Податки при покупці житла

Зобов'язання зі сплати податків у сторін по угоді наступають після державної реєстрації прав власності на нерухомість, тобто з моменту внесення записів про права в Єдиний державний реєстр прав на нерухомість. У той же час і продавець, і покупець мають право на майнове податкове вирахування, тобто повернення частини ПДФО при будівництві, купівлі або продажу нерухомого майна.

З покупця нерухомості податок не стягується. Але після того як він стане повноправним власником, йому доведеться платити податок на майно. Об'єктами оподаткування є житлові будинки, квартири, дачі, гаражі та інші будівлі, приміщення та споруди. Податок обчислюється від вартості житлового приміщення: чим дорожче майно, тим вищий податок.

Для нерухомості вартістю вище 500 тис. Руб. ставка складе 0,3-2%.

З покупця податок не стягується, але коли громадяни змінюють своє житло на менше з доплатою, який отримав доплату людина зобов'язана заплатити з цієї суми податок на доходи фізичних осіб - 13%, без застосування будь-яких відрахувань.

Повернення податку при придбанні нерухомості

Якщо ви придбали житло, то маєте право скористатися податковими пільгами - вивести з-під податку суму, рівну його вартості, але не більше 1 мільйона рублів. Тобто бюджет поверне вам до 130 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (розмір прибуткового податку, тобто 13% від мільйона). (Ст. 220 і 224 Податкового кодексу РФ).

Пільга з повернення сплаченого податку при купівлі житла дається один раз в житті. Тому, деякі громадяни, які купили квартиру менше ніж за мільйон, не використовують пільгу (так як сума повернення для них виявиться менше 130 тис. Руб.). Вони розраховують зробити це після придбання більш дорогого житла, щоб повернути з бюджету максимально можливу суму.

Покупці можуть одержати відрахування і на ту суму, яку виплачують в якості відсотків за кредитами, виданими на придбання житла.

Якщо куплений житловий будинок або квартира на суму 1 млн руб. сума оподатковуваних доходів зменшується на суму, спрямовану на придбання цієї нерухомості.

Наприклад, Ваша легальна зарплата за місцем роботи становить 60 000 руб. з неї сплачується прибутковий податок. Ви купили квартиру і подали заяву до податкової інспекції про те, що хочете скористатися пільгою. Тоді з цього моменту зарплата не буде обкладатися прибутковим податком до моменту, поки вся сума виплачених вам зарплат не досягне 1 млн руб. Економія складе 130 000 руб. (13%). Це максимально можлива сума, яку можна заощадити. Вона може бути більше тільки в разі, якщо на придбання квартири або житлового будинку було отримано іпотечний кредит, і по ньому було сплачено відсотки. Тоді оподатковуваний дохід буде зменшений ще й на суму фактично сплачених відсотків за кредитом.

Якщо сума покупки менше 1 млн руб. то податкове вирахування буде наданий тільки на фактичну суму покупки. Якщо сума покупки більше 1 млн руб. то пільга буде надана тільки на суму 1 млн руб. (З урахуванням зазначеного вище винятку).

Повернути податок, заплачений з витраченої на покупку житла суми, можна двома способами.

1) продовжувати платити податок в звичайному режимі, і раз на рік (протягом декількох років) отримувати велику суму на свій рахунок у банку,

2) кілька років отримувати зарплату, з якої не віднімається 13-процентний прибутковий податок.

Приблизний список документів в районну податкову інспекцію виглядає так:

• заяву про надання податкового відрахування;
• податкова декларація з податку на доходи фізичних осіб;
• документи, що підтверджують суми доходу, і ПДФО, сплаченого за звітний період;
• документи, що підтверджують зроблені витрати (платіжні документи - наприклад, корінець квитанції);
• документи, що підтверджують право власності на куплений (побудований) будинок або квартиру;
• документи, що підтверджують використання кредиту при купівлі житла (якщо використовувався).

Купівля квартири на первинному ринку здійснюється шляхом укладання різних договорів, в переважній більшості випадків ще на стадії будівництва будинку: договору пайової участі в будівництві, договору інвестування, договору поступки. Після завершення будівництва укладений договір буде підставою для оформлення квартири у власність. Податкові відрахування вам буде надано тільки тоді, коли ви пред'явіть податкової інспекції свідоцтво про власність на квартиру (житловий будинок).

Нерідко квартири в новобудовах купуються шляхом укладення договору про відступлення права вимоги житлового приміщення, оскільки що частина квартир первинного ринку купується на стадії котловану
і продається в період завершення будівництва будинку. Операція продажу вже побудованої, але ще не оформленої у власність новобудови дуже проста: укладається договір переуступки третій особі (покупцеві) права вимоги за інвестиційним договором. При цьому продавець сплачує податок в розмірі 13% зі свого доходу, тобто з різниці між колишньою і справжньою ціною квартири. Інвестори намагаються мінімізувати базу оподаткування, наприклад, не фіксуючи різницю між ціною переуступки і тієї, яка вказана в договорі інвестування.

Покупцеві також доведеться платити податки - з майна, отриманого за договором про переуступку права вимоги. При цьому громадянин, який отримує право вимоги, може отримати податкове вирахування, а поступається його - не має такого права.

При придбанні квартири як на первинному, так і на вторинному ринку для отримання пільги необхідно також надати документи, що підтверджують оплату за куплену квартиру (квитанції до прибуткових касових ордерів, платіжні доручення, розписки або акти про отримання грошей, якщо квартира купувалася у фізичної особи, і т.д.).

Якщо квартира купується за договором участі в пайовому будівництві, то можна отримати податкову пільгу, не чекаючи, поки буде оформлено право власності на новобудову. Податковий відрахування надається при подачі до податкової інспекції договору про придбання прав на квартиру в споруджуваному будинку і акту прийому-передачі квартири.

Така форма зручна з урахуванням того, що однією з найчастіших проблем при покупці новобудови є якраз затягування реєстрації права власності новоселів.

Податкові відрахування при купівлі-продажу кімнат

Перелік документів для оформлення покупки / продажу житла

Більшість угод з житлом, що перебуває у власності громадян, здійснюється шляхом відчуження об'єкта (через купівлю-продаж, міну, дарування, ренту). Для відчуження нерухомості необхідно підготувати наступний пакет документів:

· Технічний паспорт на нерухоме майно;

· Виписка з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно (ЕГРП), що підтверджує права власника, крім таких випадків, коли відчуження нерухомості оформляється без нотаріального посвідчення - в простій письмовій формі,

довідка за формою 9 про осіб, які перебувають на реєстраційному обліку в відчужуваному об'єкті нерухомості.

Залежно від конкретних обставин угоди і складу власників відчужуваного житла можуть знадобитися:

· Довідки з податкової інспекції;

· Дозвільні документи з органів опіки та піклування (розпорядження голови МО);

· Згода чоловіка (в тому числі колишнього) на відчуження майна, придбаного в шлюбі;

· Згода законного чоловіка на придбання нерухомого майна;

відмова від переважного права купівлі співвласником часткою в відчужуваному майно тощо.

Угоди з купівлі-продажу, міні, даруванню нерухомого майна можуть бути посвідчені нотаріально або зареєстровані в простій письмовій формі.

Договір обома сторонами подається на держреєстрацію в Управління Федеральної реєстраційної служби (УФРС).

Правовстановлюючим документом може бути:

· Договір передачі квартири (частки в квартирі - кімнати) у власність громадян - в побуті іменується договором приватизації;

· договір купівлі-продажу;

· Договір міни (має статус зустрічного договору купівлі-продажу, коли власники обмінювали одну житлоплощу, що знаходиться у власності, на іншу житлоплощу, що знаходиться у власності);

· Договір дарування, тобто безоплатного відчуження;

· Свідоцтво про право власності на квартиру у знову створюваному об'єкті на підставі договору пайової участі в будівництві;

· Довідку житлово-будівельного кооперативу про повну виплату паю членом ЖБК;

· Свідоцтво про право власності на успадковане нерухоме майно (за законом або на підставі заповіту);

· Рішення суду про придбання прав власності на нерухоме майно, яке набрало законної сили;

договір ренти (або довічного утримання з коштом).

Відповідно до Закону про державну реєстрацію відчуження нерухомості і перехід прав власності до покупця здійснюються тільки в момент державної реєстрації та занесення відомостей про нового власника в ЕГРП.

В даний час при реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним в УФРС видав ється наступний документ - свідоцтво про право власності, що є невід'ємною складовою частиною правовстановлюючого документа. Раніше таке свідоцтво підшивається до правовстановлюючим документом і скріплюється печаткою, а до цього - ставився штамп встановленого зразка. Якщо правовстановлюючий документ був зареєстрований в органі, який виконував ці функції в порядку, що діяв на той момент, подальша його перереєстрація в Управлінні Федеральної реєстраційної служби (УФРС) не потрібно.