Продаж квартири з переуступки що це означає і як це зробити

На ринку нерухомості забудовники нерідко продають квартири безе попередньої передачі права власності. При укладанні подібних угод слід враховувати деякі нюанси, щоб не виникало сумнівів в її дійсності з юридичної точки зору.

В чому полягає суть такої угоди?

Приватна особа перед забудовником має цілком конкретними правами користування житлоплощею. Суть подібних угод з переуступки полягає в передачі цих прав від одного цивільної особи до іншого. Різновид угоди, попередньо укладеного із забудовником, не має ніякого значення в цьому процесі.

Такий договір в деяких випадках необхідний, як єдиний варіант, що забезпечує можливість покупки житлоплощі в новому будівельному об'єкті, квартири в якому на даний момент вже перебувають у власності у власників або їх продаж затримана з певних причин. Вигідна вартість житла вважається додатковою перевагою подібного способу покупки.

Готова квартира, вартість якої оголошується забудовником, майже завжди дорожче, ніж та, яка продається за згодою переуступки прав власності.

Подібні схеми мають матеріальні вигоди і для сторони, що продає. Здебільшого за допомогою переуступки продається нерухомість, яка була придбана приблизно на стадії заливки фундаменту. Це означає, що вартість її на момент продажу буде вище.

Доходи від подібних операцій з житлоплощею можуть досягати навіть 100% від початкової вартості житла.

Не завжди квартири продаються з переуступки заради отримання фінансової вигоди. Власники житлоплощі можуть піти на подібну угоду з причини зміни будь-б то не було життєвих обставин. Крім того, куплена квартира в недобудованому будинку може бути реалізована за непотрібністю.

У деяких випадках на продаж прав власників спонукає несумлінне ставлення до угоди самих забудовників. Але в подібних ситуаціях потенційних покупців частіше за все не сповіщають про виниклі труднощі з перспективами будівництва. Тому рекомендується враховувати всі можливі негаразди, які можуть виникнути після придбання житла з переуступки.

Багатьом відомі випадки, коли об'єкти нерухомості залишаються недобудованими або здаються в експлуатацію з досить значними затримками.

До подібних ризиків мають відношення:

• Недійсність угоди поступки прав. Всі процедури, які виконуються в процесі укладення домовленості, обов'язково повинні відповідати законодавству, а також угоди пайової участі в процесі зведення будівельного об'єкта.
• Неповідомлення забудовника. Процедура переуступки прав власності обов'язково повинна бути відомою конкретному забудовнику. Для цього необхідно відправити йому письмове повідомлення.
• Банкрутство будівельної організації. Нерідко причиною продажу нерухомості за допомогою переуступки права власності виявляється порушення термінів здачі об'єкта в експлуатацію або банкрутством самого забудовника.

Послідовність дій при оформленні

Порядок оформлення угоди продажу з переуступки має на увазі виконання чотирьох основних етапів:

1. Підтвердження наявності всієї необхідної документації у забудовника:
   • Установчі свідоцтва компанії-забудовника;
   • Документ про держ. реєстрації;
   • Про облік в органах податкової служби;
   • Документ, який свідчить про володіння правом власності на територію;
   • Документи з бухгалтерії;
   • Ліцензія на будівництво;
   • Погоджений проект споруди;
   • Відповідна проектна декларація;
2. Підготовчі заходи:
   • Забудовнику необхідно відправити письмове повідомлення про майбутню операцію;
   • Правовласнику потрібно отримати згоду на реалізацію нерухомості теж в письмовому вигляді;
   • Правовласник повинен отримати від забудовника документ, який свідчить про відсутність заборгованості перед ним;
   • Правовласнику також знадобиться нотаріально завірений документ, що підтверджує згоду супркга (і) на угоду;
   • Банк повинен підписати згоду на операцію;
   • Правовласнику буде потрібно спеціальна виписка з ЕГРП;
   • Покупцеві необхідно мати згоду на придбання житлоплощі;
   • Додатково буде потрібно отримання заставної, а також кредитного договору.
3. Укладання угоди переуступки прав.
   
   Для цього буде потрібно участь кваліфікованого юриста. Завантажити зразок можна нижче.
4. Реєстрація складеного документа у відповідних органах. У реєстратуру необхідно надати такі документи:
   • Посвідчення особи і довіреність (при необхідності) всіх учасників угоди;
   • Письмова згода чоловіка на придбання або продажу нерухомості;
   • Угода, попередньо укладену з забудовником;
   • Документ, який свідчить про відсутність заборгованості перед організацією-забудовником або угоду про переведення боргу потенційному покупцеві;
   • Документ, що свідчать про згоду організації-забудовника на продаж за допомогою переуступки прав власності;
   • Документ, який свідчить про згоду фінансової установи на проведення угоди;
   • Якщо житлоплощу купується по іпотеці, правовласнику також необхідно надати кредитний договір або заставну;

Реєструє, організація забирає складена заява, а також оригінали і відскановані копії кожного поданого документа, крім посвідчень особи. Тривалість виконання всіх процедур, пов'язаних з реєстрацією, зазвичай становить від 5 до 10 робочих днів. Для уточнення дати отримання необхідних документів можна зателефонувати до відповідного відділення організації, що делегує.

Завантажити зразок договору переуступки.

Можливі варіанти угод

Продаж квартири з переуступки в разі, якщо будинок вже зданий, не може мати жодних правових наслідків, тому така угода є безглуздою. Після того, як будівельний об'єкт вводиться в експлуатацію, виконується процедура передачі житлоплощі від забудовника до покупця.

По суті цедент тепер є повноцінним власником, а це значить, що дія ДДУ припиняється, оскільки всі зобов'язання сторін одна перед одною були виконані. Оскільки такого договору вже немає, фактор не може набути право користування об'єктом нерухомості з переуступки.

Сьогодні не так вже просто розшукати фінансову організацію, зацікавлену в наданні іпотечного кредиту під застава не зданої в експлуатацію квартири.

При цьому забудовнику повинні бути надані права вимоги виплати коштів по іпотеці. Фінансові організації можуть відмовитися від подібної угоди з кількох причин:

• Подібна різновид позик вважається однією з найбільш ризикованих. оскільки постійно залишається ймовірність порушення забудовником строків завершення будівництва і введення житлоплощі в експлуатацію.
• У фінансових організацій є досить великий перелік різноманітних іпотечних програм. які нерідко виявляються затребуваними у позичальників і приносять банку більше вигод.

Придбати квартиру в споруджуваному будинку можна двома способами:

• Домовитися безпосередньо із забудовником;
• Скористатися послугами посередників.

Другий варіант є менш вигідним, оскільки клієнтові доводиться доплачувати третім особам за роботу, якої цілком міг би зайнятися самостійно. Для цього доведеться зібрати всю наявну інформацію про будівельні об'єкти в конкретних населених пунктах, після чого звертатися до кожного забудовника за більш детальною інформацією та допомогою в процесі вибору житла.

Звернення до ріелторів в подібних ситуаціях теж має свої переваги, оскільки часто у них є складені робочі бази забудовників, з якими вже доводилося мати справу, і вони себе зарекомендували, як надійні партнери.

Продаж квартири з переуступки прав користування у відповідності з Податковим Кодексом України завжди обкладається ПДФО, фіксована ставка якого повинна становити для гражданУкаіни 13%, а для приїжджих - 30%. У законодавстві існують два способи зниження податкової ставки:

• Податкові відрахування, що має на увазі зменшення прибутку від укладеної угоди на 1 000 000 руб.
• Продати квартиру з переуступки прав за тією ж вартістю, яка була виплачена забудовнику. ПДФО в таких ситуаціях вираховується тільки з різниці в ціні, по суті своїй складової дохід цедента.

ризики покупця

САМІ НовомосковскЕМИЕ: