Власність одноосібна і спільна

джерело фотографії

За чинним законодавством власність на квартиру може бути одноосібної, а може - спільної, коли квартира має двох і більше власників. В цьому випадку ми говоримо про спільну власність.

Як спочатку виникає загальна власність? У більшості випадків вона виникла при первинній приватизації житла, коли члени сім'ї на сімейній раді визначали, на кого яку частку приватизується квартири записувати. Інший варіант: подружжя купують сьогодні квартиру і також оформляють її в часткову власність. Згідно з чинним законодавством, частка в загальній житлоплощі є звичайним майном, і в рамках реалізації права розпорядження оним може бути обміняна, подарована, заповідана або продана. Обмеження тут тільки одне: перш, ніж «виносити» цю частку на «відкритий» ринок, власник зобов'язаний запропонувати викупити її іншим пайовикам, і тільки після їх відмови - продавати стороннім особам. Права ж всіх пайовиків на користування всією квартирою однакові незалежно від розміру їх частки (в тому випадку, якщо немає, рішення суду, що встановлює інший порядок). Зрозуміло, що вказане рішення суду може виникнути тільки в результаті розгляду в нім. А це, як правило, відбувається, коли пайовики не можуть самі домовитися про те, як же їм реально користуватися своїм спільним майном. Реальне життя (і відображає її правозастосовча практика) дуже різноманітна, але переважна більшість розглянутих нами судових позовів виникає в двох випадках: внаслідок розірвання шлюбу і в справах про спадщину. Розглянемо ці два випадки докладніше.

Судові позови, пов'язані зі спадщиною, виникають в результаті смерті одного з пайовиків, в результаті якої частки в квартирі (в якій до цього сім'я досить мирно проживала пару десятків років) іноді починають бурхливо і безконтрольно плодитися і розмножуватися. Як правило, це відбувається у випадках, коли нині покійний пайовик реалізував себе в будівництві сім'ї (причому неодноразовому) кілька більш успішно, ніж в «будівництві» нерухомості для даної сім'ї. При такому modus vivendi єдиним по-справжньому цінним майном, що залишається після пайовика, є його частка в квартирі, а кількість законних спадкоємців на цю частку - дуже велике. Як правило, суди сьогодні дозволяють подібні колізії вельми просто: ділять цю частку в рівних пропорціях між усіма спадкоємцями першої черги, а подальший розгляд з правами володіння і користування залишають на розсуд самих спадкоємців (або інших судів, буде спадкоємці не зможуть домовитися між собою без оних ).

Отже, реальна ситуація: виникає, скажімо, син від першого шлюбу, з яким такий суд присудив одну шістнадцяту частку від сучасної московської двокімнатної квартири. Нагадаємо, що закон дає такого «нового дольщику» право користування і розпоряджання квартирою нарівні з іншими, в результаті чого виникає, м'яко кажучи, парадоксальна ситуація: людина, «що володіє» трьома квадратними метрами загальної площі (на яких він реально жити не зможе при всьому бажанні) здатний блокувати всі рішення інших пайовиків, що мають куди більш вагомі права на розпорядження цією житлоплощею. Цю ситуацію може виправити реалізація права викупу незначної частки. Оптимальний алгоритм дій інших пайовиків, реально проживають в цій квартирі, наступний: подати в суд позов про примусовий викуп такої частки. Якщо ця частка менше самої маленької кімнати в квартирі і новий пайовик має постійне місце проживання (а в переважній більшості випадків так воно і буває), то такий позов, як правило, задовольняється. Якщо ж частка приблизно відповідає хоча б найменшої кімнаті, суд може такий позов і не задовольнити, а наказати іншим пайовикам надати новому дольщику право користування конкретної кімнатою, якщо новий пайовик попросить суд про це. Повторимося, якщо частка невелика, то це рішення суду є найкращим дозволом ситуації, що виникла. Іноді реально такої суми у інших пайовиків немає, і для всіх розумно домовитися про розстрочку.

«... Продам частку в московській квартирі ...»

Шлюб справі не перешкода

Тепер про пайових судових позовах, пов'язаних з розірванням шлюбу. На відміну від смерті, яка рано чи пізно наздоганяє кожного, і до якої завбачливі громадяни намагаються свої справи якось упорядкувати, розлучення, як правило, не планується. А повноцінний шлюбний договір, в якому детально прописана процедура його припинення, у нас поки ще велика рідкість. Причини розлучення, відносини після розлучення (і ступінь цивілізованості оних), а також плани колишнього подружжя, а нині пайовиків, на використання спільно нажитий житлоплощі можуть бути найрізноманітнішими. І тут необхідно чітко уявляти, які проблеми можна і треба вирішувати за допомогою чинного законодавства і правозастосовчої практики, а будь - суд не тільки не може, але й не має права торкатися. Практика показує, що найбільш безболісно «розрулювати» ситуацію, коли відносини між екс-подружжям або дуже хороші (так теж буває, хоч і рідко), або вкрай погані. У першому випадку колишнє подружжя, як правило, домовляються без «третіх зайвих», у другому - як можна швидше продають квартиру (тому як знаходження в радіусі менше кілометра від колишнього чоловіка викликає у кожного з них найсильніший стрес), і далі влаштовують свій побут самостійно , кожен - в розмірі своєї частки коштів, виручених від продажу. При цьому варто відзначити, що процес в останньому випадку йде набагато швидше, якщо ні у одного з подружжя немає можливості комфортного проживання «на стороні», що мотивує обидві сторони завершити свої спільні майнові справи за мінімально можливий час.

Але бувають і випадки принципово інші, наприклад, коли в розлучення і розподіл житлоплощі зацікавлений тільки один з подружжя. Наведемо пару типових прикладів: чоловік розлучається з дружиною з метою вступу в повторний шлюб, або навпаки, дружина, втомлена від хронічного побутового алкоголізму свого чоловіка, бере дитину і буквально тікає з ним до своїх літніх батьків. І в тому, і в іншому випадку залишений екс-чоловік реально користується всією квартирою і не має ніякої мотивації цю ситуацію якось міняти. Справді, можна подати позов до суду, і суд визначить порядок користування кімнатами в квартирі відповідно до розміру часток кожного з подружжя (простіше кажучи, дозволить врізати замки в дверях кімнат і перетворити квартиру в комуналку). Але ніякий суд не може і не має права змусити одного з подружжя продати свою частку в квартирі, яка є єдиним місцем його реального проживання. Отже, живе наш «потерпілий» екс-чоловік на всій території, законів ніяких не порушує, нових замків не врізає і не тільки не перешкоджає можливості повернення колишньої «половини», а й, навпаки, заявляє, що буде цьому тільки радий. Мотивувати його нічим, бо навіть здати свою кімнату без згоди інших пайовиків закон не дозволяє. Часто після довгих спроб якось домовитися, у «зацікавленої сторони» залишається тільки крайній варіант, а саме: продаж своєї частки сторонній особі (природно, за ціною нижче середньоринкової). Але і це зробити виявляється не так-то просто, бо за законом необхідний офіційну відмову колишнього чоловіка викупити цю частку. А це - справа не настільки просте, як здається, бо у «боку незацікавленої» існує безліч не дуже незаконних способів ухилення від спілкування з офіційними інстанціями, які повинні його про пропозицію викупити частку повідомити і відмова від цієї пропозиції зареєструвати. Але вимоги закону в такому випадку обходяться, як правило - договором дарування частки сторонній особі. І хоча юристи не можуть рекомендувати таку дію, як висновок фіктивного договору дарування, але вони змушені з жалем констатувати, що довести його фіктивність в справжніх умовах вкрай складно.

Хто ж в таких випадках найчастіше є «обдаровуваним» (а фактично - покупцем)? В основному - це сім'я з ближнього зарубіжжя або депресивного регіонаУкаіни, якій уряд Москви в даному випадку відмовити в реєстрації не має права, оскільки така частка, як правило, більше самої маленької кімнати в квартирі і може бути реально використана для проживання. Уявлення про «мінімально комфортних умовах проживання» у такої сім'ї, швидше за все, сильно нижче среднемосковскіх, нерви життям в мегаполісі ще не пошарпані, так що безсмертні райкінську «пелюшки, підписані моїм внуком» впертою «незацікавленої стороні» здадуться даром божим в порівнянні з тим , що ця сама «сторона» має реальний шанс відчути на власній шкурі. І, що характерно, без особливих порушень житлового законодавства.

Також частку може купити і людина, заздалегідь налаштований на конфлікт, який хоче отримати з усієї цієї ситуації фінансову вигоду, переконавши другого співвласника продати квартиру цілком. Ситуація після такого «дарування» моментально звертається в власну протилежність: тепер уже колишня «незацікавлена ​​сторона» намагається роз'їхатися або продати свою частку в такий «нехорошою квартирі», але ... дають за неї ще менше, ніж за частку його екс-дружина, який, зневірившись був змушений її «подарувати». Так що залишається тільки домовлятися з другою стороною про продаж квартири з подальшим розподілом отриманої суми пропорційно часткам. Мораль з цього випливає цілком очевидна: пайовик, який пішов на конфлікт з дуже великою ймовірністю сильно програє, так само, як і в випадку з часткою, отриманої у спадок.

Консультував голова колегії адвокатів «Правовий захист» Артем Олександрович СИДОРОВ.

Фото: Квадратний метр