Про будівництво житла по федеральному закону №214
Час читання: 8 хвилин
Федеральний закон №214 хоч і не досконалий, але хоча б частково оберігає пайовиків від недобросовісних забудовників. Подивимося, від яких неприємностей може захистити ФЗ-214, і чому багато будівельних компаній уникають роботи за цим законом.
Що таке ФЗ-214, і від чого він захищає
Після прийняття ФЗ-214, багато забудовників нарікали на його "вогкуватість" і надмірну вимогливість, а тому будівельні компанії відмовлялися з ним працювати. Піти від виконання закону можна було різними способами, в тому числі перейшовши на укладення попередніх договорів купівлі-продажу та попередніх договорів пайової участі.
Внесення поправок до Федерального закону №214 дало поштовх до збільшення числа забудовників, які прийняли закон для виконання. Нова редакція документа стала більш гнучкою по-відношенню до будівельних компаній, але і посилила для них покарання за роботу в обхід закону.
ФЗ-214 - недосконалий, але найбезпечніший для пайовика механізм покупки житла. У договорі, складеному відповідно до закону, міститься повна інформація про об'єкт будівництва, його визначення відповідно до проектної документації, обумовлені терміни здачі, ціна, способи і терміни оплати, а також гарантійний період, який надає забудовник на зведений ним об'єкт.
ФЗ-214 захистить пайовиків від втрати коштів, якщо об'єкт, що будується спіткає руйнування або пошкодження. Забудовник не зможе відмовити в передачі квартири спадкоємцям у разі смерті пайовика, що поставив підпис під договором. Якщо приватний соїнвестор будує об'єкт для особистих потреб, а не комерційних цілей, то він потрапляє також під дію закону про захист прав споживачів.
Як говорилося вище, Федеральний закон №214 недосконалий. Скориставшись деякими прогалинами, забудовник може внести в договір пайової участі (ДДУ) спеціальних положень, які будуть працювати в його користь. Покупцеві краще не ставити підпис на документі до тих пір, поки він не покаже паперу кваліфікованого юриста. При виникненні спірних ситуацій пайовик може вимагати від забудовника внесення змін до договору.
Плюси Федерального закону №214 для покупця житла
- Знижується ризик подвійних продажів квартири.
- ФЗ-214 знижує ризики того, що об'єкт, що будується ніколи не буде введений в експлуатацію.
- У ФЗ-214 обумовлюються правила повернення дольщику коштів в разі, якщо договір буде розірваний однією зі сторін.
- ФЗ-214 знаходиться в більшій мірі на стороні пайовика, а не будівельної компанії.
Розміри штрафу для покупця, затягнув з черговим внеском, і забудовника, який не віддав в обумовлені терміни ключі від квартири, відповідно до закону, несумірні. Якщо пайовик має можливість звільнитися формальної сумою, то для забудовника штраф буде дуже великим. Втім, сьогодні девелопери часто включають в договір додаткові пункти, де обмовляється висока неустойка для пайовиків, що затримують внески.
- ФЗ-214 не дозволяє забудовнику відхилятися від узгодженого проекту в плані висотності будівлі, планування квартир і т. Д.
Все це обумовлюється в договорі. Якщо в результаті квартира виявиться, наприклад, менше за площею, ніж це заявлено в паперах, або якість роботи не влаштує покупця, він матиме всі підстави вимагати із забудовника зниження вартості житла.
- ФЗ-214 не дозволяє забудовнику міняти ціну квадратного метра на свій розсуд.
Попросити доплату девелопер має право, якщо виникають обставини непереборної сили: дефолт, наприклад. Однак, оцінювати обставини буде суд, який і прийме рішення про необхідність підвищення цін.
- ФЗ-214 чітко все обумовлює причини, за якими покупець може розірвати договір з будівельною компанією і зажадати з неї неустойку.
Згідно із законом, забудовник зобов'язаний повернути приватному співінвестора суму, що внесена ним за договором пайової участі, а також виплатити пені в розмірі 1/150 ставки рефінансування ЦБ України на момент повернення грошей за використання коштів.
Нагадаємо, що Федеральний закон №214 хоч і є найбезпечнішим на сьогоднішній день механізмом придбання житла, але і він не може повністю захистити покупців від дій недобросовісних забудовників. Захистити від банкрутства будівельної компанії, а також прискорити зведення будинку закон не зможе.
Мінуси роботи по ФЗ-214 для забудовника
- Федеральний закон №214 зручний далеко не для всіх забудовників, оскільки накладає на них жорсткі зобов'язання і позбавляє певної маневреності.
У ряді випадків будівельної компанії може знадобитися внести зміни в проект вже по ходу будівництва. ФЗ-214 строго забороняє такі дії. Чітке дотримання букви закону може привести об'єкт до довгобуду.
- Згідно ФЗ-214, забудовник не має права йти назустріч покупцеві і знижувати ціну за 1 кв.м житла.
Якщо в будинку вже продана хоча б одна квартира, то за іншими забудовник зобов'язаний взяти з покупців ту ж суму. В іншому випадку, пайовики, які купили житло за вищою ціною, зможуть отримати відшкодування переплачених грошей.
- ФЗ-214 чітко не визначає правила прийому-передачі квартири пайовикові.
В законі визначені терміни, коли покупець може приступити до прийому житла, але не уточнюється, коли він повинен завершити цю процедуру.
- ФЗ-214 ставить забудовників в жорсткі умови, при яких вони стають винні державі і пайовикам, але не мають ніяких інструментів впливу на чиновників.
Будувати житлові об'єкти по Федеральним законом №214 досить складно. Тому багато будівельних компаній намагаються знайти обхідні шляхи і, що характерно, знаходять їх. Так, наприклад, деякі забудовники, щоб не пов'язувати себе руки договорами пайової участі, укладеними за ФЗ-214, вирішують будувати об'єкти повністю за свій рахунок, а потім виставляти квартири за договорами купівлі-продажу. Правда, такі варіанти під силу, хіба що, дуже великим будівельним компаніям. Більш дрібні забудовники часто вибирають для роботи одну з "сірих схем".
Популярні новини нерухомості
- Визначаємося з вибором іпотечного банку
- Новобудови в зонах підвищеного ризику
- Ризики при покупці квартири в споживчий кредит
- Де в Харкові і області продається найдешевше житло?
- Ознаки ліквідного житла в економ-класі
- Паркінг в новобудові: які існують види і норми?
Можна детальніше про цей вказаний вами момент, який це пункт 214фз?
Згідно ФЗ-214, забудовник не має права йти назустріч покупцеві і знижувати ціну за 1 кв.м житла. Якщо в будинку вже продана хоча б одна квартира, то за іншими забудовник зобов'язаний взяти з покупців ту ж суму. В іншому випадку, пайовики, які купили житло за вищою ціною, зможуть отримати відшкодування переплачених грошей.
Які умови або мінімум будівельних робіт повинен виконати забудовник для того щоб мати можливість укладати договори пайової будівництва?
Учасник пайового будівництва до підписання передавального акта або іншого документа про передачу об'єкту пайового будівництва має право вимагати від забудовника складання акту, в якому вказується невідповідність об'єкта пайового будівництва вимогам, зазначеним в частині 1 статті 7 цього Закону, і відмовитися від підписання передавального акта або іншого документа про передачу об'єкту пайового будівництва до виконання забудовником обов'язків, передбачених частиною 2 статті 7 цього закону.