Що таке депозит при зніманні квартири - страховка, правильне оформлення
Сьогодні депозит за оренду квартири не рідкість і все до цього ставляться спокійно, але ось ще 10 років тому, на просторах нашої неосяжної Батьківщини про таке і не чули. Хоча, до слова сказати, в Європі така практика була досить буденним і поширеним справою.
Все тече і все змінюється, і тепер у нас практикують депозит при оренді квартири і підписання офіційного договору.
Формування договору при оренді квартири проста етика і культура в сучасному суспільстві. Віддавши в тимчасове володіння квартиру з меблями і технікою, власник довіряє орендарю своє майно і хоче бути впевнений в його збереження і дбайливого ставлення.
Власне в такому випадку депозит при оренді квартири є свого роду страховкою, який при грамотному складанні договору, після співпраці буде повернутий орендареві.
При цьому є суттєва різниця між страховим депозитом і сумою, яка сплачується за перший і останній місяць проживання. Остання сума не є страховкою і навряд чи буде повернута, це стандартна плата за проживання.
Відмінності від застави
Заставна сума являє собою грошові кошти, які вносяться власнику квартири для того щоб він не здавав її до певного терміну або на якийсь певний період. У такій ситуації, можна сказати, що заставний платіж виступає в ролі броні квартири.
Найчастіше застава не використовується в угодах оренди нерухомості. На сьогоднішній день страхова сума і заставна сума є абсолютно різними характеристиками одного поняття. У разі застави, при оренді житла, обмовляється при підписанні офіційного договору оренди і часто, що дорівнює сумі місячної вартості квартири.
А ось страховий депозит, абсолютно інша справа - то резервна сума грошей, яка може в разі непередбачених ситуацій покрити витрати на ремонт або погашення комунальних боргів, несплачених рахунків.
Отже, можна зробити висновок, що страховий депозит - це резервний платіж, а заставна сума - це щось на зразок завдатку.
Але вся така плутанина вийшла тому, що в законодавстві немає такого поняття, як страховий депозит і це призводить до безлічі розбіжностей, які можна умовно розділити на кілька основних:
- Правомірність використання страхового депозиту. який забезпечує виконання всіх зобов'язань сторонами по своєчасній оплаті вартість житла, або відшкодування завданих збитків або дострокового розірвання договору;
- Необхідність оподаткування страхового депозиту;
- У разі якщо питання стосується забезпеченого платежу. допускається як назва заставний платіж, так і страховий платіж.
У разі якщо складається офіційний договір оренди, обидві сторони можуть «по-хорошому» домовитися на які витрати може бути витрачена сума депозиту. І в разі виконання всіх даних зобов'язань, сума буде повернута орендарю.
Також якщо є пункт в договорі, або з власником можна домовитися, що сума страхового депозиту може бути використана в якості оплати останнього місяця проживання в квартирі.
Хоча при цьому варто визнати, що на таку угоду власники нерухомості йдуть дуже неохоче, так як в результаті виходить, що останній місяць проживання не підкріплений матеріально і не застрахований від поломок і різного шкоди майну.
Нюанси та особливості оренди квартири
Так як власне саме поняття страховий депозит при оренді квартир, в законодавстві відсутнє, то і процес його внесення законом не передбачений і не відрегульований. Тому спеціального, окремого письмового документа не буде потрібно, який все узаконить.
Все що необхідно буде можна сміливо внести в стандартний договір оренди, або в разі «дуже хороших» відносин з власником, можна проговорити на словах.
Виходячи з правил хорошого тону договір оренди складається в якості гаранта виконання всіма сторонами своїх обов'язків, а також для того щоб захистити права сторін.
У наш час зустрічаються, як недобросовісні орендарі, так і нечисті на руку орендодавці.
Для того щоб всі сторони, які беруть участь в підписанні були захищені в разі виникнення будь-яких непередбачених ситуацій необхідно строго дотримуватися кількох основних правил:
- Сформувати грамотний договір оренди і підписати його в присутності юриста;
- Внести в договір всі питання, що цікавлять аспекти і нюанси. щоб в майбутньому не довелося відстоювати свої інтереси в судовому порядку;
- В обов'язковому порядку, фахівцями рекомендується вносити пункт про забезпеченому платежі, з його повним описом (суми, терміни, можливості покриття тим самим платежем і спосіб повернення);
- Внести пункти про мирне вирішення конфліктів і спірні ситуацій.
Також варто описати в письмовій формі сам факт передачі депозитної суми, для цього найчастіше використовують розписку. на якій крім підпису беруть участь в договорі сторін бажано наявність двох свідків і їх підписів.
Якщо орендодавець є юридична особа, можна сміливо вимагати фіскального чека, на передачу депозитної суми.
Повернення депозиту
Однією з найпопулярніших помилок, які здійснюють орендодавці при укладенні договору, є можливість гасіння депозитом останнього місяця проживання орендаря. Таким чином, останній місяць нічим не захищений і не гарантується збереження майна і багато інших аспектів. Таке положення справ слід виключити.
Але при цьому варто розуміти, що будь-яка річ і будь-який предмет договору має свій знос і згідно з чинним законодавством допускається повернення речі з урахуванням того самого зносу. Це цілком допускається і при цьому не стягується страховий депозит. Необхідно розуміти різницю між фізично зносом і збитком.
Таке правило стосується, наприклад, штор, які можуть вигоріти або потьмяніти, шпалери можуть витертися і придбати деякі потертості. Також потрібно чітко розуміти, що техніка, якщо вона на гарантії, не повинна ремонтуватися за рахунок забезпеченого платежу.
У будь-якому випадку необхідно знати, що при оформленні офіційного договору, орендодавець зобов'язаний проводити щомісячну оплату податків на отриманий прибуток.
Як правильно оформити договір оренди квартири з запорукою
Якщо при підписанні офіційного договору в нього не будуть внесені всі питання, що цікавлять пункти і нюанси. то по завершенні терміну оренди або при виникненні будь-яких спірних питань буде досить складно і проблематично їх вирішити.
Саме тому договір повинен бути складений грамотно і правильно, а для цього немає нічого кращого, ніж запросити юриста або нотаріуса, який напевно є в будь-якому поважному ріелторському агентстві.
Але за порадами і рекомендаціями фахівців, в договір оренди нерухомості обов'язково слід внести наступні пункти:
- Зобов'язання умови щомісячної оплати оренди житла;
- Зобов'язання збереження майна;
- Умови відшкодування можливих збитків;
- Дострокове розірвання договору (терміни і умови) для обох сторін;
- Будь-які можливі форс-мажорні ситуації.
Варто розуміти, що орендодавець ніяким чином не зможе довести факт нанесення шкоди, в разі якщо не був вчасно складено акт передачі майна, з докладним описом всього знаходиться в квартирі. Такий акт є плюсом і для орендаря, так як це буде гарантією повернення депозитної суми.
В іншому випадку все буде залежати виключно від порядності орендодавця, особливо це стосується квартир, в яких тільки був зроблений ремонт і стоїть нова сучасна техніка.
Цей акт ніяк не відрегульований в законодавстві, а, отже, цілком дозволяється його написання в довільній формі з переліком всього цінного в квартирі і повного його опису, особливо варто уточнити всі подряпини, відколи, вм'ятини й тріщини, які є.
Розписка при передачі грошових коштів
Будь-яка угода з квартирами, будь то продаж або оренда вліт за собою витрату чималих коштів, а, отже, кожна зі сторін бажає перестрахуватися і це цілком зрозуміло. Для того щоб захистити себе від можливих непорозумінь варто попросити у орендодавця написати розписку, яка буде підтвердженням передачі грошей.
Розписка є одним з видів документа, які можуть допомогти зберегти свої сили, нерви і гроші. Розписку необхідно буде завірити нотаріально, а також бажано, щоб на ній були присутні підписи хоча б двох-трьох свідків.
Написання розписки займає не більше 5 хвилин, а згодом вона може врятувати не один день витраченого часу на докази і суперечки. Також орендарю рекомендується завести окремий блокнот, зі спеціальними графами, в якому відзначати день і суму погашення щомісячної плати і звичайно варто відразу брати з господаря підпис, що підтверджує цей факт.
Законодавчо спеціальної форми написання розписки не існує, проте за загальноприйнятими нормами, вона повинна бути написана від руки, містити в собі:
- П.І.Б. обох сторін;
- контактні дані;
- паспортні данні;
- обумовлена сума щомісячного платежу;
- терміни його проведення.
Незважаючи на деяку юридичну неусвідомленість наших співвітчизників, розписка має юридичну силу в суді і може вважатися незаперечним доказом.
Звичайно, розписку не обов'язково завіряти у нотаріуса, але настійно рекомендується, так як при виникненні конфліктних ситуацій потрібно перевірка її достовірності.
Необхідно розуміти, що в розписці повинна бути вказана реальна вартість і реально передана сума, ніяких домовленостей і усних домовленостей.
Можливі проблеми і підводні камені
Загальна сума депозитної суми оренди квартири складається з безлічі факторів, наприклад:
- Метраж житла;
- Ринкова ціна квартири;
- Вартість ремонту;
- Поверх і загальна поверховість будинку;
- Територіальне розташування нерухомості;
- Наявність розвиненої інфраструктури;
- Наявність сигналізації, охорони, парковки;
- Загальний стан будинку і під'їзду.
Найкраще відповість на питання про вартість житла і відповідно про відсоток від загальної суми, про депозитні грошах відповість аудиторська компанія.
Як визначити розмір компенсації
Депозит при оренді квартир являє собою грошову суму, яка може розраховуватися виходячи з багатьох характеристик конкретної квартири:
- Загальний стан квартири;
- Меблів і її стан;
- Побутова техніка і її працездатність;
- Стан комунікацій.
Найчастіше сума депозиту береться рівній сумі щомісячного платежу за оренду нерухомості, але в рідкісних випадках вона може бути, як зменшена, так і збільшена.
Те безпосередньо залежить від того наскільки квартира елітна, або можливо розташовується в несприятливому районі, поруч з промзони або промисловими об'єктами. Якщо розмова йде про квартирі середньої вартості і середнього стану, то можна не побоюватися ні повернення коштів.
Якщо зобов'язання будуть виконаним і всі платежі зроблені вчасно і в повному обсязі, господар квартири повинен буде повернути депозитну суму, по завершенні терміну оренди квартири.
Поради та рекомендації фахівців
Серед фахівців і досвідчених ріелторів існує безліч основних рекомендацій і порад, як уникнути обману і шахрайства на ринку нерухомості:
- Орендодавцю обов'язково варто подбати про отримання гарантійного депозитного платежу, який в разі потреби захистить його майно від шкоди;
- Також варто знати, що є і виключення, наприклад, кімната в квартирі, в якій сам безпосередньо проживає орендодавець. Таким чином, господар може постійно спостерігати за виконанням всіх зобов'язань орендаря і збереженням квартири і всього, що в ній знаходиться;
- Також депозитний платіж може не бути призначений, в разі якщо квартира спочатку знаходиться не в найкращому стані. В такому випадку просто встановлюється плата за нанесення, будь-якої шкоди або штраф за несвоєчасну оплату платежів;
- Для орендаря обов'язковим є регламент в договорі процедури повернення платежу, а також призначений для цього строк. Найчастіше дата повернення збігається з днем закінчення терміну оренди нерухомості.
- Як для орендаря, так і для орендодавця обов'язковим є укладення акта передачі майна, в якому будуть обговорені і перераховані всі предмети, меблі та техніка, розташована в квартирі. Обов'язковою буде зафіксувати стан всіх предметів і можливі подряпини, тріщини або відколи;
- Орендарю рекомендується заздалегідь перевірити у господаря або у відповідних інстанціях чи є які-небудь заборгованості по оплаті комунальних платежів в орендованій квартирі;
- Якщо є така необхідність, за згодою орендодавця. можна включити в офіційний договір пункт про те, що нова депозитна сума піде на погашення оплати оренди за останній місяць проживання.
Отримайте безкоштовну юридичну консультацію прямо зараз
Інструкція для самостійної реєстрації перепланування житлового приміщення
Оформлення передавального акта до договору купівлі-продажу квартири
Договір завдатку при купівлі квартири - зразок