Припинення оренди земельної ділянки

Власне припинення оренди земельної ділянки означає припинення договору оренди земельної ділянки, і згідно із Земельним кодексом РФ, настає воно на підставах та в порядку, які передбачені цивільним законодавством.

Згідно зі статтею 610 ЦК РФ, якщо термін оренди в договорі не визначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк. У цьому випадку кожна зі сторін має право в будь-який час відмовитися від договору, попередити про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці. Законом або договором може бути встановлений інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений термін.

Згідно зі статтею 617 ЦК України перехід права на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди.

У разі смерті громадянина, що орендує нерухоме майно, його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо законом або договором не передбачено інше.

Орендодавець на підставі статті 619 ЦК України має право розірвати договір достроково, якщо орендар:

- користується земельною ділянкою з істотним порушенням умов договору або призначення земельної ділянки або з неодноразовими порушеннями;

- істотно погіршує якість земель;

- більше двох разів поспіль після закінчення встановленого терміну не вносить орендну плату.

Договором оренди можуть бути встановлені також умови розірвання договору з ініціативи орендодавця відповідно до частини 2 статті 450 ЦК, т. Е. При істотному порушенні договору другою стороною. Вважається істотним порушенням договору - порушення, яке тягне за собою для іншої сторони збиток, в результаті якого вона в значній мірі позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору. Орендодавець може наполягати на включення в договір умов, при яких він має право розірвати договір оренди достроково, якщо він передбачає і хоче запобігти можливим істотні порушення орендарем умов договору. Перелік цих умов залежить від змісту конкретного договору.

У той же час закон вимагає, щоб орендодавець, перш ніж він достроково розірве договір, направив орендарю письмове попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін (ст. 6) 9 ГК РФ).

На вимогу орендодавця договір оренди може бути достроково розірваний судом у випадках, коли орендар:

1) користується майном з істотним порушенням умов до говору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями;

2) істотно погіршує майно;

3) більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату;

4) не виробляє капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні терміни в тих випадках, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря.

Відповідно до статті 620 ЦК України на вимогу орендаря договір оренди може бути достроково розірваний судом у випадках, коли:

1) орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна;

2) передане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем ін укладенні договору, що не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна або перевірки його справності при укладенні договору;

3) орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а:

при відсутності їх у договорі - в розумні терміни;

4) майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, непридатному для використання.

Власник земельної ділянки має право вимагати у суді, щоб власник нерухомості після припинення права користування ділянкою звільнив його від нерухомості і привів ділянку в первісний стан.

Договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця відповідно до пункту 2 статті 450 ГК РФ, згідно з якою зміна і розірвання договору можливі за згодою сторін, якщо інше не передбачено ЗК РФ, іншими законами або договором.

1) при істотному порушенні договору другою стороною;

2) в інших випадках, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.

Істотним визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору.

У разі односторонньої відмови від виконання договору повністю йдучи частково, коли така відмова допускається законом або угодою сторін, договір вважається відповідно розірваним або зміненим.

Орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін.

Крім встановлених Цивільним кодексом, Земельним кодексом України вводяться додаткові підстави припинення договору оренди земельної ділянки.

Так, оренда земельної ділянки може бути припинена за ініціативою орендодавця у разі:

2) використання земельної ділянки, яке призводить до суттєвого зниження родючості сільськогосподарських земель або значного погіршення екологічної обстановки;

3) неусунення вчиненого умисно земельного правопорушення, що виражається в отруєнні, забрудненні, псування або знищення родючого шару грунту внаслідок порушення правил поводження з добривами, стимуляторами росту рослин, отрутохімікатами й іншими небезпечними хімічними чи біологічними речовинами при їх зберіганні, використанні і транспортуванні, які спричинили за собою заподіяння шкоди здоров'ю людини або навколишньому середовищу;

4) невикористання земельної ділянки, призначеної для сільськогосподарського виробництва або житлового чи іншого будівництва, в зазначених цілях протягом трьох років, якщо триваліший строк Чи не встановлений федеральним законом або договором оренди земельної ділянки за винятком часу, необхідного для освоєння земельної ділянки, а також часу , протягом якого земельна ділянка не могла бути використаний за призначенням через стихійних лих чи через інші обставини, що виключають таке використання;

5) вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб відповідно до правил, встановлених статтею 55 ЗК РФ;

б) реквізиції земельної ділянки відповідно до правил, встановлених статтею 51 ЗК РФ.

Припинення оренди земельної ділянки до перелічених підстав, зазначених у Земельному кодексі РФ, не допускається в період польових сільськогосподарських робіт, а також в інших встановлених федеральними законами випадках.