земельний договір

На заміському ринку є три види продукту: земельну ділянку, земельну ділянку з комунікаціями і земельну ділянку з комунікаціями і житловим будинком. Загальним для всіх цих угод є придбання землі, проте в кожному випадку є свої нюанси.

Про найголовніше

Купівля земельної ділянки на заміському ринку - основна угода, яка здійснюється шляхом укладення договору купівлі-продажу. Такий договір укладають з власником землі, але Катерина Гілярова, керівник юридичної служби «МІЕЛЬ - Заміська нерухомість», звертає увагу, що купується земля може не перебувати у власності, а бути орендованій: «Якщо договір оренди дозволяє здійснити поступку своїх прав орендаря, то тоді "продаж" можлива. Тобто іншу особу (покупець) в даному випадку не набуває права власності в повному обсязі, а набуває право оренди в результаті поступки. Крім договору купівлі-продажу або уступки права оренди, операції з земельними ділянками можуть здійснюватися на підставі договору дарування, а також щодо угоди про відступне, на підставі якого права на земельну ділянку переходять до третьої особи. В даному випадку існує якесь зобов'язання однієї сторони перед іншою щодо виконання якоїсь роботи або по виплаті грошових коштів, наприклад, позики, іпотеки як застави нерухомого майна. Якщо одна сторона не виконує своїх зобов'язань, інша сторона має право звернути стягнення і отримати права на земельну ділянку в рахунок виконання цих зобов'язань ».

Борис Циркін, керівний партнер сімейства компаній KASKAD Family, роз'яснює, що при покупці землі, що перебуває у власності, землевласник після оплати переоформляє право власності на покупця. Якщо ж земля в оренді, то в подальшому покупець зможе її викупити і оформити у власність, але після будівництва будинку. Спершу він отримує свідоцтво на власність житлового будинку, після чого за статтею № 36 Земельного кодексу України власник має переважне право придбати ділянку, на якому стоїть його нерухомість. Причому, переважної право дає можливість оформити цю землю як у власність, так і в оренду на 49 років.

Варто пам'ятати, що договір купівлі-продажу не вимагає реєстрації і набирає чинності відразу з моменту підписання. Але реєструється право переходу власності! Передача ж земельної ділянки зазвичай підтверджується актом прийому-передачі.

Сім разів відміряти ...

Купуючи землю, необхідно перевірити всі документи до моменту підписання договору. Тетяна Ілюхіна, генеральний директор корпорації GOOD WOOD, розповідає, що, по-перше, треба впевнитися, що продавець і чи його представник насправді такими і є, то є треба запросити паспорт. Крім того, якщо продавець фізична особа, то необхідна згода від його дружини або чоловіка. Якщо ж продавець не перебуває в шлюбі, то бажано взяти довідку і про це, досить буде нотаріально посвідченої заяви про це. Якщо ж продавець - юридична особа, то необхідно знати, чи є угода для компанії великої або дрібної, виходячи з цього вже будуть готуватися відповідні документи. Крім того, юридична особа необхідно перевірити на банкрутство. Мурат Борок, керівник відділу юридичного супроводу клієнтів Kalinka Group, звертає увагу, що це можна встановити за допомогою пошукової системи на сайті Єдиного федерального реєстру відомостей про банкрутство. «Дана обставина важливо тому, що в тій чи іншій ситуації, наприклад, якщо угода укладена за ціною нижче ринку, вона може бути визнана недійсною за позовом кредиторів продавця», - пояснює експерт.

По-друге, необхідно переконатися, що дана земельна ділянка можна продавати, тобто перевірити документи, на підставі яких виникло право власності - договір, заповіт, адміністративний акт і т. Д. Також слід переконатися, що даний власник володіє цією ділянкою, що у нього є свідоцтво про власність.

Як уже зазначалося, не варто забувати про цільове призначення землі, від якого, як звертає увагу Катерина Гілярова, залежить можливість зведення на даній ділянці будь-яких будівель: «Важливо розуміти, що, наприклад, сільгосп земля для особистого підсобного господарства не має на увазі зведення навіть забору. Будівництво можливо на землі з цільовим призначенням "індивідуальне житлове будівництво". Крім того, на сільськогосподарської землі з цільовим призначенням "садівництво" можна поставити будинок для тимчасового проживання (дачу), а на землі з призначенням "фермерське господарство" можна поставити ферму, і це передбачає обов'язкове ведення підприємницької діяльності ».

Ігор Сенкевич, генеральний директор агентства нерухомості Smolenka Estate, нагадує, що зареєструватися за місцем проживання можливо, якщо будинок стоїть на землях, призначених для індивідуального житлового будівництва. На даний момент законом також дозволено реєструватися в будинку, де земельна ділянка має статус «садівництва» або «городництва». В інших випадках реєстрація буде неможлива.

А Олексій Бернадський, директор мережі офісів нерухомості Est-a-Tet, звертає увагу, що від виду дозволеного використання ділянки залежить і підведення комунікацій: «Ідеально, коли дозволений вид використання - індивідуальне будівництво або особисте підсобне господарство. В такому випадку забудовники повинні будуть підвести до селища комунікації. Але досить часто селища будуються на землях сільськогосподарського призначення, які передбачають тільки заняття городництвом і садівництвом, на таких землях дозволено тільки некапітальної будівництво з підведенням електрики. Тому в разі невиконання своїх зобов'язань по підведенню, наприклад, газу, власники будуть безсилі, оскільки забудовник і не зобов'язаний по закону підводити комунікації до таких ділянок ».

Крім перерахованих вище документів необхідно перевірити, чи є обтяження на цій ділянці. Юрисконсульт агентства нерухомості Dream Realty Іван Цвєтков нагадує, що це легко зробити, надіславши запит виписку з Єдиного державного реєстру прав на нерухомість і угод з ним (ЕГРП). Робиться ця довідка п'ять днів. Перевіряючи обтяження, не забудьте з'ясувати, чи немає у власників заборгованостей по платежах, наприклад, з податкових зборів або платежів СНТ. Якщо ви купите ділянку разом з боргами, то саме вам і перейде право їх оплачувати.

Перевіривши всі необхідні документи, можна підписувати договір, в якому повинні бути прописані точна ціна ділянки і порядок розрахунків між сторонами. Олексій Щербак, керівник відділу продажів компанії «Мобіл Строй XXI - Нерухомість», радить в договорі прописувати розрахунок за ділянку після державної реєстрації угоди і, крім того, обов'язково вказувати всю суму. «Такий алгоритм практично повністю захищає покупця, який платить гроші тільки після отримання документів на руки, а в разі визнання угоди недійсною йому повертається вся сума повністю», - говорить експерт.

Два в одному

Купуючи земельну ділянку разом з комунікаціями, на практиці відбуваються дві угоди: купівля землі, яка вже була описана, і покупка комунікацій на підставі відповідного договору.

Тетяна Ілюхіна звертає увагу, що в договорі з комунікацій повинні бути перераховані надаються комунікації, їх обсяг і терміни виконання робіт.

Нюансом в даному договорі є особа, з яким він полягає. Найчастіше цією особою є девелопер, який в подальшому і буде власником комунікацій, покупець при цьому виступає лише як користувач. Але буває й інший варіант, коли покупці в майбутньому і будуть власниками всіх обіцяних мереж. Борис Циркін пояснює, що при такому варіанті договір на проведення комунікацій найчастіше виглядає як вступ в некомерційну організацію (кооператив): «При зведенні селища створюється кооператив, який займається підведенням комунікацій до селища, всі комунікації потім залишаються на балансі кооперативу, який стежить за експлуатацією селища і несе всі пов'язані з цим витрати. А все власники ділянок, які вступили в кооператив, стають пайовими власниками загального майна ». При підписанні договору про вступ до кооперативу важливо, щоб були вказані терміни робіт, і, звичайно, набір всіх комунікацій.

В один присід

Крім ділянки як без комунікацій, так і з ними, на заміському ринку можна придбати ще й будинок. У цьому випадку також купується земля, при необхідності купуються комунікації, а також укладається договір купівлі-продажу на готовий будинок або договір підряду на будівництво майбутнього будинку.

Купуючи побудований будинок, здавалося б, уже показаний товар лицем, все одно краще замовити технічну експертизу і перевірити його конструктив. Купуючи непобудований будинок, необхідно в договорі підряду прописати терміни початку і закінчення робіт, види робіт і їх докладний перелік, вартість робіт, їх якість і графік платежів. І ось тут є великі ризики отримати зовсім не той товар, товар не тієї якості, не в ті терміни і за бòльшие гроші. Саме тому Іван Цвєтков радить перед підписанням договору вивчити репутацію забудовника, ознайомитися з відгуками про його роботу, подивитися вже побудовані будинки і обов'язково прописати в договорі відповідальність підрядника за порушення - штрафи і неустойки. Крім цього, експерт радить організувати зовнішній нагляд за діяльністю підрядника. Для цього слід укласти відповідний договір з інженерної організацією, а в договорі підряду на будівництво будинку прописати функції таких інженерів і наслідки їх дій для підрядника.

Гірше нікуди

Будь-який договір вимагає вдумливого читання і перевірки. Причому перевіряти все необхідно до підписання відповідних документів. Однак бувають випадки, коли все пішло не так і умови договору не дотримуються. У такій ситуації Іван Цвєтков рекомендує відповідно до закону про захист прав споживача направити письмову претензію забудовнику в зв'язку з порушенням умов договору: «Клієнт може зажадати розірвати договір, повернути сплачені грошові кошти, відшкодувати збитки, а також виплатити неустойки. У разі, якщо в претензійному порядку вимоги клієнта не були задоволені, слід звернутися до суду з позовною заявою. Також слід звернутися зі скаргами в наглядові органи, в тому числі в Росспоживнагляд і прокуратуру, з метою проведення перевірки та притягнення до відповідальності винних осіб ».

Намагаючись захистити себе від неприємностей, можна застрахувати своє право власності як мінімум на термін позовної давності. Але отримати страховку не так просто, як здається. Розумніше на етапі укладання угоди найняти хорошого юриста для виявлення всіх можливих ризиків і їх мінімізації.