Прихована комісія ріелторів, ріелторські компанії

Всі знають про те, що існують такі нечисті на руки ріелтори, які обманюють своїх клієнтів. При цьому прихована накрутка, тобто комісія, досягає часом величезних розмірів. Однак у цій статті ми спробуємо не роздягнув таких шахраїв, а дати конкретні рекомендації по тому, як не стати жертвою афери і як наслідок не втратити кошти в процесі покупки або продажу квартири.

Спритність рук і ніякого шахрайства?

Вам, чи не все одно?

У разі якщо досягнута домовленість, покупець власності вносить необхідний аванс. Однак зверніть увагу, гроші для авансу він передає не покупці, а агентству нерухомості - це загальноприйнята практика. Ріелтори знайшли цим фактом цілком розумне пояснення, що складається в тому, що кошти повинні зберігатися в агентстві на той випадок, якщо продавець власності передумає. У цьому випадку покупець отримає свої гроші назад. Однак проблема полягає зовсім не в цьому. Як показує численна практика, такий метод ведення справ і справді захищає покупця від недобросовісних продавців, однак розв'язує руки несумлінних працівників агентства. Справа в тому, що агентство нерухомості бере кошти без будь-яких офіційних документів, договорів авансування і інших паперів, а під деякий «гарантійне зобов'язання» передати зазначену суму покупцеві власності в разі не здійснення угоди. Ось це слово «передати» замість необхідного «повернути» і становить суть всієї проблеми. Ніхто, таким чином, не фіксує факт офіційного прийому грошей. З цієї суми також в кінці укладання угоди продавець отримує лише невелику суму, решта ж залишається в агентстві. При цьому в самому договорі купівлі-продажу традиційно з ініціативи агентства нерухомості вказується не повна вартість об'єкта, а скажімо 1 мільйон рублів. Таким чином, продавець економить на податках і заодно втрачає гроші на прихованої комісії.
У разі якщо авансу недостатньо, то агентство все одно бере «своє» в момент оплати за договором. У Москві, наприклад, прийнято проводити розрахунки з купівлі-продажу нерухомості через банківську комірку у банку. Так, покупець кладе свої гроші в банк, а продавець позику забирає їх після реєстрації права на власність. А для того, щоб отримати свою приховану комісію, ріелтор просить покупця покласти гроші в різні осередки.

Моє все те, що зверху!

У минулі часи прихована комісія була взагалі нормою роботи маклерів будь-якого рівня, адже у них тоді не було офіційного гонорару. Продавець тоді просто називав свою суму, а маклер накручував зверху свою накрутку, яка і була власне його гонораром. При цьому обидві сторони знали про це і не заперечували. Деякі продавці, які не знають про існування прихованих комісій і зараз так кажуть ріелтору: «Продавай за N-у суму, це мені, а все що зверху - це тобі». В цьому випадку потрібно розуміти наступне, що підвищення вартості житла явно загальмує терміни його продажу або ціна на власність буде спочатку сильно занижена і власник зазнає явні збитки. Закон ринку свідчить: чим вище ціна на житло, тим довше триває продаж такого житла. Хоча в принципі величина накрутки може бути узгоджена з господарем і тоді ця накрутка власне вже не відноситься до прихованої комісії.

Проте зараз вже ситуація в цьому відношенні змінилася, що призвело до появи офіційних тарифів на роботу ріелторів. Так, в Москві ріелтори беруть від 2 до 7% вартості житла. Ця сума вказується відразу в договорі між агентом і власником і ймовірно це має бути і вся сума, яка повинна перейти до агентству.

І все ж багато агентств нерухомості так захоплені принципом «все що зверху - все моє», що продовжують працювати за інерцією і брати приховану комісію. І найстрашніше тут те, що вони навіть не замислюються, що здійснюють, по суті, кримінальний злочин, який можна класифікувати як шахрайство. Звичайно ж довести факт кримінального умислу досить складно, адже по суті гроші, які бере собі в якості прихованої комісії ріелтор - це незатребуваний аванс або завдаток. А як ми пам'ятаємо офіційного документа, що підтверджує факт передачі грошей на зберігання агентству немає.

питання безпосередньо

Як уберегти себе від прихованої комісії? Відповідь в цьому випадку очевидний: потрібно зустрітися віч-на-віч з продавцем / покупцем і обговорити ціну. Якщо ріелтор пручається такої зустрічі - це і є вірна ознака прихованої комісії. У разі якщо ви вносите кошти в агентство, юристи в один голос рекомендують вимагати прибутково-касовий орден, а також фіскальний чек.

У разі якщо вноситься лише аванс, то укладати договір при цьому необов'язково. А ось якщо вноситься завдаток, то підписання документа в цьому випадку є обов'язковим. Різниця між авансом і завдатком складається лише в тому, що в разі, якщо покупець відмовляється купувати нерухомість завдаток залишається продавцю. У разі якщо від угоди відмовляється продавець, то він зобов'язаний повернути покупцеві завдаток у подвійному розмірі. Дуже важливо, щоб в договорі купівлі-продажу була вказана, сповнена ціна власності. Це допоможе обійти неприємних наслідків у разі розірвання угоди через незаконність дій по угоді.

У разі ведення розрахунків через банківську комірку всю суму необхідно вкласти в одну клітинку. Прохання ріелтора про те, щоб відкрити кілька банківських сейфів говорять уже про те, що він бере приховану комісію. Ще один з непрямих ознак непрямої комісії полягає в тому, що ріелтор бере дуже маленький відсоток за свої послуги, наприклад 1-2%. При таких відсотках від продажу, робота ріелтора, взагалі кажучи, нерентабельна. Однак дорожнеча послуг ріелтора також не говорить про те, що він порядна. Як і не дають гарантій порядності ріелтора і поради друзів і знайомих, які користувалися послугами даного маклера раніше, адже вони могли просто не знати про існування прихованої комісії в їх договорі.

Єдиний спосіб вберегтися від прихованої комісії в роботі з ріелтором - це відкритий договір з продавцем / покупцем.