Практика продажів машиномісць в автопаркінгу вУкаіни

Навіть якщо забудовник забезпечив необхідну кількість місць в паркінгу в своєму проекті і навіть якщо ціна влаштувала покупця, то це не означає, що проблеми з паркуванням закінчилися. У більшості випадків місце в паркінгу можна оформити як окремий об'єкт нерухомості, а значить, і з його майбутнім продажем можуть виникнути складності.

Продажі місць в паркінгах починаються, як правило, одночасно з квартирами. Однак останні машиномісця можуть бути продані набагато пізніше, ніж завершиться проект і будуть реалізовані всі квартири.

Є приклади, коли компанії самі беруть на себе експлуатацію паркінгу і здають місця в оренду, щоб окупити витрати, хоча б і в довгостроковій перспективі. Іноді забудовники оформляють право власності на паркінг, якщо той можна визнати самостійним об'єктом нерухомості. Потім створюють гаражно-будівельний кооператив, і вже в ГСК продаються паї, відповідні машиномісць.

Старший юрист практики з нерухомості та інвестицій юридичної компанії «Качкін і Партнери» Євген Шірстов каже, що на практиці придбання паркувальних місць йде переважно з використанням різних схем участі в інвестуванні їх будівництва. Наприклад, за попередніми договорами купівлі-продажу, інвестиційним і договорами пайової участі в будівництві, участю в кооперативі, який інвестує в будівництво, і т. д.

«Необхідно пам'ятати, що дія 214-ФЗ поширюється не тільки на житлові приміщення, але і на інші об'єкти нерухомості, будівництво яких фінансується громадянами в особистих цілях. Тобто договори пайової участі в будівництві паркінгу формально повинні пройти державну реєстрацію, інакше будуть вважатися неукладеними і не зможуть бути підставою для реєстрації прав на паркувальне місце. З іншого боку, щодо «іншої нерухомості» 214-ФЗ не встановлює жорсткої обов'язки укладати часткові договори. Тобто на відміну від квартир продаж паркувальних місць за попередніми договорами або іншими схемами, що не вимагає реєстрації, не вважається порушенням законодавства ».

Однак покупцеві необхідно розуміти, що саме він набуває за договором. Якщо це закритий бокс, то його можна оформити як окремий об'єкт нерухомості і цілком передати у власність покупця. Якщо це просто місце в паркінгу, то оформити майно можна тільки як частку в праві часткової власності на весь майданчик, відповідну придбаному метражу.

Справа в тому, що машиномісце, згідно з буквою закону, не є об'єктом нерухомості, бо немає характерних унікальних ознак - фізичних кордонів (стін, стелі, входу). А часткова власність тягне такі незручності, як необхідність повідомлення інших співвласників про планований продаж частки і можливі суперечки про те, кому належить те чи інше місце. Щоб цього уникнути, можна укласти угоду про порядок користування спільним майном. В іншому випадку, якщо мешканець захоче продати місце, йому доведеться отримати від власника кожної квартири відмова від переважного права на придбання машиномісця або розіслати всім мешканцям повідомлення від нотаріуса про продаж даного місця. Тому часто продавці вдаються до продажу через договір дарування.

У компанії «РосСтройІнвест» кажуть, що цікаве рішення проблеми з реєстрацією місць в паркінгах, знайшли в Москві. Там існує «Тимчасове положення про міські парковках в місті Москві». У цьому документі є термін «машиномісце», під яким визнається частина земельної ділянки, призначена для розміщення одного легкового автомобіля. Тобто машиномісце прив'язане до землі і може підпадати під визначення «нерухоме майно».

І схоже на справжній момент кращої варіантом оформлення у власність машиномісць у підземному автопаркінгу є ГСК (гаражно-будівельний кооператив)