Земля під багатоквартирним будинком спірні моменти оформлення
Питання оформлення земельної ділянки під багатоквартирним будинком в даний час є одними з найбільш актуальних для жителів Москви.
Вам потрібно поставити огорожу по периметру двору? Ви хочете, щоб у дворі був дитячий майданчик і гостьова автостоянка, а не побудований впритул до ваших вікон висотний будинок? Ви не хочете платного паркування у дворі і проходить під вікнами магістралі? Всі ці питання можна вирішити тільки в тому випадку, якщо земельна ділянка під Вашим багатоквартирним будинком оформлений належним чином.
Це основне правило, которе необхідно пам'ятати, з огляду на наведені нижче особливості:
Резюме: з дати постановки цієї земельної ділянки на кадастровий облік.
Резюме: з затвердження проекту межування кварталу, в якому знаходиться багатоквартирний будинок.
Затвердження проекту межування кварталу - процедура, метою якої є створення межового плану, на підставі якого згодом і відбувається постановка земельної ділянки на кадастровий облік, тобто його юридичне «оформлення» у власність. Поділ - це, по суті, процес визначення меж земельних ділянок. тобто саме на цьому етапі вирішується, чи буде до складу прибудинкової території (тобто до складу землі, що належить власникам квартир в МКД) входити дитячий майданчик, чи пройде під Вашим вікнами дорога, чи залишиться у дворі парковка, які ділянки будуть визнані місцями загального користування і т.п.
Державним замовником при розробці проекту межування виступає Департамент міського майна міста Москви (далі - ДГІ). Очевидно, що завдання ДГИ цілком передбачувані - сформувати ділянки так, побільше землі було «відрізано» у житлових будинків і віднесено до землі загального користування, до вулично-дорожньої мережі, яка буде після проведення межування оформлена у власність міста Москви.
Виконавець проекту межування - це зазвичай якийсь проектний інститут, типу ТОВ «Мордоврегіонпроект», НІІіПІ Генплану та інші подібні, які виграли конкурс і які уклали держконтракт.
Перед затвердженням ДГИ проект межування в обов'язковому порядку проходить «через» процедуру публічних слухань, на якому присутні, як правило, жителі конкретного кварталу, безпосередньо зацікавлені в даній земельній ділянці. Висновок за результатами публічних слухань стверджується Окружний комісією з питань містобудування, землекористування та забудови при Уряді м Москви.
Резюме: фактично, це твердження Департаментом міського майна кордонів конкретної земельної ділянки після їх узгодження із зацікавленою громадськістю.
Міська комісія з питань містобудування, землекористування та забудови при Уряді м Москви (далі - міська комісія) та окружні комісії з питань містобудування, землекористування та забудови при Уряді м Москви (далі - окружні комісії) є уповноваженими органами з проведення публічних слухань. Міська комісія формується на рівні міста, окружна комісія на рівні адміністративного округу. Міська комісія організовує публічні слухання рідше ніж окружна, так як вони стосуються більш глобальних проектів: Генеральний план міста Москви і лінійні об'єкти, наприклад, будівництво хорд, які зачіпають більше одного округу і т.д. Окружна комісія організовує публічні слухання постійно, так як вони стосуються питань районного або окружного масштабу.
Згідно Містобудівній кодексу р Москви, учасниками публічних слухань є. 1) жителі міста Москви, які мають місце проживання або місце роботи на території, в межах якої проводяться публічні слухання, і представники їх об'єднань; 2) правовласники земельних ділянок, об'єктів капітального будівництва, житлових і нежитлових приміщень на території, в межах якої проводяться публічні слухання; 3) депутати представницьких органів муніципальних утворень, на території яких проводяться публічні слухання; 4) депутати Московської міської Думи.
Законом гарантовано право кожного учасника публічних слухань ознайомитися з підсумковим протоколом, в якому вказується, хто і які пропозиції вніс на публічних слуханнях.
Оформленням підсумкового протоколу за результатами публічних слухань зазвичай займаються співробітники управи району. Після цього протокол передається в Префектуру округу. Далі, на черговому засіданні окружної комісії, цей протокол розглядається. Співробітник управи доповідає про те, як пройшли публічні слухання, які зауваження, скільки прийшло людей і т.д. Якщо у членів комісії до протоколу питань немає, то протокол публічних слухань стверджує голова відповідної окружної комісії.
В період проведення публічних слухань кожен учасник публічних слухань має право подати свої пропозиції та зауваження з обговорюваного проекту наступними способами. 1) записи в книзі (журналі) обліку відвідувачів і записи пропозицій і зауважень, яка ведеться в період роботи відповідної експозиції; 2) виступи на зборах учасників публічних слухань; 3) записи в книзі (журналі) обліку (реєстрації) беруть участь в зборах учасників публічних слухань; 4) подання в ході зборів учасників публічних слухань письмових пропозицій, зауважень представника відповідної окружної комісії, міської комісії; 5) направлення протягом тижня з дня проведення зборів учасників публічних слухань письмових пропозицій, зауважень до відповідної окружної комісії.
Абсолютно все, що надійшли і зауваження вносяться в протокол публічних слухань. Термін оформлення протоколу публічних слухань становить не більше семи днів.
Щоб переконатися в повноті і точності внесення в протокол пропозицій і зауважень, Ви вправі з посиланням на Містобудівний кодекс р Москви вимагати ознайомитися з протоколом публічних слухань і отримати його копію в окружній комісії.
Законодавство допускає різні способи захисту порушеного права в даній ситуації, однак, найбільш поширеними залишаються судове оскарження рішення щодо затвердження проекту межування кварталу і вимога про встановлення меж земельної ділянки.
Власники приміщень у МКД також має право оскаржити в судовому порядку з урахуванням підвідомчості справ за правилами положень КАС України або глави 24 АПК України дії (бездіяльність) органу влади по. 1) формування земельної ділянки, на якій розташований даний будинок, 2) з розробки документації з планування території (статті 45 і 46 Містобудівного кодексу Укаїни), 3) попередні розпорядження земельною ділянкою дії, зокрема рішення про надання земельної ділянки для будівництва, про проведення торгів з продажу земельної ділянки або права на укладення договору оренди земельної ділянки і т.д.
У разі, якщо в результаті таких дій органу влади у третіх осіб виникло право на земельну ділянку, необхідний для експлуатації багатоквартирного будинку, власники приміщень в ньому можуть звернутися в суд до таких третім особам з позовом, спрямованим на оспорювання відповідного права, або з позовом про встановлення меж земельної ділянки.
При розгляді зазначених позовів суд вирішує спірні питання, пов'язані з межами даної земельної ділянки, відповідно до вимог земельного законодавства та законодавства про містобудівну діяльність (частина 1 статті 36 ЖК РФ). При цьому обов'язок доведення обставин, що стали підставою для формування земельної ділянки в оспорюваних межах і розмірі, покладається на відповідний орган влади.
Рішення суду, яким встановлено межі земельної ділянки, є підставою для зміни відомостей про даній земельній ділянці в державний кадастр нерухомості.
1. Необхідно періодично заходити на сторінку сайту управи Вашого району / Префектури округу з метою отримання інформації про майбутні публічних слуханнях - адже, по суті, це єдина можливість для громадян висловити свою думку щодо визначення меж земельної ділянки по їх МКД.
2. Безпосередньо при відвідуванні публічних слухань. 1) потрібно зареєструватися в журналі учасників публічних слухань. Загальна кількість учасників зборів публічних слухань вважається за кількістю зареєстрованих в журналі; 2) стежити, щоб всі зауваження і пропозиції, навіть висловлені усно в мікрофон, а також подані письмово, заносилися до протоколу; 3) заносити пропозиції і зауваження не "колективно», а від кожного учасника. Справа в тому, що навіть якщо під колективним зверненням підпишеться 1000 чоловік, в протоколі все одно буде вказано 1 пропозицію, що поступила.
При підготовці висновку, окружна комісія може порахувати, що для району з 10 тисячним населенням 1 пропозиція проти проекту можна визнати некритичним кількістю, і написати у висновку: реалізовувати проект доцільно.
3. Якщо Ви не встигли на публічні слухання або не знали про них, але вважаєте, що необхідно направити ще колективні або індивідуальні звернення, то протягом семи днів з дня проведення зборів учасників публічних слухань, до відповідної окружної комісії можна подати зауваження і пропозиції.
4. Щоб переконатися, що протокол відповідає дійсності, потрібно через 7-10 днів після публічних слухань, звернутися в окружну комісію за копією протокол а. Важливо встигнути вивчити протокол до затвердження висновку, так як після затвердження висновку головою окружної комісії, боротися з несправедливістю буде складніше. Протоколи засідань окружних комісій, розміщуються на сайтах префектур. У протоколах зазначено, які були прийняті рішення, за результатами тих чи інших Публічних слухань.
5. Часто з території земельних ділянок житлових будинків «відрізають» зелені насадження під вулично-дорожню мережу (УДС). Це також означає що після затвердження Проекту межування і постановки на кадастровий облік ці ділянки будуть оформлені у власність міста Москви. Теоретично, далі власник (фактично чиновники) можуть зробити зі своєю власністю все що захочуть: знищити газони і розширити під вікнами житлових будинків автодорогу або облаштувати платні місця для паркування машин всіх бажаючих. Щоб уникнути цього, жителям потрібно письмово вимагати повернути газони до складу земельної ділянки житлового будинку, інакше відмовлятися визнавати законність проекту межування, як порушує їхні законні інтереси власників і користувачів земельних ділянок.
6. Будь-які посилання проектувальників на наявність червоних ліній вулично-дорожньої мережі. які вони нібито не можуть «переступити», не повинні Вас бентежити - це поки лише проект, і якщо то, як проходять червоні лінії в проекті, порушує Ваші права, потрібно вимагати відправлення проекту межування на доопрацювання з метою прибрати або пересунути червоні лінії.
2. Частина 1 статті 16 Федерального закону «Про введення в дію Житлового кодексу Укаїни».
5. Відповідно до пункту 2.3 СанПіН 2.1.2.2645-10, земельна ділянка повинна передбачати можливість організації прибудинкової території з чітким функціональним зонуванням та розміщенням майданчиків відпочинку, ігрових, спортивних, господарських майданчиків, гостьових стоянок автотранспорту, зелених насаджень.
6. Підпункти е) і ж) пункту 1 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затвердженого постановою Уряду України від 13.08.06 № 491,
згідно з яким до складу загального майна включаються:
- земельну ділянку, на якій розташовано багатоквартирний будинок і межі якої визначено на підставі даних державного кадастрового обліку, з елементами озеленення і благоустрою;
- інші об'єкти, призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою багатоквартирного будинку, включаючи трансформаторні підстанції, теплові пункти, призначені для обслуговування одного багатоквартирного будинку, колективні автостоянки, гаражі, дитячі та спортивні майданчики, розташовані в межах земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок.
7. В силу пункту 5.5 розділу 5 "Функціонально-планувальна організація території ділянки житлової, змішаної житлової забудови" МГСН 1.01-99, ділянку житлової забудови складається з площі підошви забудови та прибудинкової території, що включає такі обов'язкові елементи: підходи і під'їзди до будинку, гостьові автостоянки, території зелених насаджень з майданчиками для ігор і відпочинку.