Ануїтетні і диференційовані платежі які краще

Розбираємо всі плюси і мінуси найпоширеніших схем іпотечних виплат

- Я півтора року справно платив по 40 тисяч рублів на місяць за іпотеку, а потім попросив довідку в банку і ахнув, - округливши очі, розповідає мені знайомий Сергій. - Виявляється, за цей час я віддав всього лише 50 тисяч рублів в якості основного боргу, а все інше було відсотки.

Між іншим, це один з головних мінусів, який називають і ті, хто вже взяв іпотеку, і ті, хто ще збирається це зробити. Адже зі знімних квартир люди з'їжджають з думкою про те, що тепер вони будуть платити за власні квадратні метри, а не викидати гроші на вітер, віддаючи орендодавцю. На ділі ж виходить, що в перші роки доведеться віддавати гроші банку не за квартиру, а за користування кредитом. Як же скоротити свої витрати і чи є в цьому сенс?

Для кожного позичальника буде зручний свій вид платежів. Фото: Для кожного позичальника буде зручний свій вид платежів.

ТІЛО БОРГУ І ВІДСОТКИ

Відсотки - це неминуче зло при будь-якому кредиті. Давати гроші в борг просто так прийнято лише серед друзів і родичів. Та й то не завжди. Банки благодійністю тим більше не займаються, тому що крім позичальників у них є ще і вкладники, з якими теж треба ділитися прибутком. Однак лякатися цього не варто. Кредит - це фінансовий інструмент. Якщо розумно користуватися ним, то можна уникнути зайвих переплат та інших фінансових неприємностей.

Головний критерій вибору іпотечної програми для більшості позичальників - це процентна ставка. Природно, чим вона нижча, тим краще для клієнта. В цьому випадку доведеться віддавати менше грошей за використання тієї ж суми. Тим не менш важливий і порядок виплат. Є два основних види платежів: аннуїтетниє і диференційовані. Як відомо, щомісячний внесок по будь-яким кредитом складається з двох інгредієнтів: основного тіла боргу і набігаючих відсотків. Різниця між двома видами платежів якраз і полягає в пропорціях цих двох компонентів.

ТЕРМІН ВЕЛИКИЙ - СУМА ОДНА

Для початку розберемо найбільш поширений в нашій країні вид платежів по іпотеці - аннуїтетниє. Їх пропонує переважна більшість українських банків. Щомісячний внесок протягом всього терміну кредиту однаковий. І це одне з головних зручностей. Можна поставити автоматичне погашення з зарплатної банківської картки і практично не згадувати про те, що на вас висить борг і потрібно кожен місяць ходити в банк.

Але в цьому зручність криється невелика каверза. Фішка ануїтету в тому, що левову частку виплат в перші роки складають відсотки. В результаті тіло боргу зменшується дуже повільно, а відсотки завжди нараховуються на залишок від цієї суми. Тому і загальний розмір сплачених відсотків за таким кредитом виходить більше (див. «Тільки цифри»).

Природно, така система вигідна для банків. Тим самим вони знижують свої ризики. Однак для багатьох позичальників аннуїтетниє платежі теж вигідні. Наприклад, така схема дозволяє їм взяти кредит на більш серйозну суму і, відповідно, купити більш простору або комфортну квартиру.

У той же час деякі позичальники спокійно відчувають себе в статусі боржника. Тим більше що в українських умовах час грає на них.

- А я от не поспішаю погашати кредит раніше, - сказав мені один з експертів. - Навіщо? Адже інфляція з кожним роком з'їдає частину мого платежу. Якщо ще 6 років тому 20 тисяч рублів для мене були величезною сумою, то зараз я цих виплат навіть не помічаю.

І нарешті, є ще один важливий плюс, про який багато хто забуває - податкове вирахування. Як відомо, його (тобто 13%, заплачені вами державі у вигляді ПДФО) можна отримати не тільки з 2 млн рублів, які ви витратили на квартиру, але і з тих відсотків, які ви віддали банку. Оскільки при ануїтетних платежах в першу половину терміну кредиту виплачуються в основному відсотки, то ви зможете в цей період отримувати максимальний майнове податкове вирахування в розмірі процентних виплат. На повернуті гроші можна буде або достроково погашати іпотеку, або витрачати кошти на інші цілі.

Інший вид платежів не так сильно поширений вУкаіни. Банки, які кредитують населення за цим принципом, можна порахувати на пальцях однієї руки (див. «На замітку позичальникові»). Чому ж так відбувається? За словами експертів, банки спеціально обмежують вибір клієнтів, пропонуючи їм більш зрозумілий, але менш вигідний інструмент.

- Звичайно, банкам вигідніше ануїтетні платежі, - каже Роман Слободян, начальник управління продажів іпотечних продуктів Нордеа Банку. - Тому як в перший час платиться більше відсотків. Для клієнта же в будь-якому випадку вигідніше диференційовані платежі. Причому незалежно від того, за який термін він планує віддати кредит. Переплата по ним буде все одно менше.

Як відверто банкіри, наявність диференційованих платежів - додаткову конкурентну перевагу. Чим же вони відрізняються від ануїтетних і так чи так уже вигідні для позичальника, як кажуть представники тих небагатьох банків, які їх пропонують?

Головна відмінність - в структурі виплат. При диференційованих платежах фіксованою залишається загальна сума внеску, а сума, що йде на погашення основного боргу. І вже, відштовхуючись від неї. йде розрахунок відсотків, що нараховуються. У підсумку платежі по цьому виду кредиту спочатку вище, ніж при ануїтетною схемою, але з часом знижуються. Через те, що з першого місяця на погашення основного боргу йде більше грошей, переплата позичальника виходить менше (див. «Тільки цифри»). Тому диференційовані платежі найбільш вигідні для тих, хто нікуди не поспішає. Їх ризики знижені завдяки тому, що платіж зменшується відразу з двох причин: його не тільки з'їдає інфляція, а й сам по собі він стає менше.

- При достроковому погашенні клієнт зменшує тіло боргу, - каже Роман Слободян. - У цьому випадку у нього виникають кредитні канікули. Тобто, віддавши певну суму вперед, він зможе деякий час платити тільки відсотки. Це зручно в тому випадку, якщо людині в майбутньому знадобляться гроші на велику покупку. Наприклад, він захоче купити автомобіль або з'їздити у відпустку.

Справедливості заради, така схема з використанням кредитних канікул застосовується не у всіх банках, а деякі банки надають кредитні канікули і позичальникам з аннуїтетним типом платежів. Однак дострокове погашення в будь-якому випадку полегшує стан позичальника, незалежно від того, за якою схемою він віддає гроші банку.

При цьому мінуси диференційованих платежів теж цілком очевидні. У цьому випадку банк свідомо дасть вам менше грошей. Щоб отримати ту ж суму в борг, що і при ануїтетною схемою платежів, дохід у позичальника повинен бути приблизно на 20 - 25% вище. З огляду на той факт, що багато клієнтів беруть житловий кредит на межі своїх можливостей, ця схема підійде далеко не всім.

- Для кожного позичальника буде зручний свій вид платежів. Хтось готовий затягнути пасок на пару років, щоб потім зменшити своє кредитний тягар. А хтось спокійно сприймає себе в ролі позичальника і сподівається, що інфляція і девальвація з часом знизять реальну вартість щомісячних платежів.

На замітку ПОЗИЧАЛЬНИКУ

У яких банках є диференційовані платежі

- Вартість квартири - 4 млн. Рублів

- Початковий внесок - 1 млн. Рублів