Земля для котеджних селищ - журнал нерухомість

«Ідеали» забудовників котеджних селищ

Будівництво котеджного селища, як правило, пов'язане з багатьма труднощами. Зокрема, проблеми пов'язані з вибором і підготовкою земельної ділянки. Найчастіше забудовнику доводиться вибирати що називається «менше зло». З чого складається привабливість земельної ділянки під селище і з якими проблемами стикається забудовник при його «освоєнні»? Спробуємо розібратися.

Ідеальний ділянку - велика рідкість. Є кілька параметрів, які оцінює забудовник при виборі ділянки під котеджне селище.

По-перше, те, на якій землі передбачається будувати, - геологічні умови. Від виду грунту, рівня грунтових вод, заболоченности, наявності торфовищ залежить вартість підготовчих робіт і конструктивних рішень, які будуть застосовуватися при будівництві. На геологічні вишукування, заходи з підготовки ділянки під будівництво в ідеалі доводиться до 5% всіх витрат на будівництво. Якщо грунти слабкі (болото, торф, плавуни), «виторфовка», осушення боліт і інші «процедури» можуть збільшити витрати до 15%.

По-друге, оцінюється «оточення» майбутнього селища. Чи буде він самотньо стояти в поле або його захистять лісу, наскільки мальовничий вид буде відкриватися з вікон котеджів, чи буде розташований в безпосередній близькості від селища природної водойми і т.п. Цей параметр не відбивається на вартості будівництва, але має важливе значення для інвестора і для майбутнього власника котеджу.

По-третє, важливо транспортне сполучення: наявність асфальтованих під'їзних шляхів від міста до селища, зручність «з'їзду» з основних магістралей, якість дорожнього покриття безпосередньо на шляху до селища, близькість населених пунктів, зокрема Запорожьеа. Якщо усього перерахованого немає в наявності, необхідно буде прокласти дороги, узгодити виїзди з ГБДД, при необхідності встановити світлофори. Ці витрати ведуть до загального подорожчання будівництва і збільшення вартості 1 кв.м.

По-четверте, комунікації - мають найважливішу роль при експлуатації всіх котеджних селищ. Комунікації можна «підтягнути централізовані», а можна встановити свої, локальні. Який варіант застосуємо і найбільш зручний на даній ділянці?

З електрифікацією селища питань не виникає: «тягнути дроти» доведеться в будь-якому випадку. Газифікація можлива при наявності в зоні до 3 км газопроводу та погодження підключення до нього. Більш далеке розташування газопроводу робить будівництво дуже дорогим і недоцільним. У забудовника є альтернатива: опалення від електрокотла або на твердому паливі, простіше кажучи, пічне. Коштувати буде дешевше, ніж окрема гілка газопроводу. Переплачувати за електроенергію люди, які можуть собі дозволити життя в котеджному селищі, може, і погодяться, але чи захочуть колоти дрова?

Каналізація і водопровід також можуть бути «запозиченими» або локальними. Тут інша проблема. Для водопостачання необхідна окрема свердловина. Якщо вона розроблена і сертифікована, добре, якщо ні - гірше. Щоб отримати дозвіл на використання нової свердловини, її на три роки надають під спостереження СЕС. Немає ніякої гарантії, що після закінчення цього терміну санітарна служба визнає воду питної.

Для нормального функціонування автономної системи каналізації доведеться витратитися на високоякісні очисні споруди на першому етапі, і на постійне їх обслуговування - в майбутньому.

Земля «йде з молотка»

Кілька років тому далекоглядні інвестори і приватні особи почали скуповувати сільськогосподарські землі, більша частина яких належала раніше колгоспам-радгоспам. Величезні ділянки перебували в колективній власності. Коли господарства «розвалилися», земля була поділена на частки між усіма членами колективу. У Білоярської районі середній розмір «частки» становив 6 гектар, в Сисертское - близько 3 га. Формально кожен володів якимось ділянкою землі, тільки не знав, де він знаходиться, і розпоряджатися ним не міг.

За словами Ольги Кавревой, під котеджне будівництво також використовуються землі де раніше розташовувалися склади, промзони які не працюють тепер підприємств.

Розмір має значення

Муніципальних земельних ділянок не так багато, тому, як правило, вони мають маленьку площу. В межах Запорожьеа, наприклад, вона становить 2 - 3, максимум 5 - 6 гектар. Це набагато менше, ніж хотілося б забудовникам. Тут можуть поміститися від 20 до 40 невеликих котеджів. Скільки потрібно «здати» таких котеджних селищ, щоб забезпечити потреби міста з мільйонним населенням? «Котеджне селище в місті - це не доцільно, не по-капіталістичному. Квадратний метр житла тут коштує дорого. Набагато вигідніше побудувати двухсотквартірний будинок на ділянці в 1 га, ніж на 40 будинків на 6 гектарах. Тому і пропозиції за такими котеджних селищ обмежена. Цінність такого котеджу для покупця в тому, що він отримує в межах міста свою ділянку і має елітні умови проживання », - вважає Ольга Каврева.

У найближчих містах-супутниках ситуація схожа. Валерій Лаптєв розповідає: «Один з наших котеджних селищ, на території Березовського, будується на ділянці землі розміром всього 1,2 га. Він розрахований на молоді сім'ї, і це - оптимальний варіант його використання. Невеликі будинки екноном-класу, не вимагають великих територій і гарантовано будуть затребувані. Адже молода сім'я, як правило, не має достатніх фінансових можливостей для покупки великого будинку ».

Може бути, маленькі площі - на краще. Чим менше ділянка, тим більш доступний ціновий сегмент займає котеджне селище: на маленькій території недоцільно і фізично важко розміщувати «простору» елітну забудову. Виходить, що в якійсь мірі це призводить до появи котеджних селищ економ-класу.

Ділянки більшої площі пропонуються в передмісті. Тому більшість котеджних селищ сьогодні з'являються в радіусі 20 - 25 км від Запорожьеа. Хоча, у цій тенденції є й інші причини.

По-перше, муніципальні освіти в області зацікавлені в розвитку котеджних селищ: це додаткові кошти до місцевого бюджету. Імовірність того, що на аукціон буде виставлено ділянку більше і краще, в області вище.

По-друге, пропозиція земельних ділянок тут набагато більше, і забудовникам є з чого вибрати.

Нарешті, саме котеджні селища в передмісті зараз найбільш затребувані. Споживачі цього ринку платять, за великим рахунком, не за площу, а за можливість жити в більш «здоровою» навколишньому середовищу і в більш відокремлених умовах.

Оренда або власність?

Коли ділянку землі виставляється МО на аукціон, мова йде про продаж права оренди, але ні власності. Вигравши торги, забудовник отримує ділянку в оренду на період будівництва. Після здачі об'єкта, долю кожної окремої ділянки вирішує власник котеджу, який розташований на цій ділянці. Чи буде земля у власності або в користуванні, терміновому або безстроковому, податки платити або орендні платежі вибирайте тільки йому.

«Щодо земель загального користування, на яких знаходяться тротуари, внутрішні дороги, дитячі майданчики, парковки, різні технічні споруди і т.п. також може бути укладений договір оренди з містом, але від імені ТСЖ. Орендні платежі в цьому випадку діляться між усіма членами товариства. Якщо «загальні» землі викуповуються, юридично за кожним мешканцем котеджного селища буде закріплена певна частка », - додає Ольга Каврева.

Будівництво на ділянці, який знаходиться в приватній власності, можливо тільки після придбання його забудовником. Відповідно, і ділянки під котеджами, і ділянки земель загального користування майбутнім мешканцям будуть належати тільки на праві власності.