частка квартири
Був такий випадок: помер один чоловік, який жив в однокімнатній квартирі в центрі. Він сильно пив і був під кінець життя зовсім самотній. Але після його смерті виявилося, що спадкоємців у нього цілих три: син і дочка від першого шлюбу, а ще друга дружина, яка хоч з ним і перестала жити, але все одно шлюб то з нею був.
Всі ці спадкоємці були першої черги, а заповіту покійний писав. І ось всі вони вступили в спадщину за законом, тобто подали заяви нотаріусу про прийняття спадщини у встановлений термін (шість місяців) і кожному дісталася одна третя частина квартири.
І ось приходить друга дружина в квартиру, де у неї є своя власна частка квартири, а там вже дочка від першого шлюбу чудово з чоловіком вселилася і проживає. Двері відкрили, вийшли на поріг, та як стали грубуватим чином говорити, що вона, мовляв, законні господарі, що вся квартира тепер їх, а ця літня друга дружина не спадкоємиця, а шахрайка, якій нічого не положено ні по совісті, ні за законом навіть.
Стала їм тоді старенька говорити:
- Як же у мене прав немає. У мене ж навіть свідоцтво про право власності є, що у мене тепер одна третя частина квартири цієї є! А якщо хочете в квартирі жити, то купіть її у мене!
І пішла після цих слів старенька.
Дочка ця з чоловіком стала радитися, а потім і братом - третім спадкоємцем - порадилася. Вирішили вони погодитися купити частку квартири у бабульки, але зовсім не за ринкову ціну.
Подзвонили вони старенькій і кажуть, що вони готові їй заплатити ну просто дуже смішні гроші, оскільки таку частку квартири ніхто дорожче і не купить. А запропонували вони їй всього сто сорок тисяч рублів, хоча квартира повністю коштувала майже шість мільйонів! Тобто виходило, що одна третя частина квартири становила близько двох мільйонів рублів, а вони хотіли викупити частку за п'ятнадцяту частину ринкової ціни.
З одного боку вона прекрасно розуміла, що нікому така проблемна частка квартири не потрібна і дорого ніхто не заплатить. Але ж і образа у неї з'явилася, що потрібно цю частку дітям покійного чоловіка, які самі ж змушують віддати їм її спадок практично задарма.
Стала ходити вона по ріелторам і адвокатам, поки не прийшла до нас. І в результаті знайшла покупців з нашою допомогою, які погодилися викупити її частку хоча і не за повну вартість третини частки квартири, але заплатили в чотири рази більше цих заповзятливих і нахабних.
І передчувала ж ця ображена жінка швидке відплата, яке повинно обрушитися на її кривдників, коли в квартиру прийдуть нові власники, у яких тепер є ця сама проблемна одна третя частина квартири! А ті так і сиділи і думали, що нічого старенька не зможе, оскільки у них переважне право на покупку частки є і саме тому частка квартири від них нікуди не дінеться. Але розчарування скоро прийшло. Переважне право цілком можна і потрібно обходити в таких ситуаціях.
Розповім трохи про переважне право купівлі частки у спільній власності:
Згідно зі статтею 250 Цивільного кодексу України при продажу частки у праві спільної власності сторонній особі решта учасників часткової власності мають переважне право купівлі частки за ціною, за яку вона продається. (Нижче приведу текст ст. 250 ЦК України).
Тобто, за змістом закону, якщо ця нещасна бабуся захотіла продати свою частку, а іншими співвласниками створені умови, що дорого вона її продати їм не може, то навіть якщо вона знаходила покупця за відносно невеликі гроші, то за ці ж самі невеликі гроші в першу чергу мали право купити її мучителі! А їй, ясна річ, цього не хотілося дуже. Вона розуміла, що якщо вона втрачає в грошах, то нехай тоді проблема у цих ненависних їй спадкоємців залишиться або навіть стане більше. Щоб не змогли вони нажитися на цій ситуації, користуючись тим, що їх більше і вони сильніше. А як обійти припис цього закону?
А вихід був у вигляді двох варіантів:
1) Дарственная, при якій гроші неофіційно сплачуються;
2) Заставна схема.
У першому варіанті власник частки квартири дарує свою цю частку, але все ж натомість отримує гроші. Часто при цьому покупець просить розписку про всяк випадок, якщо угоду потім суд визнає недійсною. Але це буває рідко. При даруванні ніякого переважного права у інших співвласників немає, а тому це дуже популярний спосіб обходу переважного права купівлі.
До речі, інший раз це навіть необхідно робити не через можливу наживи з боку власників інших часток, а тому що вони вміло починають ухилятися від отримання повідомлення про майбутню продажу частки. А таке повідомлення в Федеральної реєстраційної служби вимагають. І виходить, що зареєструвати угоду з купівлі-продажу частка квартири неможливо.
У другому випадку власник укладає договір позики з покупцем частки, за яким вже офіційно отримує всі гроші. А потім підписується відступне, за яким Займодатель відмовляється від своїх грошей, даних в борг, а позичальник (продавець частки) передає натомість у власність свою частку квартири позикодавців.
При такій схемі все виглядає ще краще, оскільки всі гроші передані офіційно і відкрито, права ніякого переважного на покупку частки у співвласників немає. Єдина і велика складність - подвійна реєстрація. Спочатку реєструється застава частки квартири в Федеральної реєстраційної служби, а потім угоду про відступне. А ще в ФРС дуже не люблять складні операції. Часто тоді можуть виникнути несподівані проблеми. Тобто без досвідчених юристів тут часто не впоратися.
Але все одно схема чудова.
Так ось ця нещасна бабуся, у якої була частка квартири з проблемою, одним із способів і передала свою частку.
Як же обурювалися потім ці інші співвласники! Навіть дорікали покупця, що він скористався складним становищем літньої жінки, яку вони так чудово загнали в кут, що вона продала йому свою частку. А ще стали дзвонити бабусі, чому вона не їм частку продала. Сміх, та й годі.
Але вони вже нічого не могли зробити з новим покупцем частки квартири. Так і довелося їм, не посоромився мучити бабусю, викуповувати цю частку квартири за ринковою ціною, щоб все не втратити. Адже погано, коли хтось сторонній в квартиру увійти може. Чи не веселе це справа - проблемна частка квартири.
А чому треба було викуповувати, щоб не втратити всю квартиру і як це могло статися? Про це я розповім в наступній третьої історії.
1. У разі продажу частки у праві спільної власності сторонній особі решта учасників часткової власності мають переважне право купівлі частки за ціною, за яку вона продається, і на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.
Публічні торги для продажу частки у праві спільної власності за відсутності згоди на це всіх учасників часткової власності можуть проводитися у випадках, передбачених частиною другою статті 255 цього Кодексу, та в інших випадках, передбачених законом.
2. Продавець частки зобов'язаний сповістити у письмовій формі інших учасників часткової власності про намір продати свою частку сторонній особі з зазначенням ціни та інших умов, на яких продає її. Якщо решта учасників часткової власності відмовляться від покупки або не придбають продається частку в праві власності на нерухоме майно протягом місяця, а в праві власності на рухоме майно протягом десяти днів з дня повідомлення, продавець має право продати свою частку будь-якій особі.
3. При продажу частки з порушенням переважного права купівлі будь-який інший учасник часткової власності має право протягом трьох місяців вимагати в судовому порядку переведення на нього прав і обов'язків покупця.
4. Поступка переважного права купівлі частки не допускається.
5. Правила цієї статті застосовуються також при відчуженні частки за договором міни.
Так, ну і є ж мерзоти на світлі. Через квартири готові людську подобу люди втратити.