Розрахунок економії від рефінансування кредиту

Все частіше в банківському секторі стали з'являтися пропозиції про рефінансування кредитів. Яку вигоду від перекредитування отримує позичальник і чому ця процедура вигідна банку? Чи має сенс користуватися даною послугою?

Що таке перекредитування?

Перекредитування (рефінансування кредиту) - це коли банк дає кредит на погашення існуючого одного або декількох кредитів.

Задайте собі питання, з якою метою Ви хочете рефінансувати свій кредит?

Ситуація 1.

Ви взяли в банку А іпотечний кредит в 1,5 млн. Руб. три роки тому на 15 років під 16% річних. Кредит Ви погашаєте рівними (ануїтетними) платежами.

На сьогоднішній день умови на ринку кредитів змінилися: процентні ставки стали нижчими. У банку В пропонується рефінансування іпотеки за ставкою - 12,5%.

Чи варто скористатися даною послугою?

З моменту отримання іпотечного кредиту минуло три роки - це 36 місяців. Щомісяця Ви платили 22 030,51 рублів:

Y - сума щомісячного платежу,

D - сума кредиту (основний борг),

i - процентна ставка, в коефіцієнтах (в нашому прикладі 0,16 = 16% / 100%),

m - число нарахувань відсотків протягом року,

n - термін погашення в роках.

Розрахунок суми, що залишилася основного боргу в k -й розрахунковий період здійснюється за формулою:

У 37-й розрахунковий період (на початок четвертого року) сума, що залишилася основного боргу буде дорівнює:

Якщо у Вашому договорі з банком А немає заборон на дострокове погашення, Ви проводите процедуру перекредитування. Підписуєте кредитний договір з банком Б і погашаєте Ваш кредит в банку А на суму 1 406 958 рублів. Тепер у Вас новий іпотечний кредит на 12 років за ставкою 12,5%, по якому щомісячний платіж складе:

За 12 років в банк У Ви заплатите:

18 907,51 × 12 × 12 = 2 722 681 рубль

22031,51 × 12 × 12 = 3 172 537рублей за той же час в банку А.

3 172 537 - 2 722 681 = 449 856,4 рублів.

Майже 450 тис. Рублів - це вже новий автомобіль.

Але щоб прийняти остаточне рішення скористатися рефінансуванням чи ні, необхідно врахувати витрати пов'язані з оформленням нового кредиту:

- комісію за розгляд заявки;

- довідки з банку А про суму заборгованості в цьому банку;

- плату за відкриття і ведення позикового рахунку;

- плату за повторну оцінку;

- плату за страховку;

- реєстрація договору іпотеки;

- інші комісії і виплати.

До цих витрат необхідно додати суму штрафу за дострокове погашення, якщо це передбачено в договорі з банком А.

Якщо перераховані вище витрати перевищують економію від рефінансування, то клієнту краще нічого не міняти і залишитися при старому кредиті.

Ситуація 2.

Вихідні дані ті ж.

Вам стало важко платити по іпотеці, в зв'язку з поповненням в сім'ї. Ви хочете зменшити платежі і збільшити термін кредиту. У цьому випадку на допомогу знову приходить послуга рефінансування житлового кредиту.

Можливо, ця послуга є і в Вашому банку. Має сенс почати з нього. Тоді Вам не доведеться збирати заново весь пакет документів і доводити свою платоспроможність. Тільки пред'явити свіжий документ, що підтверджує доходи. Не треба буде оплачувати комісії при оформленні кредиту, і укладати новий договір страхування. Досить оформити додаткову угоду до договору страхування.

Як правило, банк проводить процедуру рефінансування, але ставку не знижує, а збільшує термін кредитування, що дозволяє зменшити величину платежів.

Якщо новий кредит Ви оформите на 30 років, щомісячні платежі складуть:

Величина кредитного навантаження зменшилася. Але чим доведеться заплатити за це рішення?

За 30 років Ви заплатите банку

30 × 12 × 18 920,17 = 6 811 260 рублів.

6 811 260 - 1 406 958 = 5 404 302 рубля.

Плюс ще витрати, пов'язані з перекредітованієм.

Якщо нічого не змінювати, за решту 12 років Ви заплатите банку:

22031,51 × 12 × 12 = 3 172 537 рублів.

При цьому переплатите:

3 172 537 - 1 406 958 = 1 765 579 рублів.

Вирішувати Вам варто перекредитуватися, або краще попрацювати над збільшенням доходів, змінити роботу або створити додаткове джерело доходу або просто "піджати пояса" і урізати витрати.

Ситуація 3.

Вихідні дані ті ж, але Ваше фінансове становище покращилося, і Ви можете розраховувати на поліпшення житлових умов, придбати квартиру більшої площі.

Можна також вдатися до процедури перекредитування в своєму банку.

Банк погодиться перекредітовать клієнта, якщо його доходи стали згодом вище. Або ціни на об'єкт, який знаходиться під заставою, за оцінкою на сьогодні вже виріс в ціні.

До наявного боргу клієнт отримує додаткову суму кредиту на покупку іншої нерухомості.

Але не завжди в своєму банку є програма рефінансування, тоді можна звернутися в сторонній банк, який пропонує більш вигідні умови. Наприклад, новий банк Вам схвалив кредит уже в розмірі 2 млн. Руб. Частина коштів спрямовується на дострокове погашення кредиту в першому банку, як було вже підраховано 1 406 958 рублів, а інша частина плюс виручені гроші за продаж першого об'єкта йде на покупку нової квартири.

Період зняття обтяження з нерухомості, її продаж, покупка нового об'єкта та оформлення заставної на користь нового кредитора становить приблизно два місяці. Так як в цей час кредит нічим не забезпечений, новий банк-кредитор несе підвищені ризики. Тому він може вимагати або додаткову заставу, що є у Вас власності, або участь поручителів, або на цю пару місяців підвищить процентну ставку.

В якому випадку банк, швидше за все, відмовить в рефінансуванні?

Так як процедура рефінансування іпотеки нічим майже не відрізняється від оформлення іпотечного кредиту, то новий банк буде також перевіряти Вашу кредитну історію. І якщо виявиться, що Ви маєте поточну або систематичну прострочення, швидше за все банк Вам відмовить.

Якщо Ви змінили кілька робочих місць.

Ну і, нарешті, після проведення повторної оцінки застави може виявитися, що Ваша нерухомість сильно впала в ціні в результаті аварійності або старості житла. Банк, швидше за все, відмовить в цьому випадку в перекредитування.

Ситуація 4.

Ви сидите на кредитній голці і понабирали вже стільки кредитів, що ледве зводите кінці з кінцями.

Рефінансування споживчого кредиту допоможе об'єднати кілька різних кредитів в один і можливо навіть зменшити ставку і витрати по їх обслуговуванню.

Наприклад, сьогодні Ви оплачуєте наступні кредити: