Вся правда про угоди з частковою власністю

Якщо у власності у вас є квартира, залишається тільки жити та радіти. Але не будь-яка власність - джерело радості. Користуватися і тим більше розпоряджатися спільною частковою власністю досить клопітно.

Про спільну власність доводиться говорити, коли квартира, будинок або інше нерухоме майно належить кільком власникам. Існує спільна і часткова власність. Спільна власність передбачена для подружжя і для селянського фермерського господарства. В інших випадках спільна власність є частковою, тобто кожному власнику належить певна частка. Якщо розмір частки не визначено, то частки вважаються рівними.

Як «з'являється» часткова власність?

Часткова власність на нерухоме майно може виникнути при покупці нерухомості кількома особами. Наприклад, якщо брат і сестра купили квартиру «навпіл» - квартира виявиться в їх спільній частковій власності. Якщо ж квартиру куплять подружжя, то власність буде спільною.

Якщо подарувати квартиру не одному, а відразу декільком особам, то також виникне спільна часткова власність. А якщо дарувальник в договорі не вкаже, кому скільки він дарує, то обдаровані отримують рівні частки.

Те ж стосується і успадкування нерухомості. Якщо спадкове майно переходить до двох або декількох спадкоємців і в заповіті (якщо воно є) не сказано, яку саме частину отримує кожен із спадкоємців, спадкове майно надходить у спільну часткову власність в рівних частках.

Навіть будучи одноосібним власником квартири, можна стати співвласником свого житла. Але для цього буде потрібно продати частку в праві власності на квартиру. Так часто надходять, коли необхідні гроші, знайти їх, крім як продавши квартиру, неможливо, а розлучатися з житлом не хочеться. Після оформлення всіх документів, така квартира буде знаходитися в спільній частковій власності колишнього одноосібного власника і нового покупця.

Часткова власність може виникнути і у подружжя. Незважаючи на те що, згідно із законом, майно, нажите подружжям під час шлюбу, є їхньою спільною власністю, допускається і часткова власність подружжя, якщо це передбачено шлюбним договором між ними. А також якщо подружжя склали угоду про поділ спільного майна.

Незручності частки і способи їх усунення

Якщо один з власників спільної часткової власності захоче продати свою частку, то він зобов'язаний дотримати правило про переважної купівлі. У чому сенс цього правила?

Відповідно до ст. 250 ГК РФ, при продажу частки, співвласники мають переважне право покупки за тією ціною, за яку вона продається, і на інших рівних умовах.

Продавець частки зобов'язаний сповістити у письмовій формі інших учасників часткової власності про намір продати свою частку. У повідомленні про продаж необхідно вказати ціну та інші умови, на яких продається частка.

Якщо співвласники відмовляться від покупки або не придбають продається частку протягом місяця, продавець має право продати свою частку будь-якій сторонній людині. Якщо продавець порушить це правило, то будь-який його співвласник має право протягом трьох місяців вимагати в судовому порядку переведення на нього прав і обов'язків покупця.

Коли відносини з учасниками часткової власності нормальні і вони не хочуть викуповувати вашу частку, можна просто запевнити їх відмова від покупки у нотаріуса і продавати власність, не чекаючи закінчення місячного терміну. Але якщо інші співвласники не бажають оформляти відмову у нотаріуса, то залишається тільки скласти лист про намір продати частку і вислати іншим співвласникам поштою з повідомленням про вручення. Після того як вони отримають таке повідомлення, чекаєте місяць, і якщо ніхто з співвласників не скористається своїм переважним правом на покупку, можна сміливо продавати частку будь-якому покупцеві.

Таким чином, дотримання правила про переважної купівлі при продажу частки легко усунути при дотриманні передбачених законом процедур.

Іноді однією квартирою володіє настільки багато народу, що про реальний користування часткою в такий житлоплощі мова не йде. І малоймовірно, що хтось із сторонніх наважиться купити частку в такий нерухомості. Що робити?

Відповідно до Цивільного кодексу РФ, співвласник має право вимагати виділення своєї частки в натурі. Але стосовно частці в такій квартирі (та й взагалі, майже в будь-якій квартирі і особливо кімнаті) це неможливо. Таке можливо в індивідуальному житловому будинку, де можна зробити ще один окремий вхід.

Але якщо виділення частки в натурі не допускається законом або неможливий без невідповідного збитку майну, то вимагає своєї частки людина має право на виплату йому вартості його частки іншими учасниками часткової власності. Виплата компенсації замість квадратних метрів допускається за згодою того, хто хоче отримати свою частку. Але якщо частка власника незначна, не може бути реально виділена і він не має суттєвого інтересу у використанні спільного майна, то суд може і за відсутності згоди цього власника зобов'язати інших учасників часткової власності виплатити йому компенсацію. З отриманням компенсації власник втрачає право на частку в спільному майні.

Багато власників - мало площі і практична неможливість користуватися своїм майном. Це друге незручність часткової власності. Вихід - виділення частки в натурі або отримання компенсації.

Навіть якщо власників не так багато, проблеми з користуванням своєю часткою все одно можуть виникнути. Так, наприклад, 2-кімнатна квартира - 3 власника. Двоє живуть в квартирі, третій немає. У кожного по третині квартири.

Так склалося, що один власник живе в одній кімнаті, другий - в інший. А коли третій намірився теж оселитися в квартирі, йому місця не знайшлося. Ніхто не захотів ділити обжиту кімнату з новим сусідом.

Але відповідно до ГК РФ, учасник часткової власності має право на надання в його володіння і користування частини спільного майна, сумірною його частці. Право-то він має, а ось здійснити його мирним шляхом не виходить. Фактично два співвласника проживають, користуються і володіють його часткою. Адже ніхто не може сказати, де в квартирі знаходяться саме його квадратні метри. Їх неможливо відокремити або позначити. В цьому випадку співвласник вправі вимагати від інших учасників, що володіють і користуються майном, що доводиться на його частку, відповідної компенсації.

У разі якщо двокімнатна квартира знаходиться у власності у двох людей, але де чия частка, вони не визначили, можна скласти угоду про порядок користування квартирою. Одному власнику відходить одна кімната, іншому - друга. Але це зовсім не означає, що один власник має право продати саме цю кімнату. Ні, при продажу продаватися буде також 1? частки у праві спільної власності.

Угода про порядок користування необхідно перш за все для того, щоб кожен з власників користувався саме даної кімнатою, проживав там, прибирав чи зовсім не прибирав, обставляв кімнату на свій смак, запрошував гостей до себе в кімнату і т. Д.

Нерідко житловий будинок на землі знаходиться в частковій власності двох сусідів. Але у кожної сім'ї свій обгороджений земельну ділянку, два окремі входи, два двори. Тобто їх об'єднує тільки стіна в будинку. Але навіть в цьому випадку при продажу вони повинні дотримуватися правила про переважної купівлі, а володіння і користування повинно здійснюватися за згодою всіх співвласників.

Уникнути цього, тобто отримати свободу і незалежність від сусідів допоможе виділення частки в натурі. Потрібно скласти договір з іншими учасниками часткової власності про поділ будинку, відзначити розділ будинку на поверховому плані і зареєструвати цей договір в Управлінні Федеральної реєстраційної служби. Після завершення всіх реєстраційних процедур будинок перестане бути частковою власністю. І кожен стане одноосібним власником своєї половини будинку.