Помилки ТСЖ в боротьбі з неплатниками

Голова (або керуючий) сам особисто розбирається з неплатниками. Сам ходить до суду.

Перша рекомендація по першій часто зустрічається помилку. Голова або керуючої не повинен ходити в суд у спорах з жителями, власниками, членами ТСЖ (або ЖБК). Потрібно, щоб у суд ходив представник ТСЖ (ЖБК) за дорученням. Більш того, я б рекомендувала і всі судові документи (позовну заяву, клопотання і інші) підписувати не підписом голови, а представника, який діє на підставі довіреності. Конфронтація при цьому все одно буде присутній, але негатив в меншій мірі буде переноситися на самого голови. Дуже часто я стикалася з явищем, коли причиною тривалих неплатежів є особистісні відносини (особиста нелюбов до голови, правлінню в цілому, або неприйняття обраного способу управління). З тими ж явищами будуть стикатися і керуючі компанія.

У зв'язку з цим друга рекомендація: значне число неплатників можна «підбадьорити» на оплату боргів в досудовому порядку, якщо з ними дуже ввічливо і довірливо поговорить юрист (НЕ голова або член правління, які не керуючий) а незалежний юрист, який спочатку бесіди пояснить свою місію , пояснить, що суперечки по стягненню заборгованості відносяться до числа безперечних, суди обов'язкові платежі на користь ТСЖ стягують, тільки для неплатника це створить додаткові незручності: трата свого часу або грошей на адвоката для Часто в судових засіданнях, додаткові витрати на держмито, штрафи і пені, на витрати по залученню представника ТСЖ для участі в судових засіданнях. Такі бесіди плюс письмові повідомлення і попередження, надіслані рекомендованим листом з повідомленням про вручення, стимулюють більше половини неплатників до виправлення.

На стягнення заборгованості в судовому порядку повинен бути окремий договір на надання юридичних послуг, причому бажано на кожного неплатника окремо. Знову звертаю увагу на ту обставину, що суди витрати на представника стягують, тому краще виділити ці витрати окремо на кожного неплатника окремим договором.

Витрати ж на загальне юридичний супровід ТСЖ можуть включати до кошторису витрат, і вони припадають на управлінські витрати. А ось витрати на окремих неплатників повинні проводитися за рахунок цих окремих неплатників. Це логічно. І цілком піддається реалізації.

Всі позови про стягнення заборгованості подаються до суду за місцем знаходження даного багатоквартирного будинку.

Позов подається за місцем проживання відповідача. Якщо громадянин в будинку не прописаний, що тепер не є обов'язковою умовою, то позов слід подати за місцем його постійної реєстрації.

Якщо власник і члени його сім'ї, або наймачі на даній житлоплощі не прописані, то факт проживання і користування житловими та комунальними послугами повинен бути встановлений. Причому, ця умова стосується лише комунальних послуг. Що ж стосується оплати ремонту та утримання, то власник несе ці витрати незалежно від того, чи проживає хто на цій площі чи ні. Це ж стосується і незаселених муніципальних квартир.

Для забезпечення обгрунтованості своїх вимог позивач повинен подбати про докази своєї позиції, якими можуть бути письмові докази:

- найкраще акт, підписаний двома-трьома громадянами (посадовою особою ТСЖ або обслуговуючої організації, членами правління або просто сусідами по сходовому майданчику);

- таким доказом може бути, скажімо, доповідна записка керівника (коменданта і т.п.) про факт проживання в такій-то квартирі стількох-то людина - родичів або наймачів;

- такими доказами можуть бути, наприклад, квитанції про оплату електроенергії (або довідка з Енергозбуту);

- можна також отримати непрямі докази, що громадянин відвідує найближчу поліклініку або діти його навчаються в найближчій школі або відвідують найближчий дитсадок.

Усними доказами є показання свідків, якими можуть бути як громадяни з числа персоналу ТСЖ або обслуговуючої організації (керуючий, комендант, хоч навіть і слюсар, йому навіть швидше суд повірить). Свідками можуть бути сусіди, жителі того ж або сусіднього будинку, це не важливо.

Переконаність, що радянський суд найгуманніший у світі. Або, що суд сам все краще знає. Нічого подібного. Суд нам належить переконати в нашій правоті. І справа зовсім не в тому, що суд нас заздалегідь не любить. Не любить, це точно, але наше завдання, переконати суд в тому, що ми - безумовно, мають рацію. І перший крок у цьому - бездоганна досудова підготовка. Другий крок - бездоганні матеріали судової справи. Третій крок - обгрунтованість і доказової нашої позиції. Якщо все це виконати, то суду нічого не залишається зробити, як прийняти потрібне нам рішення.

Тут можна додати по кроках:

Перший крок - бездоганна досудова підготовка:

- якщо громадяни проживають без реєстрації (прописки) - складання відповідних актів, краще декількох, датованих різними числами;

Другий крок - бездоганні матеріали судової справи:

- квитанція (платіжне доручення) на оплату держмита;

- добре відписав, докладний позовну заяву;

- письмові докази у справі;

- клопотання про направлення судових запитів з метою витребування додаткових доказів (в поліклініку, в школу, в соцзабез і т.п.);

- клопотання про вжиття заходів забезпечення позову;

- всі документи повинні бути якісними, добре оформленими, представлені копії завірені належним чином.

Відключити паразитів!

Найчастіше керівникам ТСЖ (ЖБК) та керівники Компаній дуже хочеться відключити недбайливих від джерел комунальних послуг. Я б дуже порекомендувала при подачі позовної заяви внести клопотання щодо забезпечення позову у вигляді накладення заборони на користування неоплачуваними комунальними послугами, аргументуючи тим, що в період розгляду позову збільшиться заборгованість неплатника та іншими відповідними аргументами. А потім вже, маючи рішення суду про прийняття судових заходів забезпечення позову та виконавчий лист з цього визначення. Можна буде вже разом з судовим приставом-виконавцем вирубати мерзотнику чого завгодно. І тоді, якщо той допустить самовільне підключення - буде відповідати за всією суворістю закону, аж до кримінальної, за невиконання судового рішення.

Третій крок - обгрунтованість і доказової нашої позиції:

- в матеріалах справи повинен бути якісний розрахунок боргу, розрахунок обчислення пені; договір на надання юридичний послуг, квитанції по оплаті таких послуг;

- повинні бути докази витрат ТСЖ або Керуючої організації: акти прийому будинку, договори з обслуговуючими і ресурсоснабжающими організаціями (в копіях, зрозуміло); затверджені кошториси ОСС;

Справи в сумі до 50 000 руб. підсудні світовим. Світові подібні рішення, як показала практика, виносять легше. Якщо сума позову, включаючи суму заборгованості, пені, держмито, витрати на представника, перевищує цю межу, то краще розбити суму на два періоди і подати два позови, з проміжком в місяць.

Що показує судова практика?

А практика показує, що чергова частина неплатників приходить в усвідомлення, як тільки отримує позовну заяву. При гарній досудової роботи до слухання в суді доходить не більше половини, а то й третини недбайливих. Ми ж - не американці. Це у них судитися, все одно, що народитися і жити - нормальний фізіологічний процес. Нашу людину слово «суд» не радує.

Суддя при прийомі позовної заяви призначить досудовий розгляд. Справи по неплатникам відрізняються тим, що неплатники ухиляються від явки в суд так само, як і від сплати обов'язкових платежів.

Колись, будучи студенткою на судову практику, я почула думку судді зі стажем: «ми, судді, прислухаємося до хорошим досвідченим адвокатам, далеко не всі вони словоблуддям займаються, в аргументації на статті законів посилаються, на судову практику».

Забезпеченням позову можуть бути, наприклад:

1) накладення арешту на майно, що належить відповідачу і знаходиться у нього чи інших осіб;

2) заборона відповідачеві вчиняти певні дії;

Наприклад, користуватися комунальними послугами, раз він їх не оплачує. Адже за час судового розгляду сума боргу зросте ще на якусь кількість тисяч рублів. І якщо суддя винесе таке визначення, дуже добре. Йдемо до приставу і разом з ним вирубувати боржника. На повному законній підставі, на підставі судового акта.

Так, справа клопітка. Витрат багато. Хочу сподіватися, що коли-небудь не платити за житлово-комунальні послуги буде настільки ганебно, що мало хто зможе собі це дозволити. Поки ж число неплатежів в країні наближається до 30% !.