Шукаю надійного ріелтора

Як вибрати надійного ріелтора, або як обманюють ріелтори

Тетяна Мамонтова - приватний ріелтор в Москві

Купівля - продаж, оренда, консультації

Приводом до написання цієї статті послужили численні звернення клієнтів, незадоволених роботою свого ріелтора. Викладати матеріал буду на конкретних прикладах з життя, так буде зрозуміліше.

Отже, клієнтка на ім'я Катя зібралася купувати квартиру в новобудові, і для цих цілей вона знайшла новобудову, яка підходила для неї за всіма параметрами. Так як в покупці нерухомості Катя не розбирається, то вона звернулася, напевно, в найпоширенішу ріелторську компаніюУкаіни. Т елефон цієї компанії висів на тій самій новобудові, яка і сподобалася Каті. У компанії їй швидко підібрали квартиру в сюжеті її будинку. Ріелтор переконав, що з документами повний порядок, забудовник дуже надійний, і дівчина з легкою рукою підписала ряд документів. А точніше, договір на бронювання квартири, за яким вона сплатила 300 000 руб. і договір цесії на 3 000 000 руб. Разом вартість квартири для неї склала 3 300 000 руб. При цьому ріелтор повідомив, що вартість ріелторських послуг для неї абсолютно безкоштовна. Відразу поясню, в реальності виявилося, що 300 000 рублей ріелтори взяли буквально ні за що. Якби клієнтка звернулася безпосередньо до забудовника, то могла б заплатити на 300 000 менше. Ми про це дізналися, зіставивши договори інших наших клієнтів, які теж користувалися нашими послугами по стягненню неустойки з забудовника. Ну да ладно, з ким не буває. Але що вона отримала за 300 000? Може, перевірку надійності забудовника? Ні, договором це не передбачено, і за фактом забудовник затримує будівництво вже на 2 роки і будинок досі не побудований.

Договором між ріелтором і клієнткою були передбачені консультації з питання придбання новобудови. Давайте подивимося, якого роду консультацію отримала клієнтка. Перше - ріелтор рекомендував терміново купувати квартиру, а то завтра подорожчає. Рекомендація виявилася прямо-таки пророчої: через 3 роки квартира дійсно подорожчала, і тепер її продати можна аж за 3 400 000 руб. Друга рекомендація була відносно надійності забудовника. Тут поки не зовсім ясна ситуація: на момент написання статті будинок ще не побудований, і невідомо, коли буде побудований, але робота все ще ведеться. Можливо, рекомендації ріелтора і тут виявляться «пророчими». Третя рекомендація «чудо-ріелтора» була наступною. Забудовник прострочив будівництво на 6 місяців і надіслав нашої клієнтці повідомлення про перенесення термінів і угоду, в якому клієнтка висловлює згоду з перенесенням термінів будівництва на 1 рік. Відповісти клієнтка самостійно на питання, потрібно підписувати додаткову угоду чи ні, не могла. Тоді вона обрат ілась все до того ж «чудо-ріелтору», який, власне, і допоміг купити квартиру. Ріелтор і тут відзначився і щиро рекомендував підписати угоду, щоб чого поганого не сталося. Клієнтка під «поганим» зрозуміла, що може втратити квартиру зовсім, і підписала угоду, тим самим позбавивши себе права на стягнення неустойки відповідно до 214-ФЗ.

Якби це був одиничний приклад, то, напевно, і не варто було б про це говорити, але, на жаль, подібне носить системний характер. Ріелтори користуються нерозумінням клієнтами ситуації, незнанням законів і повною відстороненістю від процесу. Мене, чесно кажучи, дивує ситуація, коли люди на рику, припустимо, у продавця кавунів запитують: «У вас хороші кавуни?» Я жодного разу не чула відповіді типу: «Не, погані, йди купи краще в іншого» Те ж саме відбувається і коли ви звертаєтеся в агентство нерухомості, яке торгує новобудовами. Вони з продажу квартири в середньому мають 300 000 рублей. І невже вони вам скажуть, що не варто купувати квартиру, що тут є певні ризики? Ріелторів, власне, і наймають тільки для того, щоб вони продавали новобудову.

Взагалі дуже небезпечно звертатися в агентство нерухомості за допомогою в придбанні нової нерухомості. Тепер ви розумієте, що агентство має в середньому 300 000 рублей з кожної проданої квартири, і в агентстві укладені договори з певними забудовниками. Якщо ви до них звертаєтесь за допомогою, як ви думаєте, вони вам які квартири будуть пропонувати? Швидше за все, ті, з яких вони, крім того, що ви їм безпосередньо платите, ще додатково отримують комісію від забудовника. Тобто ви їм за підбір квартири заплатите 300 0 00, та ще й забудовник може заплатити 300 000, так би мовити, агентську винагороду. А чим більше отримує компанія, тим більше отримує ріелтор. Адже вони всі сидять не на голому окладі, а на відсотках від угоди. Все, як то кажуть, зав'язані. І це абсолютно законна схема. Те, що ви купили набагато дорожче, ніж могли, називається вільним ринковим утворенням цін. Клієнт повністю довіряється ріелтору, і марно. Недарма говорить прислів'я: «Довіряй, але перевіряй».

Як не потрапити в ріелторську пастку

Знайшовши цікаву для вас новобудову, дізнайтеся, хто є її забудовником і зверніться безпосередньо до нього. Як правило, новобудову продають кілька агентств нерухомості, і ціни у них можуть сильно відрізнятися, хоча менеджери будуть запевняти вас в зворотному. Не поспішайте відразу купувати квартиру, порівняйте ціни. Природно, кожен ріелтор буде запевняти, що мало не завтра квартира, яка вам сподобалася, піде і мало не завтра-післязавтра буде чергове підвищення цін. Для чого це робиться? Щоб позбавити покупця можливості тверезо оцінювати ситуацію, щоб ви, не дай Бог, не пішли до конкурентів і не дізналися, скільки реально коштує квартира, що купується. А ще ж є і ринок вторинного продажу новобудови, і там ціни можуть бути теж значно нижчі за ті, що ви почули від ріелторів. Іноді буває, що у ріелтора може бути навіть дешевше, ніж у забудовників. Так буває, якщо компанія викупила на себе частину квартир, і коли ціни підросли, вони можуть продати вам трохи дешевше. Але таке буває дуже рідко, зазвичай навпаки у забудовника буває дешевше, і у нього набагато простіше отримати найкращу ціну.

Ще дуже поширена схема обману ріелторами свого клієнта - це прихована дельта, або подвійна комісія.

При покупці, якщо ви не орієнтує есь в цінах, теж можливий обман. Правда, не на такі великі суми, але все ж. Навіть професіоналу складно відразу оцінити, скільки коштує та чи інша квартира, що вже говорити про простих покупців. Квартири в одному і тому ж будинку можуть відрізняться за ціною на 1 000 000 рублів, хоча все характеристики однакові. І цієї повної плутаниною користуються ріелтори. Наприклад, ви сказали ваш бюджет ріелтору, що ви хочете квартиру до 10 000 000 рублів, так вам і знайдуть квартиру за цю ціну. А в реальності вам можуть показувати квартири за 6 000 000 рублів і говорити, що вона стоїть 9 000 000, і за 9 000 000 і говорити, що вона стоїть як раз 10 000 000 руб. Більш того, ріелтори спритно можуть маніпулювати вашою думкою. Спочатку вимотують вас поганими варіантами, а в кінці, як подарунок, вам підносять то саме, що ви шукали, і ви думаєте, як вам пощастило, що нарешті-то знайшли те, що ви хотіли. Такі шахраї часто діляться отриманої різницею з продавцем квартири або з ріелтором, який представляє продавця квартири. У такій ситуації взагалі складно розгледіти обман. Тобто ріелтор знаходить квартиру, ідеально відповідну параметрам свого клієнта, але, припустимо, на 1 000 000 дешевше, і каже, що «давайте, я вашу квартиру куплю нема за 9 млн, а за 9,5, але при цьому покупець не повинен знати справжню ціну квартири ». На жаль, мало таких, хто скаже «ні, нам не потрібні ваші 500 000 зверху». Але навіть якщо хтось і відмовиться, то вони все одно знайдуть квартиру, господар якої погодиться на цю схему.

Як не дати ріелтору себе обдурити

Якщо до цього ми говорили про дрібних шахраїв, то далі поговоримо про великій рибі, еліті чорного маклерства. Ці злочинці грають по-крупному. Такі ріелтори допомагають купити квартиру, юридично не чисту квартиру. Продати квартиру з юридичними дефектами дуже складно, так як якщо квартиру перевіряє справжній професіонал, то він неодмінно відрадить від подібної угоди. Тому шахраї діють трохи інакше. Багато клієнтів безмежно довіряють своєму ріелтору і йдуть часом на такі операції, від яких волосся дибки стає. Згодом я часто запитую: «А ви що, самі не Новомосковсклі договір?» - на що отримую, як правило, відповідь: «Ну я в цьому нічого не розумію, я повністю довірився своєму ріелтору». За руку я, звичайно, нікого не ловив, вибити з таких ріелторів щиросердне зізнання складно, але професійне чуття підказує мені, що ріелтор, як правило, теж входить в злочинну групу. Інакше складно пояснити, як взагалі можна було погоджуватися на подібні угоди.

Купівля квартири - це не до перукаря сходити і попросити його зробити зачіску на його смак. Волосся відросте якщо що, а ось квартири і грошей можна позбудеться назавжди, і жоден юрист вже не зможе її повернути назад. У шахраїв цілий штат юристів, які займаються тільки такими справами, у кожного своя роль, і механізм налагоджений, як годинник. Один продає, другий висужівает квартиру назад. Згодом крайніх ви не знайдете, і я на своїй пам'яті не знаю жодного випадку, щоб когось із злочинної групи посадили. До ріелтору складно пред'явити які-небудь вимоги, він навіть не юрист, і він завжди в суді скаже, що був введений в оману щодо угоди, так як не має юридичної освіти.

Як розпізнати чорного маклера і не потрапити в пастку шахраїв

Вибирайте перевірених ріелторів. Сарафанне радіо - це найкраща рекомендація. Розкручений бренд, як я говорив раніше, не страхує від чорних ріелторів. На жаль, кадрові ворота великих ріелторських компаній дуже широко відкриті, і туди беруть взагалі всіх бажаючих. І не виключено, що, може, заради однієї угоди вони можуть влаштуватися в одну компанію, там кинути людей, потім в іншу компанію і так далі. Якщо ж ви все-таки вирішили звернутися у велику брендову компанію, то ріелтора вибирайте такого, який пропрацював в компанії не один рік. Попросіть трудовий договір або трудову книжку. Адже жодна компанія не застрахована від того, що в її ряди може проникнути чорний ріелтор. Адже за спиною великого бренду простіше робити темні оборудки, так як клієнти беззастережно довіряють бренду.

Вибираючи ріелтора, який пропрацював в компанії хоча б рік, ви, по-перше, наймаєте фахівця з досвідом і, по-друге, ви страхуєте себе від чорних ріелторів. Навряд чи шахраї будуть чекати свою жертву рік, у них не таке вже міцне терпіння. Якщо ріелтор відмовиться надавати вам трудовий договір або трудову книжку, раджу відмовитися від такого фахівця. Рідкісний ріелтор покаже вам свою трудову книжку, так як ви жахнетеся від побаченого. Там може бути все що завгодно: працював 5 років охоронцем і в останній рік став ріелтором або щось подібне. Ось і виходить, що на цілком резонне питання ви отримаєте таке обурення з їхнього боку. У підсумку ви відчуєте себе так, як ніби запитали щось надзвичайне, хоча, запевняю вас, ви маєте повне право знати, кому ви довіряєте свою особисту інформацію, гроші і майно. Ріелтор фактично буде знати всі ваші паспортні та інші особисті дані, від нього буде залежати, втратите ви гроші чи ні. Я б на вашому місці все-таки відкинув зайву скромність і наполіг би на тому, щоб ріелтор показав вам трудову книжку, завірену роботодавцем, і диплом про юридичну освіту. Таким чином ви точно будете знати, що ріелтор пропрацював в компанії більше року і він юрист, а це вже хоч щось та значить. Не всі дипломовані юристи хороші фахівці, але диплом все ж краще мати, так як без диплома це просто продавець-консультант. Головний показник хорошого фахівця - це практика, яка буде видна вам з трудової книжки.

Купівля нерухомості - це складний процес, і він вимагає уважного до нього відношення. Перед продажем або купівлею квартири рекомендую вам вивчити нюанси цього процесу, і тоді вас ніхто не обдурить. А деякі особливо в'їдливі Новомосковсклі зможуть самі не гірше будь-якого ріелтора здійснювати операції з нерухомістю, і тоді цей процес з надскладного перетвориться в цікаве проведення часу. Якщо до цієї справи підходити професійно, то на цьому можна дуже непогано заробляти або, наприклад, кожні 3 роки покращувати своє житло, проводячи все більш і більш вигідні угоди. Якщо ж ви будете постійно залежати від ріелторських послуг, то вам, мабуть, буде складно збільшувати капіталізацію свого житла без додаткових вкладень. Дерзайте. Дорогу здолає той, хто йде.