правових актів, набувається цією особою. У зв'язку з цим забудовнику необхідно подавати документи, що підтверджують відсутність прав третіх осіб (інвесторів, учасників договору простого товариства).
Об'єкт нерухомості може створюватися кількома особами. При цьому між учасниками будівництва може бути укладено договір простого товариства (спільної діяльності), згідно з яким вони діють для досягнення спільної мети, наприклад, для побудови конкретного будівлі (споруди). В цьому випадку створений об'єкт нерухомості надходить у спільну часткову власність. При цьому розмір частки кожного товариша в незавершеному будівництвом об'єкті визначається договором або угодою сторін.
Якщо ж для будівництва об'єкта забудовник залучав грошові кошти третіх осіб - інвесторів, об'єкт не побудований і є об'єктом незавершеного будівництва, замовник не виконав своїх зобов'язань перед інвесторами щодо створення об'єкта і передачі кожному інвестору визначеної договором частини об'єкта і не може їх виконати, оскільки будівництво об'єкта не завершено, то, відповідно, у інвестора право на певну частину об'єкта виникнути не може. Можливо, ця частина об'єкта ще не побудована. Стосовно до цілого об'єкта незавершеного будівництва у будь-якого з інвесторів права немає, оскільки весь об'єкт не є предметом договору інвестування.
Зареєструвати права інвесторів на конкретні частини об'єкта незавершеного будівництва можливо тільки в тому випадку, коли предметом кожного договору інвестування є така частина об'єкта, яка, виходячи з проектної документації, може бути самостійним об'єктом будівництва, тобто може бути самостійно добудована. У цьому випадку також необхідно, щоб певні частини об'єкта, завершеного будівництвом, були передані інвесторам.
У разі, коли при будівництві об'єкта залучаються кошти одного інвестора, і він доручає замовнику, яка не є інвестором, здійснювати реалізацію інвестиційного проекту, у інвестора виникають права на весь об'єкт незавершеного будівництва. Даний об'єкт повинен бути переданий у володіння інвестору замовником, або підрядником за дорученням або за згодою замовника.
Зміна об'єкта незавершеного будівництва, право на який зареєстровано, в результаті подальших дій по будівництву відбивається в Єдиному державному реєстрі прав шляхом внесення змін до записів підрозділу I-2, що містить опис об'єкта. Зокрема, зміни підлягають записи про обсяг виконаних будівельно-монтажних робіт (відсотку готовності об'єкту).
Об'єкт незавершеного будівництва може стати предметом угод при дотриманні наступних умов. По-перше, якщо його будівництво велося на законних підставах при наявності всіх необхідних дозволів та погоджень. По-друге, якщо "недобуд" не є предметом чинного договору будівельного підряду. По-третє, право власності на "недобудову" має бути зареєстровано та посвідчено свідченням. В іншому випадку здійснення угод з "недостроем" незаконно. Іншими словами, його не можна: здати в оренду, продати, передати в якості внеску до статутного капіталу дочірнього підприємства, внести як вклад у спільну діяльність.