Частка в квартирі
Частка в квартіре.Как оцінюється частка в квартирі?
1) Ринкова ціна;
2) Ціна, яка визначається фахівцями-оцінювачами;
3) Ціна, що визначається судом у справах про примусовий викуп часток як малозначних.
РИНКОВА ЦІНА
ВУкаіни більше 95% квартир знаходиться в частковій власності. Але це не означає, що всі ці сотні тисяч або навіть мільйони квартир стають від цього проблемними.
Насправді сім'ї, які живуть в таких квартирах, як правило, не мають внутрішніх конфліктів. Якщо власники таких квартир вирішують продати квартиру, переїхати на нове місце проживання, розміняти квартиру, то вони легко домовляються між собою. Нормальна людина не буде претендувати на чужу долю в квартирі. Тільки в набагато більш рідкісних випадках, хтось починає вимагати собі більше грошей від продажу квартири, що варто його частка квартири. Через це частки в такій квартирі і стають проблемними.
Так ось вУкаіни переважна більшість продаваних квартир, знаходяться в частковій власності. Ніяких проблем з ними не виникає. Хоча за договорами купівлі-продажу таких квартир продається квартира цілком, але при цьому в тексті договорів вказується власник кожної частки квартири, вказують, скільки кожен власник отримує за свою частку квартири.
Дуже рідко буває таке, що продавці квартири домовляються так, що хтось отримує менше грошей, ніж припадає на його частку квартири.
Таким чином, частка в квартирі при продажу квартири цілком має ринкову ціну як відповідна частина ринкової ціни цілої квартири.
Наприклад, в трикімнатній квартирі, що знаходиться в ЦАО м Москви, п'ять власників: бабуся, батько, дружина, син і дочка. У кожного з них є своя 1/5 частка в квартирі. Між членами цієї сім'ї зберігаються родинні стосунки, вони жили дружно, ставляться один до одного добре. Але вони вирішили роз'їхатися, продати велику квартиру в Центрі Москви і купити на околиці Москви. Благо, що їх квартира коштує, наприклад, двадцять мільйонів рублів. На такі гроші цілком реально купити кілька квартир в районах Столиці, але подалі від Центру.
Як було сказано вище, хороші або хоча б нормальні родичі не претендують на майно один і у одного. Тому якщо квартира продається за 20 мільйонів рублів, то ця сума буде поділена на п'ять частин між п'ятьма співвласниками, тобто по чотири мільйони кожному. Погодьтеся, що це справедливо і відповідає змісту закону?
І так робить більшість людей в світі.
Звідси виникає найпоширеніша ринкова ціна квартирної частки, що частка в квартирі найчастіше продається разом з усією квартирою, і її ринкова ціна складає відповідну частину від ціни всієї квартири.
Але є мала частина часток, де власники не можуть домовитися. Наприклад, один власник вигнав з квартири іншого власника, відмовляється роз'їжджатися. Ось тільки тоді частка в квартирі стає проблемною. Тільки така частка може коштувати дешевше.
Однак!
Така частка квартири може коштувати дешевше тільки для третіх осіб, але не для іншого співвласника, який сам же і створив проблему, не бажаючи домовлятися по-чесному.
Наприклад, трикімнатна квартира, в якій є тільки два власники: чоловік і жінка, які перебувають в розлученні. У кожного є ½ частка в квартирі, але колишній чоловік вижив з квартири колишню дружину. Вона доступу в квартиру не має, другий власник відмовляється будь-яким чином з нею роз'їжджатися. Квартира, наприклад, коштує десять мільйонів рублів.
Якщо колишня дружина захоче продати свою ½ частку квартири третім особам, оскільки не змогла домовитися з колишнім чоловіком, то для сторонніх покупців така нерухомість має суттєвий недолік порівняно з окремою квартирою: в квартирі знаходиться чужий для них людина. Навіть якщо з ним не буде конфлікту, то все одно в одній квартирі жити з чужою людиною погано. Тому квадратний метр такого житла коштує набагато менше, тобто проблемна частка в квартирі можете втратити в ціні, приблизно, 60% -70% вартості.
Іноді ріелтори можуть взяти до уваги, що в квартирі є кілька ізольованих кімнат, що дозволить новим власникам визначити порядок користування. Але це не означає, що така частка квартири буде коштувати як звичайна частка. А в однокімнатній квартирі проблемна частка точно коштує не більше 30% у порівнянні з ціною, якби вона продавалася разом з усією квартирою.
Таким чином, ринкова ціна не проблемної частки квартири становить відповідну частину від ринкової ціни цілої квартири. Ціна проблемної частки для третіх осіб становить ціну, яка на 60% -70% дешевше в порівнянні з тим, як якщо б така квартирна частка була проблемною.
І ЗВЕРНІТЬ УВАГУ, що частка в квартирі стає проблемною тільки через незговірливого, захапістого і скандального іншого власника, який є в квартирі. Тільки тому для третіх осіб буде значна знижка. Але для співвласника, який створив цю проблему, ніяких знижок принципово робити не можна. Це питання справедливості!
Так чому для нього повинна бути знижка, якщо саме для нього частка квартири проблемної не буде? І при цьому він сам же створив цю проблему для колишньої дружини, не погодившись на розмін квартири. Тому продавати частку дешевше іншому власнику абсолютно неправильно і не справедливо. А його право переважного викупу можна обійти законними способами, що і потрібно робити.
Незначною може бути визнана частка, яка менше найменшої ізольованій кімнаті і менше половини квартири. Раніше було в судах правило, що незначна частка квартири повинна бути менше чверті квартири. Але потім правило змінилося, і в однокімнатних квартирах стали визнавати малозначними частки, які менше половини.
Оцінку вУкаіни можуть робити тільки оцінювачі, які мають відповідні допуски і дозволу, що є учасниками так званих СРО (саморегульованих організацій оцінювачів). Так ось для розгляду справ про визнання часток малозначними потрібно проведення оціночної експертизи з визначення ринкової вартості.
Багато людей наївно вважають, що фахівець-оцінювач правильно визначає справжню ринкову ціну будь-якої нерухомості, що вони завжди керуються єдиними методами і правилами. Однак це далеко не так.
Так більшість оцінювачів (наприклад, «Канон» і «Стройекспертіза») вважають, що будь-яку частку в квартирі потрібно оцінювати з дисконтом, як мінімум, в 50% вартості в порівнянні, якби квартирна частка продавалася разом з усією квартирою. Аргументують тим, що вони дивляться пропозиції від продавців проблемних часткою, які продають їх набагато дешевше.
Однак менша частина оцінювачів (приклад, «Юнор») аргументовано заперечують. Вони кажуть, що ринок проблемних часткою це лише мала частина всіх продаваних часткою. Що в основному на ринку продаються квартири цілком, в яких теж є свої частки. Там ніяких дисконтів не присутній.
Другий аргумент більш логічний. Але більша частина оцінювачів вважає частки з дисконтом. Чому?
Та тому, що якщо викуповуються незначні долі не будуть оцінюватися з дисконтом, то ніхто викуповувати їх не буде.
Ось приклад:
Власник 2/3 частки однокімнатної квартири хоче викупити 1/3 у іншого власника як незначну. Вся квартира коштує, наприклад, 4.500.000 рублів. У другого власника є інше житло.
Зрозуміло, що першому власнику вигідніше заплатити якомога менше. Інакше який сенс викуповувати? Ось і поспішають оцінювачі задовольнити такий попит на занижену оцінку. Адже такого власнику вигідно оплатити оцінювача, оплатити адвоката, тому що потім він отримає частину квартири за низькою ціною. Наприклад, 1/3 частка в квартирі в такій квартирі буде оцінена фахівцем-оцінювачем приблизно в 750.000 рублів. При цьому якби квартира продавалася цілком, то власник за 1/3 отримав би в два рази більше!
ЦІНА, визначається судом У СПРАВАХ про примусовий викуп ЧАСТКОЮ ЯК малозначних
А суд при наявності двох взаємовиключних звітах призначить третю експертизу за своїм вибором. При цьому судді самі добре знають, як саме оцінює частки квартир та чи інша конкретна організація оцінювачів. Судді ж сидять на таких справах! А це означає хороший вибір для конкретного судді:
Треба оцінити подорожче, щоб в інтересах відповідача, то призначать оцінювача з «Юнор». Треба підіграти на користь позивача, призначать, наприклад «Канон». Гарне поле для корупції, якщо Ви зрозуміли логіку. Добре буде всім: оцінювачу, адвокату, судді, позивачу, який бажає викупити дешевше. Все оплатить нещасний відповідач, у якого частку викуплять з дисконтом проти його волі.
Але якщо частка в квартирі у Вас не малозначна, то ця проблема, на щастя, не Ваша. Вам тоді залишається тільки вирішити питання, чи можете Ви домовитися з іншим власником, або ні. Якщо не можете, то хочете продати частку квартири? Якщо вирішили продати, то телефонуйте нам: 8 (967) 194-99-25.