Повернення податку при покупці квартири і податок з продажу квартири

Платити податки зі своїх доходів є обов'язком кожного громадянина нашої країни. Про це сказано в статті 57 Конституції РФ. Купуючи квартиру, покупець не отримує ніякого доходу, тому і податку для нього не існує.

Коли ж говорять про «повернення податку при покупці квартири» мають на увазі наступне: покупка квартири є одним з тих подій, яке дозволяє повернути частину податку на доходи фізичних осіб (3 ПДФО), вже сплаченого державі з якихось ваших доходів. Наприклад, уже перерахованого в бюджет роботодавцем з вашої заробітної плати.

Для того щоб при покупці квартири повернути собі частину вже сплаченого податку, потрібно отримати майновий податкове вирахування. Цим терміном називається сума, на яку ви можете зменшити підлягає оподаткуванню дохід.

Головне розуміти, що поверненню підлягає не вся сума заявленого вирахування, а тільки податок, який ви з цієї суми вже заплатили.

Майновий податкове вирахування надається в розмірі ваших фактичних витрат на придбання нерухомості, але не перевищують 2 млн. Руб. (Без урахування суми відсотків, сплачених за кредитами, про це нижче). Отже, якщо ви працюєте і платите ПДФО (13%), то при покупці квартири або іншої нерухомості ви можете зменшити свою базу оподаткування на 2 млн. Рублів, тим самим заощадивши на податках 2 млн. * 13% = 260 тис. Рублів.

У оподатковуваний періоді ви заробили 1 200 000 руб. І купили квартиру за 3 500 000 рублів. Значить, ви заплатили податок в розмірі: 1 200 000 * 13% = 156 000 рублей. І поскольку1 200 000 рублів менше, ніж 2 000 000, то всю суму вже сплаченого податку (156 000) ви можете повернути собі. А решту суми в розмірі 104 000 рублів (260 000 - 156 000) перенести на наступний податковий період до повного використання вирахування (відповідно до пп. 2 п.1 ст.220 Податкового кодексу РФ). Переносити можна тільки протягом 3-х років.

У оподатковуваний періоді ви заробили 2 500 000 рублів і купили квартиру за 3 500 000 рублів. Ви заплатили ПДФО в розмірі 2 500 000 * 13% = 325 000 рублей. Згідно із законом 260 000 рублей з цих 325 000 ви можете повернути.

Як це зробити? Отримати податкове вирахування можна двома шляхами:

У оподатковуваний періоді ви заробили 500 000 рублів і купили квартиру за 1 100 000 рублів. Ви заплатили ПДФО в розмірі 500 000 * 13% = 65 000 рублей. Ви можете повернути всю цю суму повністю. При цьому покупка вартістю в 1 100 000 рублів дозволяє вам повернути 143 000 рублів (1 100 000 * 13% = 143 000), а ви повернули лише 65 000, тому що залишилися 78 000 рублів ви можете повернути в наступних податкових періодах. Але так як закон дозволяє вам протягом усього життя одержати відрахування на загальну суму 260 000 рублів, то що залишилися: 117 000 (260 000 - 78 000 - 65 000 =: 117 000) ви зможете повернути при покупці наступної житлової нерухомості.

Якщо з якихось причин ви перестали бути власником житлової нерухомості, при придбанні якої отримав право на відрахування, це ніяк не вплине на можливість отримання залишку податкового вирахування.

При покупці квартири в споруджуваному будинку за договором пайової участі право на майнове відрахування виникає з моменту підписання покупцем акту прийому-передачі квартири. При цьому немає необхідності чекати оформлення свідоцтва про державну реєстрацію права власності на житло. Тобто ви можете звернутися із заявою до податкового органу на надання майнового податкового відрахування по доходах за той податковий період, в якому підписано передавальний акт.

Увага! Відрахування при покупці житла НЕ застосовується якщо оплата житла проведена за рахунок коштів материнського (сімейного) капіталу. бюджетних коштів або якщо угода купівлі-продажу укладена з взаємозалежним громадянином, якими вважаються: подружжя, батьки, усиновителі, діти (в тому числі усиновлені), повнорідні та неповнорідні брати і сестри, опікуни (піклувальники) і підопічні.

При придбанні житлового майна у спільну часткову власність, розмір відрахування розподіляється між співвласниками відповідно до їхніх часток. При цьому батьки неповнолітніх дітей, які купують житло в загальну з ними часткову власність, можуть застосовувати податкове вирахування без такого розподілу.

Майно, набуте подружжям за час шлюбу, є їхньою спільною власністю, тому вони обидва мають право на відрахування, в тому числі, право розподілити його по домовленості.

Для покупців житла, що будується важливо, що до складу витрат, що враховуються при розрахунку майнового відрахування, входять не тільки витрати на придбання житлової нерухомості, але і витрати на придбання оздоблювальних матеріалів та оплати робіт, пов'язаних з обробкою квартири, але тільки в тому випадку, якщо в відповідному договорі зазначено придбання об'єкта незавершеного будівництва (без обробки).

Що таке податок з продажу квартири? В якому випадку його потрібно платити?

Продаж квартири (або будь-який інший нерухомості), власником якої ви є, вважається отриманням доходу і обкладається прибутковим податком у розмірі 13% від продажної вартості.

Якщо нерухомість перебуває у власності продавця 3 роки і більше, то дохід з її продажу податком не обкладається. Вартість продажу при цьому ніякого значення не має. Не треба й подавати податкову декларацію за такою угодою, оскільки декларування подібний дохід не підлягає.

Якщо квартира знаходиться у власності продавця менше 3-х років, то податок (13%) доведеться заплатити. Однак є два способи його зменшити (або зовсім уникнути).

Спосіб 1. Майновий вирахування.

Продавши квартиру, яка була у власності менше 3 років, ви маєте право отримати майновий податкове вирахування. Це встановлена ​​законом сума, яка зменшує базу оподаткування доходу. Що стосується нерухомості вона становить 1 млн. Руб. на рік.

Іншим словами від суми, отриманої від продажу квартири, ви відбираєте 1 млн. Руб. і залишилася цифру множите на 13%. Це і буде сума податку, яку вам необхідно заплатити. З цього випливає, що якщо продажна вартість квартири дорівнює або менше 1 млн. Рублів, то прибутковий податок з продажу платити не потрібно! Оскільки оподатковуваної бази просто не залишається.

Якщо продається квартира, яка знаходиться в частковій власності кількох осіб, майновий податкове вирахування проводиться таким чином:

Якщо квартира продається як єдиний об'єкт за одним договором купівлі-продажу, то загальна сума відрахування становить 1 млн. Руб. і ділиться між власниками пропорційно до їхніх часток. Якщо ж кожен власник продає свою частку за окремим договором купівлі-продажу частки, то відрахування надається кожному продавцеві у повній сумі - 1 млн. Руб.

Спосіб 2. Мінус витрати.

Продавши квартиру, яка була менш 3 років у власності, ви маєте право зменшити отриманий дохід на суму витрат, пов'язаних з її купівлею.

Всі витрати повинні бути підтверджені документами (їх копії прикладаються до декларації про доходи), які податкова інспекція буде ретельно перевіряти! Крім витрат на покупку квартири, тут можуть бути враховані і витрати на її ремонт і обладнання.

Відповідно, податок в 13% потрібно буде заплатити з різниці між отриманими доходами і сплаченими витратами. Якщо ж витрати виявляться більше ніж доходи (наприклад, квартира продана дешевше, ніж куплена) податок з продажу квартири платити не потрібно!

Якщо ви продали квартиру, що знаходиться у вашій власності менше 3-х років, то ви зобов'язані здати в податкову інспекцію декларацію про доходи (форма 3-ПДФО) незалежно від того, платите ви податок чи ні і від того, яким способом зменшення оподатковуваної бази ви скористалися.

Ви можете одночасно скористатися правом взяти по цій же квартирі і майновий податкове вирахування як покупець житла, якщо ви раніше цього не зробили. Те, що квартира, по якій заявляється відрахування, продана, значення не має.

право власності на об'єкт нерухомого майна отримано платником податків в порядку спадкування чи за договором дарування від фізичної особи, визнаного членом сім'ї і (або) близьким родичем цього платника податку відповідно до Сімейного кодексу Укаїни; право власності на об'єкт нерухомого майна отримано платником податків в результаті приватизації; право власності на об'єкт нерухомого майна отримано платником податків - платником ренти в результаті передачі майна за договором довічного утримання.

При цьому сума майнового відрахування залишається колишньою - 1 млн. Руб.