Угоди з нерухомістю з обов’язковим нотаріальним посвідченням - з 2018 року

Новий порядок здійснення операцій з нерухомістю

Питання про те, як провести операцію з нерухомістю, будь то квартира, кімната, частка в житло, земельну ділянку, будівлю, споруду чи інше нерухоме майно, явно не пусте, оскільки зачіпає проблеми захисту придбаних юридичних прав і фінансових витрат однієї сторони угоди і гарантії отримання належних сум для іншої.

У зв'язку з цими обставинами учасники угод обмірковують можливість запізнілого виявлення різних негативних ситуацій, які можуть виникнути, якщо не передбачити в договорах (купівлі / продажу, дарування, міни, заповіту, передачі у спадок, виділення частки) тих чи інших моментів, які спочатку здавалися несуттєвими або взагалі відсутніми.

Оцінюючи швидкість і економічність варіанти складання договорів відчуження нерухомості в прямий письмовій формі, власні пізнання і поради юристів-консультантів, деякі учасники угод (тих, що не вимагають обов'язкового нотаріального посвідчення) віддадуть перевагу більш простий спосіб вирішення завдання. Вони, звичайно, мають повне право на свій вибір, але проблема ризиків таких угод, все ж, не виключається.

У нотаріусів з'явилися нові завдання і додаткові функції, наприклад, такі, як:

вчинення виконавчого напису. представляє собою розпорядження на стягнення кредитором без звернення до суду грошей або майна боржника за укладеними з ним договорами позики, зберігання або прокату при утриманні в них умов про можливість позасудового порядку стягнення (напис не поширюється на договори з мікрофінансовими організаціями),
нотаріальні посвідчення угод, які є підтвердженням їх законності і правильного оформлення переходу прав власності на нерухомість при купівлі-продажу, успадкування, мене і т.д. при видачі дублікатів нотаріально засвідчених документів, при підтвердженні справжності підписів на документах, вірності і точності їх перекладу або при підтвердженні вірності виписок з документів і їх копій.

Розглянемо докладніше питання по діям нотаріусів, що стосуються угод з нерухомістю, виділивши основні законодавчі нововведення.

Зняття обмеження на місце нотаріального посвідчення договорів про відчуження об'єктів нерухомого майна

Чи означає це можливість нотаріального посвідчення угод з нерухомим майном в будь-якому нотаріальному окрузі суб'єкта РФ, в якому знаходиться об'єкт нерухомості (якщо нерухомість розташована в Леніградской області, то запевнення угоди можна виконати у будь-якого нотаріуса, що працює в Ленінградській області, а якщо в Криму, то, відповідно, у будь-якого кримського нотаріуса).

Якщо ж у власника об'єкти нерухомості знаходяться в різних суб'єктах Україна (один в Кемеровській області, а інший - в Москві), то нотаріально засвідчити угоди з їх відчуження (продажу, даруванню і т.д.) можна у будь-якого нотаріуса, що працює в одному з округів цих суб'єктів (проживаючи в Москві, можна продати свою земельну ділянку в Кемеровській області, звернувшись до будь-якого московським нотаріуса, або навпаки). Суть цих нововведень викладена в статті 56 закону про нотаріат.

Завірений нотаріусом договір відчуження нерухомості необхідно далі передати в Росреестр, який повинен зареєструвати перехід права власності до нового власника об'єкта:

протягом 3-х робочих днів - при безпосередньому зверненні з нотаріально засвідченими документами для угоди;
протягом 1 робочого дня - в разі передачі нотаріально засвідчених документів в електронній формі (нотаріус наділений правом посвідчення електронного документа).

Угоди з нерухомістю з обов'язковим нотаріальним посвідченням

Закон зберіг обов'язковість нотаріального посвідчення договорів купівлі нерухомості по іпотеці, як і договорів ренти, заповіту, довічного утримання і не виключив з уваги нотаріату шлюбні договори.

На них потрібно звернути увагу тим власникам і особам, чия нерухомість:

поділена на частки (знаходиться в загальній або часткової власності),
знаходиться в розпорядженні на умовах довірчого управління або опіки,
є власністю неповнолітніх (до 14 років) або обмежено дієздатних людей,
ділиться між подружжям при розлученні (спільно набута в період шлюбу).

Всі операції з відчуження такої нерухомості повинні завірятися нотаріально (ст. 2 закону № 172-ФЗ).

Іншими словами, дарування, продаж своєї частки постронніх людині яка не є учасником часткової власності, або іншому дольщику, включаючи і процедуру міни з ним часткою, реєструються в Росреестра тільки після їх оформлення у нотаріуса.

Вимога нотаріального посвідчення майна при розлученні стало обов'язковим. Воно змінило раніше чинне право запевнення лише за бажанням подружжя (пункт 2 статті 38 Сімейного кодексу РФ).

Угоди, що підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню та не пройшли цю процедуру, є нікчемними. Вони не будуть реєструватися в Росреестра, а значить, по ним не виникне ніяких юридичних прав у покупця, який планує стати власником нерухомості, як і не виникнуть обов'язки беруть участь в угоді сторін. Можливість повернення нерухомості продавцю в реалії, природно, існує, але з грошима покупця, якщо він передав їх в руки покупця, а той відмовляється повертати в добровільному порядку, можуть виникнути проблеми, вирішувати які доведеться, швидше за все, в суді.

Депозит нотаріуса для розрахунків по операціях

При її використанні грошові кошти приймаються нотаріусом в депозит на підставі угоди між покупцем нерухомості і її продавцем, які виступають в ролі боржника (покупець) і кредитора (продавець). Такий порядок визначено статтею 87 № 457-ФЗ. Способами внесення в депозит нотаріуса і отримання з нього грошових коштів можуть бути як готівкова, так і безготівкова форми розрахунків.

Схема розрахунків по операціях діє таким чином:

Після досягнення угоди між продавцем і покупцем з усіх питань, що включає і домовленість по вартості, способу передачі об'єкта, усний висновок про необхідність підготовки до операції купівлі / продажу нерухомості, їм потрібно прийти до нотаріуса, щоб підготувати і підписати договір, за яким, зокрема , визначається порядок розрахунків через депозит нотаріуса, умови передачі і повернення грошових коштів, і, використовуючи цей депозит замість банківського акредитива або банківського осередку, покупцеві внести гроші для подальших розрахунків з продавцем. Зрозуміло, що продавець зможе отримати гроші лише за умови доконаного переходу права власності до покупця, а покупець отримає їх назад, якщо цей перехід права не буде зарагестрірован в Росреестра або продавець до закінчення терміну реєстрації погодився на їх виїмку з депозиту. Тариф за використання депозиту нотаріуса становить 1.5 тис. Руб. тобто оренда банківського осередку обходиться набагато дорожче депозиту нотаріуса.

Вартість депозиту нотаріуса при угодах в простій письмовій формі залежить від розміру внесених грошових коштів і обчислюється у відсотках від цієї суми.

Тарифи на операції з обов'язковим нотаріальним посвідченням

Вартість обов'язкового нотаріального посвідчення угод тарифікована, і тарифи мають строго фіксовані розміри для різних нотаріальних дій. Проте, встановлені нормативи можуть збільшуватися, якщо нотаріусу доведеться надавати додаткові послуги правового і технічного характеру.

Вартість обов'язкових нотаріальних посвідчень договорів по відчуженню нерухомості (тарифи)

(3000 руб. + 0.2% від суми угоди) - при угодах між близькими родичами - дітьми, батьками, між подружжям, братами, сестрами;
(3000 руб. + 0.4% від суми угоди) - при ціні договору до 1 млн.руб .;
(7000 руб. + 0.2% від суми угоди) - при ціні договору 1-10 млн.руб .;
(25000 руб. + 0.1% від суми угоди), але вище 100 000 руб. - при ціні договору більше 10 млн.руб.

Зазначений межа в 100 000 руб. є максимальним тарифом, вище якого нотаріальне винагороду бути не може.

Нотаріальний тариф береться від вартості нерухомості, зазначеної в договорі. Якщо вартість нерухомості в договорі виявляється нижче кадастрової вартості, то нотаріальний тариф нараховується з кадастрової вартості нерухомості (ст. 333.25 НК РФ).

Уточнити повну вартість послуг потрібно в тій нотаріальній конторі, де буде проводитися операція.

Підвищена доказательственная сила нотаріальних актів і посвідчень і безпеку нотаріальних угод з нерухомістю

Закон № 457-ФЗ наділив нотаріальні акти підвищеної доказової силою, в зв'язку з чим все ті обставини, які встановив нотаріус при оформленні документів, не потребують будь-яких додаткових підтверджень їх справжності.

Іншими словами, звернення громадян до нотаріуса стає ефективним і цілком доступним способом захисту своїх законних прав та інтересів, адже нотаріально засвідчені угоди з нерухомістю для всіх що беруть участь в них сторін отримують додаткові гарантії надійності.

Оскаржити таку угоду вкрай складно. Суд, розглядаються спірні питання може запросити додаткові матеріали в особливому порядку і тільки в рамках окремого діловодства про визнання нотаріальних дій незаконними, тобто при підозрі на порушення, допущені нотаріусом, або на підготовку їм фальшивих документів, що перевіряється досить швидко.

З метою захисту прав осіб, які постраждали від дій недобросовісних нотаріусів, і для відшкодування вироблених виплат за нотаріальні послуги створений компенсаційний фонд Федеральної нотаріальної палати (ФНП). З цього фонду кошти на відшкодування заподіяної шкоди будуть використовуватися тоді, коли не буде достатньо коштів особистої страховки нотаріуса і колективної страховки відповідної окружної нотаріальної палати. Відповідальність нотаріуса визначається Кодексом професійної етики та статтею 17 закону № 457-ФЗ.

Таким чином, нотаріально засвідчені угоди з нерухомістю в максимальному ступені забезпечують їх юридичну чистоту, надійність і безперечність, а участь в них нотаріуса дозволяє отримати якісно підготовлені документи і провести операцію за все за 1 день при передачі документів в Росреестр в електронному форматі, або за 3 дні , якщо документи подані на паперовому носії.

З цих причин, нотаріат, що виконує, по суті, юридичний супровід угод, немов перетворюється в фронт-офіс будь-якого органу Росреестра, фахівці якого вже не будуть витрачати час на експертизу прийнятих документів, а займуться реєстрацією переходу права власності.

Очевидна і комфортність нотаріального сервісу - всі питання підготовки документів для угоди в необхідному складі, отримання необхідних для неї відомостей з держреєстрів, проведення розрахунків через депозит, передача всього пакету в Росррестр для реєстрації, надання додаткових послуг вирішує нотаріус.

Звернення до нотаріуса забезпечує гарантовану впевненість в чистоті угоди, в захисті прав і збереження самої нерухомості від дій аферистів, адже угода не проводиться без особистої присутності власника, дієздатність якої і розуміння наслідків угоди перевіряється нотаріусом, а при виявленні їм тих чи них елементів неадекватності в поведінці будь-якої сторони угоди, при сумнівах в документах нотаріус вправі відмовити в її посвідченні, щоб ризики визнання угоди недійсною або ймовірності її оскарження в суді були мінімальними.

Документи для нотаріального посвідчення угод з нерухомістю

Потрібно відзначити відразу, що частина документів для угод з нерухомістю готується самим нотаріусом, а для нотаріального посвідчення угод беруть участь в них сторонам потрібно підготувати наступні документи:

Документи від беруть участь в угоді сторін (в оригіналах і копіях)

Документи для ситуації, коли стороною угоди є неповнолітня дитина:

документ, що підтверджує факт родинних відносин;
згода органу опіки та піклування на розпорядження майном осіб, які не досягли 14 років їх законними представниками (батьками, усиновителями, опікунами), свідоцтво про народження, паспорт України (при досягненні 14 років),
згода органу опіки та піклування на дачу законними представниками (батьками, усиновителями, опікунами) згоди неповнолітнім у віці від 14 до 18 років на розпорядження майном, свідоцтво про народження, паспорт РФ.

На угоді повинні бути присутніми батьки, або один з них, але з наданням нотаріального згоди на угоду від 2-го батька.

Документи для ситуації, коли стороною угоди є громадянин, визнаний недієздатним або обмежено дієздатним

рішення суду про визнання громадянина недієздатним або обмежено дієздатним і постанову органів місцевого самоврядування про призначення опікуна, піклувальника;
дозвіл органу опіки та піклування на розпорядження майном осіб, визнаних судом недієздатними;
дозвіл органу опіки та піклування на дачу законними представниками (піклувальниками) згоди громадянам, визнаним судом обмежено дієздатними на розпорядження майном.

Документи для угоди, що готуються нотаріусом

Ці документи запитуються нотаріусом самостійно (ст. 47.1 Основ законодавства України про нотаріат). Вони надаються в електронному вигляді.

Нове в земельному законодавстві - випуск ФЗ "Про ведення громадянами садівництва і городництва.". з особливостями якого можна ознайомитися тут.

Як розрахувати ПДФО при продажу нерухомості, можна дізнатися тут.