Правовий режим земельних ділянок - земельний ринок і його особливості

Правовий режим земельних ділянок

Невід'ємним елементом будь-якого об'єкта нерухомості, його природним базисом виступає земельна ділянка. Земля в першу чергу має право на дохід, принесений всіх об'єктах нерухомості, оскільки вартість будівель і споруд на земельній ділянці носить вторинний характер і виступає як додатковий внесок у вартість земельної ділянки. Крім того, вигоди від використання земельної ділянки реалізуються протягом необмеженого часу, в той час як поліпшення мають певний термін служби.

В сучасних условіяхУкаіни земля є одним з найбільш складних об'єктів економічної оцінки в складі нерухомості, що обумовлено наступними причинами:

1) специфікою даного об'єкта;

2) нерозробленістю нормативно-правової бази;

3) нерозвиненістю земельного ринку в країні.

Земельні відносини - відносини між органами державної влади, органами місцевого самоврядування, юридичними особами, громадянами з приводу володіння, користування і розпорядження землями, а також з приводу державного управління земельними ресурсами. Земельні відносини мають особливий юридичний статус і регулюються конституційними нормами і цивільним законодавством, а також земельним, лісовим, екологічним та іншими кодексами.

Земельні відносини включають встановлені земельним законодавством:

А) порядок надання або вилучення земельної ділянки;

Б) права і обов'язки землекористувача, права по розпорядженню земельною ділянкою, купе-продажу, застави;

В) плата за землю, оподаткування;

Г) санкції за порушення земельного законодавства.

Земельне законодавство відповідно до Конституції України (ст. 72) віднесено до спільної ведення Укаїни і суб'єктів РФ. Земельне законодавство складається з Земельного кодексу, федеральних законів і прийнятих відповідно до них законів суб'єктів РФ.

Нормативно-правові акти, що містять норми земельного права, утворюють наступну систему.

Міжнародні нормативно-правові акти:

Якщо міжнародним договором Укаїни встановлено інші правила, ніж передбачені Земельним кодексом РФ, то застосовуються правила міжнародного договору.

Федеральні нормативно-правові акти:

а) Конституція Укаїни;

в) федеральні підзаконні акти:

укази Президента РФ,

розпорядження, інструкції, листи, рішення Верховного суду України та інші акти.

3. Регіональні нормативно-правові акти (наприклад, в Москві):

б) підзаконні акти:

Правовий режим земельної ділянки включає в себе:

Землі, що знаходяться у власності Укаїни і суб'єктів РФ, є державною власністю. В її складі виділяють землі федерального значення, які мають загальноукраїнське значення, а їх правовий режим встановлений федеральними законами або розпорядження якими здійснюється за згодою Уряду РФ.

У муніципальній власності перебувають усі землі в межах риси поселень, за винятком земель, що перебувають у державній власності і передані в приватну власність.

Громадяни України можуть мати земельні ділянки на праві власності, довічного успадкованого володіння, постійного (безстрокового) користування, термінового користування, оренди.

Юридичні особи України можуть мати земельні ділянки на праві власності, постійного (безстрокового) користування, термінового користування та оренди.

Право приватної власності громадян і юридичних осіб на земельні ділянки виникає в результаті приватизації державних або муніципальних земель, успадкування, купівлі-Продажі, дарування, обміну, інших операцій із землею, а також в результаті внесення до статутного (пайового) капіталу юридичної особи.

компетенція Укаїни і її суб'єктів, державних органів усіх рівнів щодо регулювання земельних

всі форми права власності та інших прав на землю;

права і обов'язки всіх власників землі;

порядок ведення земельного кадастру і моніторингу, землеустрою;

заходи правової охорони земель;

порядок вирішення земельних спорів;

відповідальність за порушення земельного законодавства.

Об'єктами земельних відносин є земельні ділянки та права на них. Земельна ділянка - це частина поверхні землі, що має фіксовану кордон, площа, місце розташування, правовий статус та інші характеристики, що відображаються в державний земельний кадастр і документах державної реєстрації прав на землю.

Зонування земель - поділ земель на земельні ділянки з різним цільовим призначенням і правовим режимом використання.

Дозволене використання земельної ділянки - використання земельної ділянки з урахуванням цільового призначення, встановлених обмежень і обтяжень.

Територіальні межі земельної ділянки визначаються в порядку, встановленому земельним законодавством, на основі документів, які видаються власнику державними органами по земельних ресурсів та землеустрою. Якщо інше не встановлено законом, право власності на земельну ділянку поширюється на перебувають у межах цієї ділянки поверхневий (грунтовий) шар і замкнуті водойми, які на ній ліс і рослини.

Земельні ділянки та права на них, а також міцно пов'язані з земельними ділянками об'єкти (грунт, замкнуті водойми, ліс, багаторічні насадження, будівлі, будівлі, споруди та інші), переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, знаходяться в обороті нероздільно, якщо інше не передбачено законом.

Земельна ділянка може бути діленим і неподільним. Діленим визнається земельна ділянка, яка без зміни свого цільового призначення і дозволеного використання може бути розділений на частини, кожна з яких після розділу може утворити самостійний земельну ділянку, який підлягає державній реєстрації.

Неподільним визнається земельна ділянка, яка за своїм цільовим і господарським призначенням і дозволеному використанню не може бути розділений на самостійні земельні ділянки. Земельна ділянка може бути визнаний неподільним на підставі закону.

Учасниками земельних відносин є Україна, суб'єкти РФ, муніципальні освіти, юридичні особи і громадяни РФ. Власник земельної ділянки має право використовувати на свій розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не передбачено законами про надра, про використання повітряного простору, іншими законами і не порушує прав інших осіб.

Специфіка землі як об'єкта оцінки, її відмінності від інших видів нерухомості обумовлені наступними її особливостями:

а) земля є природним ресурсом, який неможливо вільно відтворити на відміну від інших об'єктів нерухомості;

б) при оцінці завжди необхідно враховувати можливість багатоцільового використання землі:

-- як основного засобу виробництва. Сільськогосподарські і лісові землі виступають засобом виробництва сировинних, ресурсів, необхідних практично для всіх галузей економіки, а також продуктів харчування.

Земля є просторовим базисом для розміщення різних об'єктів нерухомості;

в) земельний фонд виступає основою формування середовища проживання населення країни і забезпечує екологічну безпеку, особливо землі лісового і водного фондів. Тому у всіх країнах держава регулює використання землі одночасно, як природного і господарського об'єктів;

г) на відміну від інших об'єктів нерухомості до вартості земельних ділянок не застосовуються поняття фізичного і функціонального зносу, а також амортизації, оскільки термін експлуатації земельних ділянок не обмежений. Тому вартість землі, на відміну від вартості будівель, споруд та інших поліпшень, з часом, як правило, збільшується;

д) використанням та охороною землі в Укаїни як основи життя і діяльності народів, що проживають на відповідних територіях.

Таким чином, економічно обґрунтована вартісна оцінка земель є складною процедурою, так як повинна враховувати можливість їх одночасного використання як природного ресурсу, основи середовища проживання населення і об'єкта нерухомості.

Оцінка землі підрозділяється на масову кадастрову оцінку земельних ділянок і ринкову оцінку одиничного земельної ділянки.

Метою кадастрової оцінки є одночасне визначення кадастрової вартості всіх земельних ділянок в межах адміністративно-територіальних утворень (областей, районів, міст, селищ і т.п.) по оцінним зонам на початок наступного року.

Метою ринкової оцінки є визначення ринкової вартості одиничного земельної ділянки на дату оцінки незалежними оцінювачами відповідно до прийнятих стандартів і методами оцінки.

Кадастрова і ринкова оцінка землі проводяться на основі комплексного застосування трьох підходів: дохідного, порівняльного і витратного (техніка залишку для землі).