Вмененка орендні відносини без проблем
Загальні вимоги до договору оренди містяться в гл. 34 ГК РФ. Так, за вказаним договором орендодавець зобов'язується надати орендарю майно за плату в тимчасове володіння і (або) у користування. При цьому орендодавцем може бути або власник майна, або уповноважена особа (ст. Ст. 606 і 608 ГК РФ).
Державна реєстрація договору і податковий облік
Договір оренди на термін більше року укладається у письмовій формі. Якщо нежитлове приміщення орендується на термін більше одного року, то його повинна зареєструвати в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним Федеральна служба державної реєстрації, кадастру і картографії (Росреестра). В іншому випадку він буде вважатися неукладеним (п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 609 і п. 2 ст. 651 ЦК України).
Як правило, державна реєстрація договору оренди займає чимало часу. І якщо в цей період платник ЕНВД почне використовувати приміщення, вказане в договорі оренди (наприклад, для здійснення роздрібної торгівлі або надання послуг громадського харчування), то він піддасть себе певному ризику. Так, при проведенні податкової перевірки інспектори можуть вказати на невірне визначення величини фізичного показника "площа торговельного залу (в квадратних метрах)", "площа торгового місця (в квадратних метрах)" або "площа залу обслуговування (в квадратних метрах)". У подібній ситуації є кілька способів уникнути проблем.
1. Вказати в договорі оренди, що його умови поширюються на правовідносини, що виникли до укладення договору, тобто до його державної реєстрації (ст. 425 ЦК України). Наприклад, з моменту передачі об'єкта оренди потенційному орендарю.
2. Укласти попередній договір оренди. Він дозволяє встановити правовий зв'язок між сторонами майбутнього основного договору оренди нерухомості і позначити істотні умови основного договору (ст. 429 ЦК України). Подібний контракт служить гарантією укладання договору оренди в певний термін. Якщо конкретна дата в попередньому договорі не вказана, то основний договір потрібно укласти протягом року з моменту підписання попереднього договору.
До речі, попередній договір не потребує реєстрації, так як він не є угодою про операцію з нерухомістю виходячи з вимог ст. 164 ГК РФ.
3. Укласти договір оренди на термін менше року з подальшою пролонгацією на той самий строк (наприклад, на 11 місяців) або на невизначений термін. Такий договір не вимагає державної реєстрації. Однак в цьому випадку "вмененщікі" ризикує отримати відмову орендодавця в продовженні дії договору (п. 2 ст. 651 ЦК України).
об'єкт оренди
Примітка. Про це - п. 3 ст. 607 ГК РФ.
Як відомо, магазини і павільйони, крім площі торгового залу, мають підсобні, адміністративно-побутові приміщення, а також приміщення для прийому, зберігання товарів і підготовки їх до продажу (ст. 346.27 НК РФ). Тому в тексті договору метраж цих приміщень повинен бути розмежований. Наприклад, в договорі можна вказати наступне: "Об'єктом оренди за цим договором є торговий зал площею 100 кв. М і складське приміщення площею 20 кв. М. Загальна площа об'єкта оренди становить 120 кв. М". А в додатку до нього слід накреслити план здається приміщення, зазначивши кордон між торговим залом і складським приміщенням. В цьому випадку "вмененщікі" зможе уникнути донарахування суми ЕНВД за результатами податкової перевірки.
Чи можна орендувати житлове приміщення
Примітка. Див. П. 3 ст. 288 ГК України та ст. 17 ЖК РФ.
Використання житлових площ для підприємницької діяльності особами, які не є власниками приміщення, суперечить законодавству. Отже, не варто орендувати квартири або кімнати, що входять до житлового фонду, під офіси, склади і тим більше під торгові приміщення. Така угода буде визнана недійсною (ст. 168 ЦК України).
Візьміть на замітку. Якщо житлове приміщення не перевести в нежитлове
При виявленні факту оренди житлового приміщення під магазини, об'єкти громадського харчування або офіси і визнання угоди нікчемною громадянина - власника приміщення можуть оштрафувати на суму від 1000 до 1500 руб. (Ст. 7.21 КоАП РФ).
Якщо житловим приміщенням, використовуваним не за призначенням, володіє фірма (індивідуальний підприємець), то вона повинна буде повернути отриману орендну плату в повному обсязі і скорегувати дані податкового та бухгалтерського обліку (ст. 167 ЦК України). Їй також доведеться заплатити адміністративний штраф, якщо це передбачено законодавством суб'єкта РФ, в якому вона перебуває на обліку.
Орендарю загрожує адміністративний штраф, якщо він переобладнав приміщення на шкоду умов користування житлом без згоди власника. Тоді ІП сплатить від 4000 до 5000 руб. а юридична особа - від 40 000 до 50 000 руб. (Ст. 7.22 КоАП РФ).
Зверніть увагу: на приміщення, визнані непридатними для проживання, поширюються всі обмеження, встановлені для використання житлових приміщень, з якими вони стикаються. На підставі п. 10 ст. 23 Житлового кодексу України повинні дотримуватися вимоги пожежної безпеки, санітарно-гігієнічні, екологічні та інші встановлені законодавством вимоги.
Орендна плата
Зазвичай орендна плата встановлюється у вигляді фіксованої суми платежів. Однак сторони можуть домовитися вважати орендною платою, наприклад, надання орендарем певних послуг орендодавцю, а також витрати на поліпшення орендованого майна, покладені договором на орендаря, або інші варіанти оплати (п. П. 1 і 2 ст. 614 ЦК України).
Згідно п. 3 ст. 614 ГК України розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік. Зауважимо, що в договорі допустимо передбачити порядок щоквартальної індексації орендної плати з урахуванням інфляції. Причому таке коригування не є зміною розміру орендної плати і не порушує норми цивільного законодавства.
Обов'язок орендаря по сплаті комунальних платежів та несення інших витрат встановлена в п. 2 ст. 616 ГК РФ. Тому при підписанні договору оренди необхідно уточнити в орендодавця, чи включає в себе сума оренди дані платежі. Якщо немає, то комунальні платежі визначаються виходячи з фактичного споживання комунальних послуг. Тобто "вмененщікі" щомісяця потрібно буде перераховувати різну суму за дані послуги на підставі розрахунків, представлених орендодавцем разом з рахунками експлуатаційних компаній. Якщо окремі водо- і електролічильники в орендованому приміщенні не встановлені, витрати за поставлені комунальні послуги розподіляються пропорційно займаній площі.
Іноді "вмененщікі" знімають приміщення на безоплатній основі. Наприклад, якщо власник нерухомого майна - засновник організації. Зауважимо, що на сплату ЕНВД це ніяк не вплине, однак для орендодавця вибір такого варіанту загрожує неприємностями. Податківці можуть донарахувати йому податки виходячи з ринкових цін на послуги по здачі в оренду об'єктів нерухомості (ст. 40 НК РФ). Втім, такі дії інспекторів можна оскаржити в суді.
Ремонт приміщення
Примітка. Про це йдеться в ст. 616 ГК РФ.
В обов'язки орендаря входить усунення поточних несправностей. Але іноді йому потрібно зробити добудову і реконструкцію приміщень (наприклад, встановити кондиціонери, автоматичні двері або прокласти додатковий кабель). У подібних випадках мова йде про невіддільних поліпшень орендованого майна. Якщо такі зміни узгоджені з орендодавцем, то платник ЕНВД має право на компенсацію витрат (п. 2 ст. 623 ЦК РФ).