Земельна лихоманка

Нерухомість без руху

Зростання повільний, але вірний

"Забудовники дуже тонко відчувають ринок і не поспішають продавати квартири за тими заниженими цінами, які їм намагаються нав'язати контактні аудиторії, - каже Сергій Костецький .-- Виняток становлять лише ті компанії, у яких підходить термін погашення боргових зобов'язань за будівельними кредитами, і немає можливості рефінансування ".

Втім, вичікувальну позицію займають не тільки забудовники, а й власники житла, купленого з метою перепродажу. "Імовірність того, що власники однокімнатних і двокімнатних квартир спробують зафіксувати прибуток, одночасно виставивши на продаж свої активи, вельми невелика, - зазначає Сергій Тумасов. - Отже, падіння ринку не передбачається. Моя впевненість підкріплюється фактором відсутності в Україні цивілізованого фондового ринку. Адже в таких умовах залишаються лише два напрямки для приватних інвестицій - нерухомість і депозитні вклади, процентні ставки на які в Україні в даний час знижуються ".

В цілому нинішня ситуація характеризується тим, що продавець, не дивлячись на зниження попиту, продовжує як і раніше домінувати на ринку, диктуючи свої умови. Він, немов талановитий актор, намагається витримати особливо довгу паузу.

Вихід для інвестора

Наступний полюс інтересів інвесторів - елітна нерухомість. "На сьогоднішній день на ринку елітної житлової нерухомості дуже мало пропозицій, оскільки квартири в" клубних будинках "практично не продаються, - описує ситуацію Сергій Клименко. - Цей клас житла буде в гострому дефіциті ще як мінімум 3-5 років, що спричинить за собою зростання цін". І, незважаючи на те, що девелопери спрямовують свою увагу саме на сегмент "клубній забудови", катастрофічна нестача земельних ділянок в центральних районах міста стримує їх ініціативу. Саме тому інвестори спрямовують зусилля на реконструкцію старих будинків, розташованих в історичних, мальовничих місцях центру Києва. Крім цього, як і раніше актуальна звичайна схема отримання прибутку - інвестування будівництва на початковій стадії реалізації проекту для продажу після здачі будинку в експлуатацію.

У той час як в місті ринок нерухомості перебуває в легкому заціпенінні, в передмісті розгортаються найбільш інтенсивні процеси. Спекулятивний капітал, немов рухомий відцентровою силою, освоює ближні підступи до української столиці. "Сьогодні найбільш привабливим напрямком діяльності для приватних інвесторів є операції на ринку землі під котеджну забудову, - описує сформувалася тенденцію Сергій Клименко. - Для цього ринку характерна висока рентабельність, яка в залежності від характеристик земельних ділянок становить від 30 до 300% на рік. При це невеликий термін акумуляції вкладених коштів - від 1 до 2 років - говорить про високу ліквідність даного бізнесу, який сьогодні залишив далеко позаду ринок житла і комерційної недвижимост ". Цей актуальний тренд пояснюється не тільки динамічним зростанням цін на землю, а й тим, що довгий час ринок земельних ділянок в київському передмісті залишався недооціненим. Тому і сьогодні наявність в передмісті недооцінених земельних ділянок тягне за міську межу спекулятивний капітал. "Вибираючи об'єкт інвестування на ринку землі, потрібно бути дуже обережним в оцінках, - рекомендує Сергій Тумасов .-- Адже на тлі значного пропозиції недооціненою землі нерідко зустрічаються і переоцінені ділянки. В цілому ж, грунтуючись на західному досвіді, можна стверджувати, що у землі, що знаходиться в 10-кілометровій зоні навколо Києва є значно більший потенціал зростання, ніж у житла ".

"Внаслідок високої інвестиційної привабливості ринку землі в передмісті Києва і нерозвиненості альтернативних інститутів примноження капіталу, таких як, наприклад, фондовий ринок, в короткостроковій перспективі повинні активізуватися не тільки професійні інвестори, але і невеликі компанії і приватні особи, які мають у своєму розпорядженні вільні кошти, - прогнозує Сергій Костецький. - На ринку з'явиться споживач, який скуповує землю, яка повинна почати активну нерівномірне сходження. Як наслідок, ліквідні ділянки очікує більш інтенсивне зростання в порівнянні з відносно плавним підйомом вартості на менш цікаві ".

Спекуляції на земельному ринку вимагають від приватного інвестора куди більшої поінформованості в бізнес-процесах, ніж стандартні угоди на ринку житла. Тому, навіть незважаючи на більш високу інвестиційну привабливість ділянок під Києвом, багато гравців вважають за краще працювати з житловою нерухомістю, як більш передбачуваною і зрозумілою. Разом з тим, значна кількість інвесторів активно освоює нові рубежі, реалізує досить складні схеми. В результаті подібної діяльності ділянки перепродуються по кілька разів, а реальне будівництво в 80% випадків так і не починається.

Розглянемо одну з найбільш прибуткових схем, поширених на земельному ринку столичного передмістя. Йдеться про реалізацію перших етапів проекту будівництва котеджних містечок. З цією метою інвестор купує землі для ведення індивідуального сільського господарства площею не менше 2-3 га, а потім змінює цільове призначення ділянки, тим самим відкриваючи можливість для житлового будівництва. За словами Сергія Тумасова, в рамках подібної схеми інвестор здійснює розробку генерального плану забудови ділянки і на даній стадії продає проект. "У цьому випадку власник виходить на найбільшу внутрішню прибутковість проекту, так як вартість землі під будівництво в кілька разів більше вартості ділянок для ведення індивідуального сільського господарства, - пояснює Сергій Тумасов. - При цьому реалізація стадії будівництва котеджів знижує внутрішню прибутковість проекту при не дуже значному підвищенні абсолютних показників прибутку ". Крім вищеописаної схеми, власник може здійснити дроблення ділянок по 10-30 соток для подальшого їх продажу під індивідуальне житлове будівництво. Власне зведення на придбаній ділянці котеджу може стати вигідною справою для приватних осіб, які, перепродуючи будинок істотно вище його собівартості, можуть отримати відчутний прибуток.

В цілому ситуація в сегменті ділянок під котеджне будівництво характеризує ринок на стадії становлення. За словами Сергія Клименко, попит на ділянки значно перевищує пропозицію, і компанії, що реалізують котеджні проекти, успішно "знімають вершки".

Ризиковані віражі по бездоріжжю

При очевидній інвестиційної привабливості ринку землі і котеджного будівництва, розвиток цих сегментів стримує ряд факторів. Один з них - діючий в Україні мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. Угоди, які активно здійснюються в обхід даного мораторію, створюють додаткові труднощі для потенційних інвесторів, ведучи ринок в тінь. "Операції з землею стали настільки складними, що економічні ризики в даний час перевищують критичний рівень, - констатує Сергій Костецький. - Функціонування тіньового ринку і корупція чинять негативний вплив на інвестиційну привабливість і, як наслідок, на бажання вкладати значні фінансові ресурси в землю з метою здійснення підприємницької діяльності або девелопменту нерухомості ".

Для інвестора з-за кордону подібна специфіка ринку може стати каменем спотикання в реалізації проектів. Тому для кращої орієнтації на пересіченій місцевості не обійтися без "провідника", який знає складний ландшафт як свої п'ять пальців. Тільки б не потрапити на "героя Сусаніна" і не загрузнути серед правового бездоріжжя. Втім, гальмуючий розвиток українського ринку землі мораторій в найближчі роки, так чи інакше, буде знято. Ось чому далекоглядні інвестори оцінюють свої перспективи вже сьогодні.