Чим відрізняється договір участі в пайовому будівництві від договору інвестування будівництва ЖБК

Служба державного житлового контролю та будівельного нагляду по Тернополю області на своєму сайті проводить роз'яснювальну роботу і відповідає на найбільш поширені запитання з боку покупців нерухомості в Тернопілля.

Чим відрізняється договір участі в пайовому будівництві від договору інвестування будівництва ЖБК та договору пайовика ЖБК? Чи всі вони реєструються в ФРС і є законними для укладення таких видів договорів?

1) Укладення договору пайової участі в будівництві багатоквартирного будинку;

2) В разі, якщо грошові кошти громадян залучаються шляхом випуску емітентом облігацій особливого виду - житлових сертифікатів, що закріплюють право їх власників на отримання від емітента житлових приміщень відповідно до законодавства Укаїни про цінні папери;

3) Житлово-будівельними та житловими накопичувальними кооперативами відповідно до федеральними законами, які регулюють діяльність таких кооперативів.

Правова природа договорів пайової участі в будівництві і пайового внеску в житлово-будівельні кооперативи має істотні відмінності.

При пайову участь в будівництві відносини учасника із забудовником виникають на підставі укладеного договору, а в житлово-будівельному кооперативі - на підставі членства. Вклавши кошти в кооперативне будівництво, пайовик не має права переуступати або продати свою частку як інвестицію на відміну від учасника пайового будівництва.

Відповідно до частини 4 статті 4 Федерального закону № 214-ФЗ одним з істотних умов договору є визначення підлягає передачі конкретного об'єкту пайового будівництва, однак в житлово-будівельному кооперативі яка саме квартира буде надана члену кооперативу рішення приймає Загальні збори членів (конференція) ЖБК. Це рішення потім буде підставою для вселення в житлове приміщення. В цьому випадку можуть виникнути суперечності між членами кооперативу, а термін передачі квартири може затягнутися на невизначений час.

Законодавець встановлює обов'язковий мінімальний гарантійний термін об'єкта пайової участі в будівництві, який становить не менше 5-ти років. У кооперативі такий строк не передбачений і встановлюється тільки в договорі.

При укладанні договору пайової участі в будівництві учасник укладає договір, в якому чітко прописані його права і обов'язки, і в разі виникнення проблем може відстояти свої права через суд. Юридична специфіка роботи кооперативів в тому, що всі його члени несуть солідарну відповідальність за його діяльність, а всі повноваження щодо прийняття рішень належать правлінню кооперативу. І якщо правління вирішить стягувати додаткові платежі або змінить термін здачі об'єкта, то пайовик навіть через суд нічого зробити не зможе.

Договір пайової участі в будівництві відповідно до Федерального закону 214-ФЗ підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації, грошові кошти передаються забудовнику тільки після реєстрації договору. Договори паенакопления і інвестування в Федеральної реєстраційної служби не реєструються, а грошові кошти можуть залучатися до отримання дозволу на будівництва.

Договір інвестування будівництва житлово-будівельним кооперативом чинним законодавством не передбачено, кооператив має право залучати грошові кошти тільки своїх членів. Якщо Вам стали відомі випадки залучення коштів для будівництва шляхом оплати договору інвестування, просимо звернутися в нашу Службу для притягнення до відповідальності забудовника ".