Управління багатоквартирним будинком способи, форми, вибір
Способи управління багатоквартирним будинком
- безпосереднє управління;
- створення товариства власників житла (ТСЖ);
- через сторонні компанії (державні або приватні організації).
Який із запропонованих варіантів вибрати - вирішують жителі під'їзду на загальних зборах.
Якщо мова йде про створення ТСЖ, згодом реєструється некомерційна юридична організація, яка виступає як підрядник при складанні контрактів на обслуговування будинку.
Безпосередня форма управління і кооперативи
Безпосередня форма управління має на увазі, що власники житла самостійно виконують догляд за будинком, під'їздом, прилеглою до нього територією.
Спільнота отримує право наймати сторонніх підрядників або виконувати роботи з використанням своїх ресурсів на основі задокументованих договорів по ремонту.
Такий спосіб давно застарів і сьогодні ніде не використовується. За фактом таке управління - приймач ЖКГ-органів, що створювалися ще при СРСР (вони і зараз ведуть свою роботу в більшості великих міст РФ).
Переваги безпосередній форми полягають в наступному:
- кожен власник має доступ до звітної документації;
- всі рішення приймаються колективно (виконується збір підписів);
- обслуговування виконується власними силами мешканців, що значно знижує фінансове навантаження.
Недоліки полягають в тому, що капітальний ремонт під'їзду не виконується за рахунок фонду сприяння, витрати беруть на себе самі власники.
Адміністративний окружний орган при цьому отримує право визнати багатоквартирний будинок неприпустимим для експлуатації, що призведе до обов'язкового виселенню всіх мешканців.
Безпосередня форма управління не вимагає юридичної реєстрації. Якщо найнята організація надасть послуги, що не відповідають умовам договору, між сторонами конфлікту не буде посередника, що захищає інтереси мешканців.
Приймаючи рішення на користь цієї формою обслуговування, власники отримують право створювати кооперативи за особистою ініціативою. При цьому призначається відповідальна особа за складання договору з обслуговуючою організацією (якщо її залучення заплановано проектом).
Створення житлового кооперативу необхідно з метою проведення капітального ремонту в багатоквартирному будинку і вимагає залучення великих фінансів. Організація не реєструється, тому функціонує за алгоритмом, затвердженим на зборах мешканців. На відміну від товариства, кооператив - тимчасове співтовариство, створене з однієї конкретної метою. Після закінчення запланованого проекту воно самоліквідується.
Житлово-будівельний кооператив створюється в обов'язковому порядку, якщо мова йде про виконання нової забудови за договором пайової участі.
При цьому організація отримує право залучати кошти сторонніх інвесторів за право надалі стати обслуговуючою компанією або підрядником.
Товариство власників житла
Це значно спрощує складання контрактів із сторонніми компаніями, при цьому держава виступає в якості відповідача при судових розглядах.
ТСЖ має заданою структурою управління. На чолі організація виступає директор, який займається вирішенням загальних питань власників. За роботу він отримує затверджену на загальних зборах заробітну плату.
Таким же чином вибирають кандидатів на керівні посади. Рішення можуть приймати, як самі власники, які проживають в багатоквартирному будинку, так і найняті фахівці.
Найпоширеніший спосіб роботи ТСЖ - прямий контроль. У цьому випадку створюється міні-підприємство, на плечі якого покладаються обов'язки по обслуговуванню під'їзду.
Головна перевага товариства полягає в тому, що близько 80 відсотків коштів, які сплачуються мешканцями, йде на обслуговування і придбання будівельних матеріалів, інструментарію. Решта 20 - на оплату роботи голови, бухгалтера.
Житловий кодекс також передбачає можливість створення комбінованих ТСЖ на основі декількох спільнот, об'єднуючи в один керуючий орган кілька будинків. Але будь-який договір управління про притягнення сторонньої організації до обслуговування може підписуватися тільки після збору підписів.
Послуги сторонніх організації
Власники приватизованих квартир мають повне право призначити головою будинку сторонню компанію. Таке рішення виноситься тільки раніше створеним органом ТСЖ. При цьому керуючі особи товариства беруть на себе обов'язок з перевірки звітів, фінансової документації про діяльність найнятої організації.
Перевага використання сторонньої фірми для обслуговування під'їзду і прилеглої до нього території полягає в тому, що вона пропонує послуги виключно кваліфікованих кадрів (слюсар, механік, ліфтер, сантехнік).
Хоча на практиці іноді виходить навпаки: найнята компанія більше зацікавлена в отриманні прибутку від співпраці з власниками, ніж в збереження їх майна, проведенні капітального ремонту.
У свою чергу керівники особи з ТСЖ не є технічними або будівельними фахівцями, тому не можуть в повній мірі контролювати роботу фірми. Але за ними залишається право зміни підрядника в разі невиконання останнім своїх зобов'язань на належному рівні.
При переході на обслуговування через сторонню організацію чинне ТСЖ не потрібно ліквідувати. Тому власники квартир можуть в будь-який час повернутися до більш регресивною формою обслуговування. Таке рішення приймається тільки на загальних зборах власників.
Юридичний супровід і реєстрація
У статті 162 ЖК РВ вказані правила щодо обрання форми управління багатоквартирним будинком. Друга частина законопроекту описує процес проведення зборів.
Згідно зі встановленими нормами, збори визнається недійсним, якщо більше 30 відсотків власників відсутній (їх присутність підтверджується підписами протоколу про проведення відкритих слухань).
Створення ТСЖ супроводжується подачею документів в адміністративний окружний орган.
Протягом двох тижнів організація закріплює свій юридичний статус, після чого отримує право укладати договори зі сторонніми фірмами на обслуговування технічних та інженерних вузлів багатоквартирного будинку.
Відповідальним призначається голова. При цьому мешканці будинку самі визначають, чи зможе він приймати рішення без збору підписів і проведення зборів.
Фахівці рекомендують не надавати таку можливість, оскільки її можуть використовувати для власного збагачення (коли голова йде в змову з обслуговуючою компанією).
проведення виборів
Для цього ініціюється відкритий конкурс, участь в якому беруть як приватні, так і державні компанії. Але за мешканцями залишається право в будь-який момент відмовитися від послуг підрядника і призначити іншу форму розпорядження спільною власністю.
Таким чином, кожна з вищезазначених форм має свої переваги і недоліки. Тому перш, ніж прийняти рішення, потрібно об'єктивно оцінити ситуацію, а також ресурси, які є в наявності власників будинку. Не зайвим буде отримати консультацію фахівця.
Читайте також: Норми житла