Цінні папери, заставна і інші види іпотечних цінних паперів

Заставна та інші види іпотечних цінних паперів

Введенням такого цінного паперу, як заставна. робиться спроба інтегрувати ринок нерухомості і ринок цінних паперів. Заставна полегшує оборот прав, що випливають із застави нерухомості, оскільки дозволяє передавати права на нерухомість без державної реєстрації. Історично походження заставних (іпотечних листів) пов'язано з організацією в Пруссії після маніфесту 1769 року взаємного поземельного кредиту у вигляді самостійних установ для окремих провінцій. Згодом цей досвід поширився і на інші країни (в тому числі України).

Практичне значення заставної полягає в тому, що вона дозволяє спростити і прискорити оборот нерухомості. Передача прав за заставною може здійснюватися без обов'язкового нотаріального посвідчення та державної реєстрації даної угоди. Це істотно відрізняє її від передачі прав за договором про іпотеку, де потрібне дотримання форми самого договору про іпотеку (нотаріальне посвідчення та державна реєстрація), і створює певні практичні зручності.

Міжнародна теорія і практика показують, що інтеграція ринку нерухомості і фондового ринку здійснюється шляхом формування пулів (пакетів) заставних, що викуповуються спеціальними інститутами вторинного ринку іпотечних кредитів, і випуску ними від свого імені на підставі цих пулів похідних від них цінних паперів, наприклад, іпотечних облігацій , які володіють всіма характеристиками інструментів фондового ринку і свободою обороту на ньому. Самі заставні не є фондовими цінними паперами.

Про такий вид цінних паперів, як заставні, прямо сказано в ст. 142 ГК РФ, проте правовий режим заставної встановлений Законом про іпотеку, тобто правовим актом, який не регулює безпосередньо цінні папери.

Заставна не є емісійним цінним папером, тому її випуск, в якому б кількості він ні здійснювався, не вимагає державної реєстрації відповідно до правил Закону про ринок цінних паперів. Заставна повинна мати зовнішнє вираження у вигляді паперу з набором наступних реквізитів, зазначених в п. 1 ст. 14 Закону про іпотеку:

слово "заставна", яке включене в назву документа;
ім'я заставодавця і відомості про документ, що посвідчує особу, або його найменування і вказівку місця знаходження, якщо заставодавець - юридична особа;
ім'я початкового заставоутримувача і відомості про документ, що посвідчує особу, або його найменування і вказівку місця знаходження, якщо заставодержатель - юридична особа;
назва кредитного договору або іншого грошового зобов'язання, виконання якого забезпечується іпотекою, з зазначенням дати і місця укладання такого договору або підстави виникнення забезпеченого іпотекою зобов'язання;
ім'я боржника по забезпеченому іпотекою зобов'язанню, якщо боржник не є заставодавцем, і відомості про документ, що посвідчує особу боржника, або його найменування і вказівку місця знаходження, якщо боржник - юридична особа;
зазначення суми зобов'язання, забезпеченого іпотекою, і розміру відсотків, якщо вони підлягають сплаті за цим зобов'язанням, або умов, що дозволяють в належний момент визначити цю суму і відсотки;
зазначення терміну сплати суми зобов'язання, забезпеченого іпотекою, а якщо ця сума підлягає сплаті по частинах - термінів (періодичності) відповідних платежів та розміру кожного з них або умов, що дозволяють визначити ці терміни і розміри платежів (план погашення боргу);
назва і достатню для ідентифікації опис майна, на яке встановлена іпотека, і вказівка місця знаходження такого майна;
підтверджену висновком оцінювача грошову оцінку майна, на яке встановлена іпотека;
найменування права, в силу якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю, і органу, що зареєстрував це право, із зазначенням номера, дати і місця державної реєстрації, а якщо предметом іпотеки є належне заставодавцю право оренди - точна назва майна, що є предметом оренди, відповідно до п. 8 цього переліку і термін дії цього права;
вказівка на те, що майно, яке є предметом іпотеки, обтяжене правом довічного користування, оренди, сервітутом, іншим правом або не обтяжене ніяким з підлягають державній реєстрації прав третіх осіб на момент державної реєстрації іпотеки;
підпис заставодавця і, якщо він не є боржником, також підпис боржника по забезпеченому іпотекою зобов'язанню;
відомості про державну реєстрацію іпотеки, передбачені п. 2 ст. 22 Закону про іпотеку;
зазначення дати видачі заставної заставодержателя і дати видачі заставної її власнику, якщо здійснювалися анулювання заставної і складання нової заставної, із зазначенням дати анулювання попередньої заставної.

У разі видачі заставної при іпотеці в силу Закону включення в заставу даних, зазначених у п. 10 вищенаведеного переліку, забезпечується органом, що здійснює державну реєстрацію прав. Порядок включення цих даних в заставу визначається ст. 22 Закону про іпотеку.

Заставна є іменним цінним папером, що засвідчує такі права її законного власника: право на одержання виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою майна, зазначеного в договорі про іпотеку, без подання інших доказів існування цього зобов'язання; право застави на майно, обтяжене іпотекою.

Таким чином, заставна засвідчує одночасно два зобов'язання - основне (грошове, забезпечене заставою) і акцессорное (заставне).

Заставна засвідчує права її законного власника з двох різних договорів. Це логічно і зручно для практичного використання в силу того, що доля заставного правовідносини нерозривно пов'язана з забезпечуваним запорукою зобов'язанням. Адже уступка заставодержателем своїх прав за договором про заставу іншій особі дійсна, якщо тій самій особі відступлені права вимоги до боржника за основним зобов'язанням, що забезпечується заставою.

Таким чином, законодавець, допускаючи можливість розбіжності в одній особі боржника і заставодавця, заперечує можливість розбіжності особистостей кредитора і заставодержателя. Тому доцільно, щоб усі права, які виникли у особи, яка виступає в якості кредитора і заставодержателя, переконувалися одним документом (цінним папером) - заставної.

Якщо заставодержатель (в якості якого зазвичай виступає банк) відчуває потребу в достроковому поверненні коштів, він може продати заставну іншій особі. Продаючи заставні іншим учасникам цивільного обороту, банк-заставодержатель отримує грошові кошти для видачі нових ресурсів (така операція називається рефінансування). Проводиться подібна операція без згоди позичальника, і в багатьох випадках позичальник навіть не знає про її проведення. При цьому всі умови кредитного договору залишаються незмінними, і відносини по виплаті кредиту тривають з колишнім кредитором.

Таким чином, власник заставної знаходиться в більш сприятливих умовах порівняно з незабезпеченим кредитором, який, як правило, не може отримати виконання до терміну.

Заставна закріплює право на одержання виконання за грошовим зобов'язанням, тобто право на отримання відповідної грошової суми, повернення якої забезпечене заставою нерухомості. Особа, яка видала дві або більше заставних, може відкривати і вести для власних цілей облік власників виданих їм заставних. Записи, що містяться в такому обліку, не можуть використовуватися для посвідчення прав на заставні.

Брокерська діяльність на ринку заставних може здійснюватися на підставі укладеного між брокером і його клієнтом договору доручення або комісії. Договір, укладений між брокером і його клієнтом, може передбачати право брокера самостійно складати від імені клієнта передавальні написи на відчужуваних клієнтом заставних на користь набувачів. Заставна не є товарораспорядительной цінним папером. Це обумовлено тим, що на підставі її видачі не виникає володіння річчю, оскільки заставодавець залишається власником обтяженого іпотекою майна. У зв'язку з цим велике практичне значення набуває наступна проблема: якщо заставна складена на підставі договору про іпотеку, що забезпечує виконання кредитного договору, то БанкУкаіни може зажадати, щоб операції купівлі-продажу подібних заставних здійснювалися виключно між кредитними організаціями, які мають відповідну ліцензію. Незважаючи на те що правова обгрунтованість такої позиції сумнівна, вже існують реальні прецеденти, коли БанкУкаіни трактував угоди купівлі-продажу заставних саме таким чином. Тому інвестори, які не є кредитними організаціями, несуть серйозні ризики при операціях із заставними.

У ст. 13 Закону про іпотеку підкреслюється, що заставна є іменним цінним папером (ім'я власника вказано на самому папері), і перераховуються права, що засвідчуються нею.

Заставна може складатися як до державної реєстрації іпотеки, так і після. Якщо вона складається після державної реєстрації іпотеки, заставодавець і заставодержатель повинні написати спільну заяву про видачу заставної, а сама заставна видається заставодержателю протягом одного дня з моменту звернення заявника до територіальних підрозділів Росреестра.

Заставна складається заставодавцем, а якщо він є третьою особою, також і боржником по забезпеченому іпотекою зобов'язанню. Зазначені особи стають зобов'язаними за заставною.

Не допускається наявність бездокументарній заставної, як, втім, і сертифіката - документального замінника. Це завжди повинна бути об'єктивно виражена цінний папір. Закон про іпотеку не зобов'язує особу, що випустило більше двох закладних, вести їх облік, тому при наявності реєстру заставних дані, що містяться в ньому, не можуть бути доказом існування прав тієї чи іншої особи.

Заставна повинна містити строго певні реквізити, перелік яких дано в ст. 14 Закону про іпотеку. Такий документ, що містить всі необхідні дані, видається початкового заставодержателю органом, що здійснює державну реєстрацію іпотеки, після реєстрації. Будь-який законний власник заставної вправі вимагати від органу, що здійснює державну реєстрацію прав, зареєструвати його в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним в якості заставодержателя із зазначенням його імені і документа, що посвідчує особу, а якщо власником заставної є юридична особа - його найменування та місцезнаходження.

Перелік випадків, коли складання і видача заставної не допускаються, є вичерпним і досить обмеженим. Обмеження стосуються окремих предметів іпотеки (підприємства як майнового комплексу, земель сільськогосподарського призначення, лісів), а також тих грошових зобов'язань, що забезпечуються іпотекою, за якими на момент укладення договору про іпотеку не визначена сума боргу.

Передача прав по заставної іншій особі означає передачу тим самим цього ж особі прав по забезпеченому іпотекою зобов'язанню. Формальний і в значній мірі абстраговані від свого заснування характер зобов'язання за заставною підтверджується також тим, що законному власнику заставної належать всі засвідчені нею права, незалежно від прав початкового заставоутримувача і попередніх власників заставної.

Будь-який законний власник заставної вправі передати її іншій особі (заставодержателю заставної) в забезпечення будь-якого зобов'язання, яке виникло між ними. Передача прав за заставною і заставу заставної здійснюються в порядку, встановленому ст. ст. 48 і 49 Закону про іпотеку.

Так, згідно з п. 1 ст. 48 Закону про іпотеку при передачі прав на заставну здійснюється операція в простій письмовій формі. При передачі прав на заставну особа, яка передає, робить на заставній відмітку про нового власника, якщо інше не встановлено Законом про іпотеку.

У позначці повинно бути точно і повно зазначено ім'я (найменування) особи, якій передані права на заставу. Відмітка повинна бути підписана зазначеним в заставної заставодержателем або, якщо цей напис не є першою, власником заставної, зазначеним у попередньому позначці. Якщо відмітка робиться особою, яка діє за дорученням, зазначаються відомості про дату видачі, номері довіреності і, якщо довіреність нотаріально посвідчена, нотаріуса, який посвідчив довіреність.

У разі якщо здійснюється депозитарний облік заставної, перехід прав відбивається внесенням відповідного запису по рахунку депо. Права на заставну переходять до набувача з моменту внесення прибуткового запису по рахунку депо набувача, яка є достатнім доказом наявності у набувача прав на заставну. При цьому відмітка на заставної про її нового власника не робиться.

Передача прав на заставну іншій особі означає передачу тим самим цій особі всіх засвідчуваних нею прав в сукупності.

Що стосується застави самої заставної, то згідно з п. 1 ст. 49 Закону про іпотеку заставна може бути закладена за договором про заставу заставної без передачі або з передачею її іншій особі (заставодержателю заставної) в забезпечення зобов'язання за кредитним договором чи іншого зобов'язання, яке виникло між цією особою і заставодержателем, спочатку названим в заставної, або її іншим законним власником (іпотечним заставодержателем).

У разі невиконання зобов'язання, забезпеченого заставою заставної, права по ній переходять до заставодержателя заставної, який може звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов заставної. Можливий і інший спосіб своєрідного звернення стягнення на заставу як на предмет застави: якщо на заставної при передачі її в заставу зроблена спеціальна передавальний напис, заставодержатель заставної може після закінчення певного терміну продати цю заставу і утримати з виручених грошей суму забезпеченого її заставою зобов'язання.

За своєю правовою природою іпотечні цінні папери вУкаіни є фінансовим інструментом, похідним від іншого виду цінних паперів - закладних. Чинний нині порядок відчуження заставних шляхом нанесення на них передавального напису і фізичним переміщенням заставних від одного власника до іншого ефективний тільки при угодах з одиничними заставними, але стає суттєвою перешкодою при продажу великих "пулів" з тисяч і десятків тисяч заставних. Крім цього, у зв'язку з фізичним переміщенням заставних виникають суттєві транспортні витрати. У зв'язку з переміщенням заставних від однієї особи до іншої неминуче збільшується ризик втрати або пошкодження закладних, для усунення якого сторони угоди змушені нести додаткові витрати. Банк, що здійснює іпотечне кредитування, продає облігації, зобов'язуючись виплачувати інвесторам платежі за рахунок погашення позичальниками банку суми основного боргу і відсотків по кредиту. Після цього інвестори купують такі облігації, і платежі по ним здійснюються банком за рахунок платежів позичальників банку в рахунок основного боргу і відсотків по ньому.

Таким чином, іпотечні цінні папери відносяться до числа похідних цінних паперів, які, як показує практика, не завжди є достатньо надійними, оскільки зв'язок з майновими правами, які стоять за ними, є опосередкованою.

Згідно ст. 2 названого Закону іпотечними цінними паперами є: облігації з іпотечним покриттям та іпотечні сертифікати участі.

Облігація з іпотечним покриттям - облігація, виконання зобов'язань по якій забезпечується повністю або в частині запорукою іпотечного покриття.

Іпотечний сертифікат участі - іменний цінний папір, що засвідчує частку її власника у праві спільної власності на іпотечне покриття, право вимагати від органу, що її особи належного довірчого управління іпотечним покриттям, право на отримання грошових коштів, отриманих на виконання зобов'язань, вимоги за якими становлять іпотечне покриття, а також інші права, передбачені зазначеним Законом.

Житлова облігація з іпотечним покриттям - облігація з іпотечним покриттям, до складу якого входять тільки права вимоги, забезпечені заставою житлових приміщень.

Випускати іпотечні цінні папери можуть тільки спеціальні суб'єкти - іпотечні агенти і кредитні організації. Кредитні організації, що здійснюють емісію облігацій з іпотечним покриттям, зобов'язані виконувати встановлені відповідно до федеральних законів вимоги БанкаУкаіни.