Сьогодні невигідно займатися бізнесом в заміській нерухомості »
В топі популярності «загородки» - Лаішевскій і Зеленодольська райони, в аутсайдерах - незручний Верхнеуслонскій, а недооцінений - Високогірський
«Реальний час» опитало експертів ринку заміської нерухомості і з'ясувало, що зараз відбувається з котеджними містечками і ділянками. Якщо попит на організовані селища падає, то все більше набирає силу покупка 10 соток без підряду, тобто будівництво своїми силами. Девелопери також відзначають, що рентабельність в цьому бізнесі знижується, незважаючи на самий розпал сезону.
Анастасія Гізатова, директор АН «Щасливий будинок», зазначає, що зараз, незважаючи на загальну стагнацію на ринку, заміська нерухомість користується великою популярністю: «Попит в порівнянні з минулим роком збільшився приблизно на 30%. У роботі з ЖК «Блакитне озеро» нам навіть довелося посилювати кадри, так як дуже багато клієнтів бажають ознайомитися з об'єктом ».
Айрат Хабібуллін, директор АН «Домус», в цілому згоден з нею: «На котеджні селища зараз попит вже поступово знижується, так як найбільшу активність покупці, як правило, виявляють навесні. Саме в цей період полягає більшу кількість угод із заміської нерухомості. Навесні ділянки коштують дешевше, а ближче до літа вартість, поряд з підвищується попит, починає зростати. До літа залишаються вже дорожчі ділянки ».
Згоден з думкою про значне зниження попиту Валерій Абсалямов, директор ЦДН «Валері». За його словами, в цьому році попит на котеджні селища практично нульовий: «Якщо і в минулому році попит був на зниженому рівні, то зараз справи йдуть ще гірше. Це, природно, пов'язано з кризовими явищами. Сильне зниження попиту вилилося в створення додаткових акцій від девелоперів. Організовуються акційні пропозиції, робляться знижки, але забудовники не можуть сильно знизити ціни, так як у них є свої витрати - ніхто не буде працювати в збиток ».
«3-4 роки тому покупці найчастіше шукали землі площею 10-20 соток, зараз же просять всього лише 4-6 соток. В основному клієнти орієнтуються на суму до 500000 рублів », - говорить Леонід Авілов.
Часто проблема полягає в тому, що фізичні особи, які продають ділянки, зациклюються на одній сумі, яка їм необхідна. При цьому вони не розуміють, що нерухомість, яку вони хочуть продати, вже не коштує таких грошей. Люди нереально відносяться до цін », - говорить він.
Земля окремо, будинок окремо
Анастасія Гізатова, директор АН «Щасливий будинок», говорить, що зараз найбільшим попитом користується заміська нерухомість не формату «дача», а нерухомість, яку можна використовувати як повноцінний житловий будинок: «Ми займаємося заміською нерухомістю, яка є альтернативою квартирі, а не просто дачним варіантом. На такий вид заміського житла зараз користуються найбільшим попитом. Люди вважають за краще брати або просто ділянки, або ділянки з підрядом, або землі з уже побудованими будинками від забудовників. Ціновий діапазон для таких пропозицій - від 4 до 7 млн рублів. В середньому площа таких будинків - близько 100 квадратних метрів ».
Валерій Абсалямов, директор ЦДН «Валері», зазначає, що люди зараз вважають за краще будувати будинки самостійно, а не купувати готові: «До покупки землі в котеджному селищі різні покупці підходять по-різному: хтось вважає за краще купити тільки землю і сам будинок побудувати, кому-то зручний варіант покупки землі з можливістю зведення будинку від девелопера. Зараз більший ухил йде до вибору першого варіанту. По-перше, будинок буде будуватися за проектом власника, з урахуванням усіх його побажань. По-друге, на сьогоднішній день на ринку багато будівельних бригад, які залишилися без роботи в зв'язку зі зниженням обсягів будівництва. Вони зараз сильно демпінгують, і, відповідно, для покупців землі буде вигідніше будувати будинок самому, найнявши такі бригади ».
Валерій Абсалямов: «До покупки землі в котеджному селищі покупці підходять по-різному: хтось вважає за краще купити землю і сам будинок побудувати, кому-то зручний варіант покупки землі з можливістю зведення будинку від девелопера».
Каже про переваги по самостійному будівництву і Андрій Савельєв, директор АН «НЛБ-Нерухомість» і президент НП «Гільдія ріелторів РТ»: «Зараз ми спостерігаємо таку тенденцію, коли люди більше за краще будувати будинки самостійно або найнявши бригаду, а не купити готовий будинок від забудовника. Що стосується цін, ціна на централізовані котеджні селища не змінилася, а от ціни на окремі котеджі, що продаються фізичними особами, впала ».
«Сьогодні не вигідно займатися цим бізнесом»
Не помітив різкого зниження цін і Айрат Хабібуллін, директор АН «Домус»: «Я думаю, вартість нерухомості в котеджних селищах залишилася на колишньому рівні. У нинішній ситуації, я думаю, піднімати ціни марно », - говорить він.
Більш песимістично налаштована рушення Більгільдеева, голова ради РВ партії «Справедлива Україна» в РТ, засновник агентства нерухомості «Пасаж»: «Пропозицій по котеджних селищ на ринку сьогодні дуже багато. Є варіанти і на прилеглих територіях, і на віддалі від Казані. У зв'язку з економічною кризою, попит на котеджні селища дуже помітно впав - падіння, думаю, було в два-три рази. Ціни залишилися приблизно на тому ж рівні, адже для багатьох придбання такої нерухомості в умовах зниження курсу рубля служить засобом збереження заощаджень.
Я вважаю, що сьогодні цей бізнес нерентабельний і дуже сильно впав, перейшовши всі межі рівня беззбитковості. Якщо не буде ніяких заходів по підтримці населення, якщо не зупинити зростання цін і тарифів, то ситуація буде тільки продовжуватися. Рівень конкуренції дуже високий на цьому ринку. Сьогодні невигідно займатися цим бізнесом.
«Пропозицій по котеджних селищ на ринку сьогодні дуже багато. Є варіанти і на прилеглих територіях, і на віддалі від Казані. У зв'язку з економічною кризою попит на котеджні селища помітно впав », - констатує рушення Більгільдеева.
Ціни пішли вниз на ділянки, а селища з водоймами - вгору
У той же час є і селища, в яких вартість землі за останній рік підвищилася. Причиною цього є близькість водойм. Адже люди, як правило, купують землю з перспективою її подальшого використання своїми нащадками. Наприклад, коли клієнти приїжджають дивитися ділянки під Введенській Слободі і бачать пейзажі Свіяжского затоки, то вони буквально втрачають розум.
Є ще один фактор, що впливає на вартість землі - це наявність відомих, впливових сусідів. Там, де набуває ділянку високопоставлений чиновник, вартість землі починає надмірно підніматися. Таке спостерігалося, наприклад, в Боровому Матюшин та Воронівці.
Якщо говорити про нові котеджних селищах, то в них інтенсивність продажів залежить від того, наскільки селище впорядкований і наскільки забудований, забезпечений мережами. Купити ділянку в незабудованій місці вирішуються тільки найсміливіші, і то при цьому купують тільки при самій заниженою ціною.
Надалі, думаю, ділянки, що знаходяться в упорядкованих селищах, незалежно від кризи, будуть все ж купуватися. У нових же селищах люди все-таки купують нерухомість з побоюванням ».
А у Сьоміна все цвіте
Незручний Верхнеуслонскій і популярний Лаішевскій район
Як показало опитування представників ринку, найбільш популярні напрямки серед жителів Казані - поблизу від міста: що знаходиться близько Волги і Ками Лаішевскій район, а також Зеленодольськ район. А ось Пестречінскій і Верхнеуслонскій райони недооцінені.
За словами Анастасії Гізатовой, директора АН «Щасливий будинок», «найбільш популярні котеджні селища в Лаішевском напрямку. Напрямком з прихованим великим потенціалом є Пестречінскій район. Ця територія свого часу була недооцінена девелоперами, але зараз її розвиток буде набирати обертів. Верхнеуслонскій напрямок програє завантаженістю автотраси М7 - багато клієнтів даний район не розглядають. Зараз багато людей збільшують радіус віддаленості своїх заміських будинків (використовуваних не для постійного проживання) від Казані, але при цьому вибирають напрямки Лаишево, Високої Гори, але не Верхнього услони ».
Згоден з нею і Андрій Савельєв, директор АН «НЛБ-Нерухомість», президент НП «Гільдія ріелторів РТ»: «На першому місці за популярністю серед котеджних селищ стоять проекти, що зводяться в Лаішевском районі, слідом йдуть Зеленодольськ і Високогірський райони, на третьому місці Пестречінскій напрямок. Верхнеуслонскій напрямок теж можна розглядати, що ця територія все-таки сильніше віддалена від Казані, там і централізовані селища мало розвинені. Жити в Верхньому Услон, а працювати в Казані буде проблематично, тому багато хто розглядає цей напрямок більше для відпочинку і будівництва дач ».
Приблизно ті ж райони називає і Айрат Хабібуллін, директор АН «Домус»: «Найбільшою популярністю у покупців користуються котеджні селища, що знаходяться в Лаішевском, Пестречінском районах. Верхнеуслонскій район не зручний для покупців транспортною доступністю, постійними пробками. Котеджні селища, що знаходяться тут, не володіють високою ліквідністю. Високогірський район має великий попит, ніж Верхнеуслонскій: тут ділянки більш ліквідні. Однак в цьому напрямку ліквідність ділянок різниться в залежності від того, в якій саме частині району знаходиться котеджне селище. Більшою популярністю користуються котеджні селища Високогористий району, що знаходяться з боку Дербишек, меншою - з боку авіабудівної району. Покупці, як правило, набувають землю ближче до свого дому, тому котеджні селища в Високогорськ районі з боку авіабудівної району в більшій частині купуються жителями авіабудівної району. Доходи жителів авіабудівної району трохи нижче, відповідно, і ділянки мають меншу ліквідність і ціною ».
Андрій Генса, директор Департаменту з розвитку територій ЗАТ «УК« АС Менеджмент »(ІГК ASG), відзначає попит у Високогорськ районі:« Структура попиту істотно не змінилася, також користуються популярністю земельні ділянки в межах міста, ділянки в Лаішевском і Зеленодольськ напрямках, Високогорськ районі. Змінився попит в цінових сегментах, йде суттєве зміщення в бік економ-класу, покупці не прагнуть платити зайвого за додаткову інфраструктуру, орієнтуються в основному на базові складові: місце розташування, інженерні мережі.
На сьогоднішній день наша компанія реалізує 17 проектів індивідуального житлового будівництва, проекти знаходяться в різних стадіях опрацювання, частина вже реалізується на ринку, частина - на проектній стадії, десь ведеться будівництво інфраструктури. На кожному етапі реалізації проекту відбувається зміна вартості землі: це не має відношення в цілому до ринку, а обумовлено поліпшенням ділянок у міру освоєння. Це - об'єктивний зростання, який нікуди не зник. Багато покупців купують ділянки на ранніх стадіях, розраховуючи на істотну економію і плануючи почати будівництво через 2-3 роки.
Велика частина наших проектів розташована в межах міста, прилягає до існуючим популярним селищам - Салмачі, Вознесіння, Алтан, Нагорний, Чебакса, Костянтинівка. На початковому етапі реалізації проектів вартість ділянок практично в два рази нижче вартості землі на території самих селищ, тобто потенціал зростання вартості на 50-100% обумовлений тільки розвитком проектів і не залежить від ринкової ситуації в цілому.
«Напрямком з прихованим великим потенціалом є Пестречінскій район. Ця територія свого часу була недооцінена девелоперами, але зараз її розвиток буде набирати обертів », - вважає Анастасія Гізатова.
Леонід Авілов, генеральний директор АН «Аляска», вважає, що основний критерій не направлення, а віддаленість: «Найбільш привабливими є ділянки, які перебувають у Лаішевском, Верхнеуслонскій, Зеленодольськ районах. Основні критерії для покупців - це близькість до води, лісі, наявність всіх комунікаційних мереж, відстань до міста до 30 км. Якщо ж селище розташовується далі, то купувати таку ділянку недоцільно, так як при їзді на роботу у покупців будуть великі витрати на паливо. А купувати таку ділянку за дорогою ціною тільки для літнього проживання нерентабельно. В даному випадку краще купити ділянку в будь-якому садовому товаристві ».
«Утримайтеся від покупок будинків в селищах без інфраструктури»
Анастасія Гізатова, директора АН «Щасливий будинок», говорячи про достоїнства покупки готового будинку в котеджному селищі, зазначає, в першу чергу, моменти інфраструктури: «Перевагами котеджних селищ є те, що в них передбачені організаційні моменти: охорона, освітлення та інше, - є своя концепція, є послуги з будівництва будинків забудовником, при цьому будинок буде на гарантії. Якщо людина набуває будинок у фізичної особи, то приховані недоліки необхідно буде доводити, при цьому можуть виникнути складності у виконавчому провадженні щодо усунення таких недоліків.
Основною проблемою котеджних селищ є те, що забудовники можуть знижувати ціну і «заманити» нею покупців, але після не виконати своїх зобов'язань щодо забезпечення доріг і комунікацій. Селища, які продаються з будинками, побудованими забудовником, виглядають більш «живими». Слід вибирати селища, в яких вже є комунікації, побудовані будинки, є назви вулиць. Від вибору селищ, в яких нічого з цього немає, а тільки планується - слід утриматися. Якщо ви вже вибрали таке селище, необхідно усвідомлювати певний ризик і розуміти, що в подальшому можуть виникнути додаткові витрати ».
Приділяє особливу увагу питанню комунікацій і Айрат Хабібуллін, директор АН «Домус»: «При розвитку котеджних селищ девелоперам доводиться стикатися зі складнощами в організаційних моментах: отримання технічних умов, узгодження документів та інше. Все це триває досить довгий час, що відкладає старт продажів земель в котеджному селищі.
Зараз котеджних селищ досить багато. Слід зазначити, що придбання землі в споруджуваному котеджному селищі супроводжується і деякими ризиками. Зараз багато людей використовують покупку землі як інвестиційний інструмент: деякі перепродують, деякі купують для себе, але будувати будинок починають пізніше. В такому випадку виникає небезпека того, що людина, яка купила землю і відразу приступив до будівництва, буде жити на «вічної будівництві». Якщо забудовник планує проводити комунікації на території котеджного селища за рахунок майбутніх мешканців, в цьому випадку появи інженерних мереж на ділянці доведеться чекати довго. У таких випадках покупці нерідко самі займаються проведенням комунікацій ».
Максим Матвєєв, Лілія Саліхова