Продаж тц як бізнесу

Дотепер торговельні центри вУкаіни будували, щоб потім управляти ними і отримувати прибуток. Але ринок розвивається. Виникають нові ідеї, виявляються більш привабливі ніші, змінюються інтереси, з'являється необхідність у фінансуванні інших проектів. Рано чи пізно власники задумаються про продаж ТЦ.

І почнеться новий етап у розвитку торговельних центрів.

Бізнес «під ключ»

На Заході, де ТЦ розвиваються протягом десятків років, ринок чітко структурований. Там є спеціалізовані компанії - девелоперські, консалтингові, керуючі, і кожна з них займається своєю справою. «Продаж торгових комплексів є загальноприйнятою практикою, - зазначає Сміла Ліепін. - Поширена ситуація, коли компанія займається проектуванням, будівництвом і введенням в експлуатацію торгового комплексу, який потім як готовий бізнес продається інвестиційному, пенсійному фондам або банківського інституту ». З колегою згодна керуючий директор компанії «Центрумутвеклінг« Ольга Галкіна. «Продаж торгових центрів як готового бізнесу за кордоном здійснюється досить успішно. Основними покупцями виступають інституційні інвестори, пенсійні фонди, компанії, що спеціалізуються в real estate (вони самі можуть бути девелоперами, інвесторами в інших проектах), - говорить Ольга Галкіна. - Перераховані потенційні покупці не хочуть нести ризики, пов'язані з будівництвом і здачею центрів в оренду, тому купують уже готовий бізнес. Наприклад, в Швеції, де ринок прозорий і завжди можна отримати достовірну інформацію про власників центрів, інвестиції і т.д. торгові центри привабливі і для міжнародних компаній. Крім того, в Швеції висока прибутковість таких інвестицій ».

Без інструменту - нікуди

ВУкаіни трохи інша ситуація: досвіду поки недостатньо. Втім, гравці вже переконалися в необхідності глибоких професійних знань в області розробки концепції, підбору орендарів, управління ТЦ. Однак деякі проблеми ринку, такі як, наприклад, відсутність реальних інструментів фінансування, їм вирішити не під силу.

Що це за інвестори? Компанії зі страхування життя зацікавлені в об'єктах нерухомості для своїх клієнтів - пенсійних фондів. Вони не займаються дрібними проектами, тому встановлюють певну мінімальну суму позики. Більшість надає позику тільки за умови, що отримають частку від обороту і продажу об'єкта. Девелоперам дуже вигідно працювати з такою компанією: вона може викупити центр ще до введення його в експлуатацію. Пенсійні фонди інвестують в об'єкти нерухомості як безпосередньо, так і через посередників. Вони вибирають масштабні і надійні проекти і практично не беруть участь у фінансуванні дрібних і ризикованих.

Останнім часом значно збільшилася роль банків, які пропонують широкий вибір різних програм фінансування торгових центрів. Вони вважають за краще мати справу зі спеціалізованими фондами нерухомості, а не з приватними компаніями. Працюють ощадні банки, хоча, за даними Astera Group, за останні двадцять років вони знизили суми наданих позик. Фінансові та кредитні компанії, як правило, виступають посередниками між позичальниками і іншими фінансовими інститутами, що служить причиною збільшення ставок. Як правило, ці компанії займаються більш ризикованими проектами і тим самим зручні для невеликих девелоперських компаній. Інвестиційні банки і компанії по роботі з цінними паперами доступні в основному тільки великим девелоперам, що давно працюють на ринку. Спеціалізовані фонди нерухомості схожі з іншими інвестиційними фондами, але замість цінних паперів вони купують нерухомість. Ці організації були створені в 1880-х і зіграли важливу роль в 90-х роках XX століття. На сьогоднішній день 20 найбільшим фондам США належить 760,5 млн. Кв. футів орендованих площ. Державні фонди співпрацюють з іншими фондами. Це збільшує ймовірність здійснення проекту. Фінансуються в першу чергу проекти, що відповідають суспільним інтересам, що стимулюють економічне зростання і відповідні місцевим нормам планування і розвитку. Синдикати зацікавлені в придбанні власності. З огляду на те що девелопери часто стають головними партнерами торгових центрів-синдикатів, вони отримують безліч вигод, як від володіння, так і від проектного фінансування. Іноземні інвестори залучаються до вже наявних проектів з чітко відпрацьованою і перевіреною схемою управління. Вони також вважають за краще відразу викуповувати торгові центри, замість того щоб давати в борг. «На Заході, як правило, девелопер будує ТЦ під конкретного інвестора, маючи грамотний проект, - каже Ірина Швон, заступник генерального директора компанії. - Інвестор приходить з області торгівлі, йому часто необхідний ТЦ для подальшого розвитку. Відповідно потрібні фахівці, здатні розробити концепцію, створити проект і прийняти архітектурне рішення, знайти орендарів, а потім і управляти торговим центром ».

За даними компанії Astera Group, розрізняють два основних види девелоперів. У кожного - своя задача.

У поняття Speculative developers входить ще ряд варіантів, які чим-небудь відрізняються від оригіналу. Наприклад, Merchant developers будують об'єкти, не знаючи точно, хто стане покупцем, але їх мета - якомога швидше знайти бажаючих придбати об'єкт, як правило, або до, або під час, або відразу після закінчення будівництва. Цей тип девелоперів відрізняється від попереднього тим, що не хоче ставати власником будівлі. Вони орієнтовані на підбір потенційних покупців, яким потрібна готовий об'єкт або для отримання доходу від здачі в оренду, або для використання в інших цілях. Найчастіше ці девелопери займаються підбором орендарів і організацією лізингу побудованого ТЦ. Все це робить об'єкт придатним до негайної експлуатації і дозволяє інвестору швидко отримати дохід.

Можна ще відзначити Land developers, які набувають землю і розвивають всю необхідну інфраструктуру для подальшого освоєння і розвитку. Вони зонируют землю, організовують підведення всіх необхідних комунікацій, установку комунальних споруд. Ці девелопери не займаються забудовою самостійно, вони отримують дохід від перепродажу освоєних ділянок іншим. Такий тип девелопменту в сфері нерухомості не вимагає серйозних вкладень і солідного стартового капіталу, приносить дохід відносно швидко і легко. Цей тип девелопменту ідеально підходить для новачків або для компаній з невеликим капіталом.

Conversion (or «CR») developers на відміну від попередніх девелоперів не починають працювати на неосвоєному ділянці землі, а беруть вже існуючий об'єкт і перетворюють його. Це найбільше відповідає терміну «девелопер». Вони створюють нові об'єкти на основі старих, які потребують модернізації, реконструкції та поліпшення і отримують від цього прибуток. Як, наприклад, ECE.

Існують також і змішані види девелоперів.

Ситуація поступово змінюється. «Великі західні гравці починають визначатися в своїй експансії в Україну, - пояснює заступник голови представництва компанії« Вейклін Промоушен Лімітед »Андрій Любимов. - Хтось це робить швидко, як німецька фірма REWE AG, хтось тільки визначається в своїх довгострокових планах. У великих зарубіжних гравців може бути два напрямки розвитку вУкаіни: Київ і міста-мільйонники. У регіонах поки є ділянки землі, зручні для побудови ТЦ (але вже не скрізь, наприклад - Кривий Ріг, де побудовано вже стільки ТЦ, що гаманець покупця їх не зможе підтримати). А в Москві вже практично немає хороших земельних ділянок для будівництва ТЦ. Крім того, незабаром кількість ТЦ, побудованих в столиці, досягне точки насичення. Тому в Москві для західних інвесторів залишається один шлях експансії - покупка ТЦ як готового бізнесу ».

«Мені поки не відомо про випадки продажів ТЦ, але думаю, приклади незабаром з'являться. Це широко практикується в сфері іншої комерційної нерухомості: бізнес-центри, наприклад, продають і купують, - зазначає генеральний директор ЗАТ «Ольвія Харків» (Санкт-Петербург) Євген Крянін. - В основному це залежить від природи капіталу девелопера. Якщо кошти власні, а не позикові, то правильно організований ТЦ стає дуже рентабельним бізнесом, і в цьому випадку немає необхідності продавати. Якщо ж співвідношення власного капіталу до позикового невелика, а гроші залучені під високий відсоток, доцільно торговий комплекс продати, фіксуючи прибуток відповідно до розрахункової капіталізацією проекту ».

У Москві і Харкові поширена практика продажу у власність окремих приміщень в складі торгового комплексу. Але ось продаж своєї частини якорем була відзначена в минулому році вперше: «Сьомий Континент» продав свою частку в ТРК «Атріум». «Безумовною перевагою продажу частини приміщень є значне скорочення терміну окупності проекту, - каже Сміла Ліепін. - Компанія, яка будує, а потім продає готовий об'єкт, отримує гроші вже на етапі будівництва. При цьому відпадає необхідність брати кредит або шукати співінвесторів. Рішення про продаж об'єкта приймається індивідуально ». Девелопери прекрасно розуміють, що для збільшення доходу необхідно підтримувати постійний приплив коштів. Чекати закінчення будівництва - все одно що сидіти на валізі, вільних коштів від такого «сидіння» не додається. Тому в ситуації, коли іноземні інвестори «промацують» ринок і роздумують, чи варто ризикувати, девелопери змушені будуть продати частину об'єктів або навіть підготовлених ділянок з тим, щоб вкласти отримані кошти в нові проекти. «Гравці переоцінюють вартість своєї власності. Може бути, хтось і хотів би продати, але не може адекватно оцінити торговий центр. А незалежна оцінка і більш низька ціна власника не влаштовує, - каже директор департаменту торговельної нерухомості компанії Colliers International Максим Гасієв. Будь-який проект - це бізнес, мета якого - отримати дохід. Як це відбувається, залежить від девелопера. Деякі вважають за краще продавати об'єкти ще на стадії будівництва, інші - після введення в експлуатацію. Визначити, який варіант краще, неможливо, все залежить від того, чого хоче домогтися продавець і наскільки він бажає бути залученим до процесу управління та організації роботи центру. Важливо й те, наскільки покупець готовий прийняти ризики будівництва.

Але зміни вже з'являються. «Ми зараз бачимо цей процес, ініційований західними великими гравцями, які виявляють через посередників своє бажання дізнатися про ціну можливого продажу ТЦ в Москві», - зазначає Андрій Любимов.

«ВУкаіни є компанії, готові будувати ТЦ на продаж. Але, наприклад, в Пітері поки немає досвіду такого будівництва, тому високі ризики. Якщо будують, то «під себе», хто як вміє (а вміють поки не все). Перш ніж говорити про продаж ТЦ, необхідно переконатися, що ринок стабілізувався, у всіх гравців є розуміння адекватної ринкової вартості подібних об'єктів, і вони є в наявності, - говорить генеральний директор компанії Stanley Estate Марія Тініка. - Порядок дій, напевно, буде наступний: професійні девелопери, довгі гроші, професійні консультанти, в тому числі фінансові, велика кількість торгових та інших операторів ». Є ще один цікавий аспект - розвиток операцій продажу та зворотної оренди об'єктів. Це якраз те, що зробив «Сьомий Континент», після продажу торгової площі домовившись про її оренду. Схема дуже поширена на Заході, але абсолютно не розвинена вУкаіни. А, між іншим, мережевим операторам у багатьох випадках вигідніше орендувати власність, щоб не відволікати чималі кошти від основного бізнесу.