Прибутковий будинок - перспектива і реальність
Прибутковий будинок-багатоквартирний житловий будинок, побудований для здачі квартир в наймання.
Відмінність прибуткового будинку від будь-якого іншого житла полягає у відсутності можливості для мешканців оформити права власності на квартиру. За проживання в орендованій квартирі з квартирантів стягується щомісячна орендна плата. В даний час прибуткові будинки є одним з основних типів житла городян в большінстверазвітих капіталістичних країнах.
Існуючий стан на ринку довгострокової оренди житла
Офіційної статистики ринку оренди житла не існує, в даний час здачею квартир в оренду займаються тільки фізичні особи. Провести приблизну оцінку ринку оренди житла можна, спираючись на непрямі дані. Припустимо, що обсяг Маріуполь ринку оренди житла складає 60 000 квартир при середній ціні 13 000 руб. в місяць (вартість оренди була розрахована виходячи з даних Інтернету). Щомісяця оборот складає 60 000 х 13 000 = 780 000 000 руб.
Прибутковий будинок - один з найбільш привабливих варіантів для людей, охочих орендувати квартиру. Головним плюсом оренди квартири в прибутковому будинку є максимальна прозорість взаємовідносин з орендодавцем. В даний час господарі зданих в довгострокову оренду квартир можуть в односторонньому порядку розірвати договір і виселити мешканців. Будівництво прибуткового будинку дозволяє створювати сервісну інфраструктуру для мешканців. Орендодавець може запропонувати орендарю набір супутніх сервісів (платна автостоянка, тренажерний зал, охорона, пральня та інші). За все це орендар готовий платити значно більше в порівнянні з приватною орендою.
Цільові аудиторії населення м.Омську.
Передбачуваними цільовими аудиторіями для проекту є:
1) фахівці - менеджери середньої ланки або держслужбовці, які проживають в Маріуполі області або приїхали на роботу на тимчасовій основі (для останніх, дана пропозиція може бути особливо актуальним, оскільки передбачуваний формат дозволяє здійснювати безготівкові розрахунки);
2) власники, які будують власне житло, які потребують у тимчасовому житлі на період будівництва.
3) жителі м Маріуполь, знімають житло в оренду з різних причин;
3) студенти Маріуполя навчальних закладів.
Економіка проекту
Виходячи, з отриманих мною розрахунків по бізнес-плану, я зробила наступні висновки:
1) окупність проекту складе 10 років, якщо будівництво прибуткового будинку буде здійснюватися на власні гроші. У разі залучення позикових грошей банку під 11% річних окупність складе 15 років і більше, цей факт знищує комерційну привабливість проекту. Крім того, потрібно ще знайти банк, який погодиться фінансувати такий тривалий проект;
2) даний проект може бути комерційно успішним, тільки за умови вартості здачі:
1-кімнатних квартир починаючи від 11 000 руб. в місяць;
2-кімнатних квартир починаючи від 15 000 руб. в місяць.
Здача квартир в оренду за вартістю 6 000 руб. в місяць або менше може бути тільки в разі відсутності комерційного інтересу. Наприклад, для вирішення муніципальних проблем з розселення людей із старого житла. В цьому випадку і гроші на реалізацію цього проекту повинні бути бюджетними;
3) проект цікавий для тих будівельних підприємств, керівники яких планують нарощувати обсяги власного будівництва, створювати філії в інших регіонах країни, витісняючи з ринку менш конкурентоспроможних місцевих колег;
4) здійснювати будівництво прибуткового будинку самостійно або виконувати функції «замовника». Це дозволить отримати фактичну рентабельність будівництва не менше 10%, а також проконтролювати якість будівництва, так як виявлені недоробки в ході експлуатації прибуткового будинку можуть вилитися в значні суми і знизити величину прибутку від ренти.
Крім того, сьогодні, на мій погляд, змінюється ситуація на ринку інвестицій. Багато гравців ринку (і приватний капітал, і муніципалітети) зрозуміли, що висока прибутковість - це прекрасно, але є ще й ризик. Коли ринок росте, ти заробляєш мільярди, але потім приходить криза, і ти розорений. Вихід - диверсифікувати вкладення, тобто поміщати істотну частину свого портфеля в надійні інструменти. Такі, які хоч і не приносять високого доходу, але зате і не «схлопнуться» в один момент
Наступний момент. Великі портфельні інвестори, як правило, вкладаються на часовий горизонт років в 10, не менше. А на таких тривалих термінах нерухомість, як правило, дорожчає - відсотків на 10 на рік. Тобто виходить, що навіть приватний капітал (НЕ муніципалітет з його пільговими умовами отримання об'єктів під здачу) може отримувати тут 5 - 8% річних власне рентного доходу плюс 10% річних від подорожчання нерухомості. 15 - 18% в рік - це дуже непогано, особливо з урахуванням того, що інструмент надзвичайно надійний. На відміну від ринку продажів, дохід тут буде завжди: людям треба десь жити, і орендувати квартири вони стануть в будь-якій ситуації. Одним словом, на мій погляд, зараз настає момент, коли прибуткові будинки стають цікавими. І можна очікувати їх досить активного будівництва.
Сьогодні ця ніша ринку порожня, але не надовго.
Якщо Вас, дорогий Новомосковсктель, цікавить даний проект і у Вас є бажання його реалізувати, то
додаткову інформацію можна отримати
Тел. +7 913 652 87 24
Крякушіна Ірина Вікторівна