Призначення нежитлового приміщення чи можлива зміна функціональних цілей будинку і як їх змінити, а

Що це таке і навіщо потрібно?

Конкретного визначення нежитлового об'єкта немає, але зате є ряд ознак, що дозволяють класифікувати об'єкт як нежитловий.

Нежитлові приміщення - нерухоме майно, але не обов'язково представляють собою окремі будівлі, а відокремлені, чітко окреслені межами частини будівель.

Нежитлові об'єкти не можуть бути використані для житла.

При класифікації, функціональним призначенням приміщень нежитлового типу є використання для різних цілей, деякі з них підлягають експлуатації тільки зі спеціальними видами обробки, і абсолютно неприйнятні для інших цілей.

Нежитловий будинок може мати призначення підприємства громадського харчування, як кафе, ресторан, бар. Однак, повинна бути в наявності приміщення, які використовуються для приготування їжі, зберігання і нарізання продуктів, повинні відповідати санітарно-гігієнічним нормам - бути облицьованими глазурованої керамічною плиткою, мати спеціальне покриття підлог та ін.

Дещо інші вимоги до приміщень мед. установ, і зовсім інші - коли в нежитлової нерухомості розташується спортзал, фітнес-центр, дитсадок, офіс, аптека та ін. причому не тільки по сан. вимогам, але і по пожежній безпеці.

Знати точно і мати можливість упевнитися, перевіривши документи, в яких конкретно зазначено вид нежитлового приміщення та його призначення, дуже важливо при:

Покупець або наймач шукають нежитлове приміщення під конкретну мету, що дозволить заощадити, придбавши або взявши в оренду саме шукану площу, з відповідним цільовим призначенням і необхідної обробкою.

В процесі оформлення паперів на відкриття своєї справи виключається маса проблем, якщо документи на нерухомість містять відповідні напрямку діяльності записи про цільове призначення приміщення.

Дуже важливо довести, що житловий будинок має нежитлове призначення, в іншому ж випадку, площа можна буде використовуватися для ведення бізнесу.

Це означає, що при необхідності поміняти цільове призначення слід провести коригування в базі даних ЕГРП і ГКН, а також в своїх правовстановлюючих документах - це важливо.

Від того, як оформлено з точки зору цільового використання нежитлове приміщення, залежить не тільки його цивільно-правовий статус, але і розмір орендної плати, і ціна при купівлі-продажу.

Тепер давайте перейдемо до видів призначення нежитлового приміщення.

Цільове призначення нежитлового приміщення

Цільове призначення нежитлового приміщення - вид площі, який зафіксований в документах і визначає можливості використання і може служити обмеженням.

Спочатку, коли будинок будується, на планах поверхів відповідно до експлікацією вказується призначення, яке під час пуску в експлуатацію отримує своє цільове призначення, яке фігурує в документах (на підставі проекту).

Як в житловому будинку можуть бути виділені нежитлові приміщення, так і в окремих будівлях нежитлового типу, ці площі відповідно до проектної документації можуть бути найменовано:

аптекою;
магазином;
офісом;
стоматологічним кабінетом;
бібліотекою;
розважальним центром і т.п.

Але в кожному такому випадку нежитловий об'єкт отримує відразу зафіксоване в документації призначення.

Чітке віднесення приміщення до того чи іншого цільового типу може обмежити сферу використання невідповідністю по протипожежним, санітарним та іншим вимогам і нормам>.

Нежитлове приміщення вільного призначення

Є виверт розширити область використання нерухомості, назвавши її нежитловим приміщенням вільного призначення. Що це таке - нежитлове приміщення вільного призначення?

Це універсальні об'єкти, які можуть бути застосовані орендарями при різних профілях діяльності, крім навмисних.

Приміщення вільного призначення (далі - ПСН) можуть мати різну площу, яку при розміщенні офісів, торгових точок легко можна розділити, встановивши швидкобудуюємі перегородки і організувавши потрібну кількість відсіків.

З ПСН менше проблем при організації власного бізнесу, їх простіше здати в оренду і продати, при цьому вартість значно вище, ніж з конкретної прив'язкою до мети експлуатації.

Варіантів використовувати ПСН багато, але універсальними на 100% такі приміщення назвати не можна, іноді специфіка обраного напрямку експлуатації потребують додаткових погоджень і переоформлення.

Як змінити мета території?

Багато громадян задаються питанням: «Як змінити цільове призначення нежитлового приміщення?», Давайте розбиратися.

Якщо новий напрямок діяльності не спричинить кардинальних втручань в план і конструкції приміщення, тоді зміна цільового призначення нежитлового об'єкта нерухомості не буде особливо витратною ні за часом, ні за коштами.

За своєю ініціативою орендар не наділений правами змінювати цільове призначення нерухомості, а тільки за згодою господаря або за його дорученням, оформленим нотаріально.

Для будь-якого виду діяльності потрібно заручитися схваленням у вигляді ув'язнення від Держпожнагляду на рівні районного управління пожежної інспекції.

Далі важливо отримати висновок Росспоживнагляду, так як саме цей орган відає сан. епід. дозволами, без паперу від цього органу неможливо почати експлуатацію підприємства громадського харчування, магазину і т.п. У БТІ потрібно замовити плани нижче-і вище розташованих приміщень.

Потім слід підготувати:

правовстановлюючі папери на об'єкт нерухомості;
техпаспорт;
експлікацію, поверхові плани;
довідку про технічний стан конструкцій будівлі (з БТІ);
свіжий документ про інвентаризаційної вартості (з БТІ);
папір з ЖКГ про відсутність боргів з оплати комунальних послуг.

Пакет документів із заявою власника (або орендаря за його дорученням) слід подати в Префектуру округу. Отримавши позитивну відповідь, можна в ЕГРП коригувати призначення приміщення.

Починаючи діяльність на новому поприщі, важливо не забути повідомити про це Росспоживнагляд (ст. 8 ФЗ № 294).

Зміна функціонального призначення нежитлового приміщення

Змінити цільове призначення має право власник нежитлової нерухомості або його довірена особа, в тому числі і орендар.

Коригування паперів буде потрібно, якщо в правовстановлюючих документах вказано призначення приміщення, яке не відповідає нині необхідному для реалізації намірів підприємця.

Потрібно провести ряд дій, результатом яких буде внесення в лист змін в ЕГРП і в правовстановлюючі документи.

На словах такі процедури не проводяться, необхідно взяти план не тільки свого поверху, але ще плани поверхів над і під своїм приміщенням, з експлікацією і схемами існуючих комунікацій і пропрацювати варіант перепрофілювання приміщення з фахівцями.

Перепрофілювання найчастіше вимагає:

зміни розводки комунікацій та електромереж з установкою додаткових сан. тех. приладів та ін .;
пристрою нових віконних і дверних прорізів або зміни параметрів існуючих;
влаштування вентиляції;
установки технологічного устаткування;
перенесення перегородок;
проведення спеціальної обробки внутрішніх поверхонь і підлог;
ремонту і кардинальної зміни зовнішнього вигляду фасаду, з пристроєм входу, та ін.

Все це означає, що потрібен проект, а до того, як його замовляти, важливо отримати в БТІ технічний висновок про стан несучих конструкцій і межах перебудови. Далі послідовність дій така:

замовити проект перепрофілювання нежитлового приміщення в акредитованій фірмі.

Проект узгодити з міськими службами та органами, інстанціями (МНС, СЕС, міськводоканалом, енергослужб та ін.).

Зібрати пакет документів і звернутися з заявою до органу, який відає зміною цільового призначення нежитлових приміщень - міжвідомчу комісію при міськвиконкомі.

Отримавши дозвіл комісії, провести роботи відповідно до проектно-кошторисною документацією і оформити акт приймання об'єкта в експлуатацію.

Викликати представника БТІ для оформлення нового техпаспорта.

У кадастрової палаті замінити кадастровий паспорт.

Зі старим свідоцтвом про право власності, кадастровим і технічним паспортами власник повинен звернутися в ЕГРП, де видадуть нове свідоцтво. а в свій листок обліку внесуть коригувальні записи, і тепер нежитловий об'єкт буде значитися з новим профілем, тобто зі зміненим призначенням його використання.

Такі напрямки діяльності, як стоматологія, салон краси, освітній заклад, не можуть реалізовуватися, якщо не буде конкретно вказано саме це призначення приміщення.

Вести бізнес при невідповідності нежитлового приміщення його функцій незаконно, тому слід спочатку привести у відповідність документи на нерухомість своїм планам, і тільки потім розкручувати підприємництво.

Чи не знайшли відповіді на своє питання? Дізнайтеся, як вирішити саме Вашу проблему - зателефонуйте прямо зараз:

+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)

Це швидко і безкоштовно!