Податки для забудовників

У статті розглянуто особливості оподаткування будівельних компаній.

• Витрати на страхування цивільної відповідальності забудовника - до витрат

Забудовники, які застосовують загальний режим. можуть врахувати витрати на це страхування при розрахунку податку на прибуток у складі інших витрат. Страхову премію потрібно списувати на витрати протягом строку дії договору (пропорційно кількості календарних днів дії договору в звітному періоді.

Спрощенці можуть врахувати у витратах лише витрати на обов'язкове страхування. Чи підходить страхування відповідальності забудовника під таке визначення чи ні - питання спірне.

З огляду на це, можна сказати, що спрощенці-забудовники, які вибрали в якості об'єкта оподаткування "доходи, зменшені на витрати", сильно ризикнуть, якщо вирішать витрати на страхування відповідальності включити в свої податкові витрати. Згодні з цим і фахівці Мінфіну.

• Забудовник може відмовитися від ПДВ-пільги

Забудовник, який будує житловий багатоквартирний будинок або інший об'єкт нерухомості, що залучає кошти пайовиків за договорами участі в пайовому будівництві, має право не обкладати вартість своїх послуг ПДВ, якщо застосовує загальний режим оподаткування. Виняток - послуги забудовника, що надаються при будівництві об'єктів виробничого і комерційного призначення.

При цьому членство в саморегулівної будівельної організації (СРО) не є умовою для звільнення послуг забудовника від ПДВ.

Але він може відмовитися від використання такої ПДВ-пільги і обкладати свою винагороду цим податком. Це позбавить від необхідності вести окремий облік, а також дозволить прийняти до відрахування весь «вхідний» ПДВ за матеріалами (робіт, послуг), які використовувалися забудовником при організації будівництва.

• Житловий будинок з підземною стоянкою:

Забудовнику потрібно розділяти два види "вхідного" ПДВ, пред'явленого йому в рамках будівництва:

• "Вхідний" ПДВ за матеріалами, використаним в будівництві підрядниками, і послуг самих підрядників. За таким "вхідного" податку у забудовника (якщо тільки він не інвестор) немає права вирахування. Цей податок він повинен передати інвесторам;
• "Свій" "вхідний" ПДВ, який відноситься безпосередньо до надання їм послуг з організації будівництва - по оренді, канцтоварам і до решти. При певних умовах цей "вхідний" податок можна прийняти до відрахування. Але треба бути обережніше, якщо частина послуг забудовника обкладається ПДВ, а інша частина - ні.

Розглянемо це на прикладі будівництва житлового будинку з підземною стоянкою.
Ситуація 1. Продажі приміщень в житловому будинку йдуть в рамках Закону про участь у пайовому будівництві. В цьому випадку:
- не обкладаються ПДВ послуги забудовника, пов'язані:

• з будівництвом квартир, придбаних як громадянами, так і підприємцями і юридичними особами;
• з будівництвом машино-місць, якщо вони купуються громадянами;

- обкладаються ПДВ послуги забудовника, пов'язані з будівництвом машино-місць, якщо їх купують підприємці або організації.
Частина "свого" "вхідного" ПДВ, що припадає на послуги з будівництва квартир і "особистих" машино-місць, до відрахування забудовник прийняти не зможе. А ось іншу частину "свого" "вхідного" податку, яка відноситься до оподатковуваним ПДВ операцій, до відрахування прийняти можна. Але для цього потрібно організувати окремий облік оподатковуваних і не оподатковуваних ПДВ операцій <21>.

Ситуація 2. Забудовник не може знайти інвесторів на все приміщення до закінчення будівництва і реєстрації прав на них і оформляє залишилися приміщення на себе. А потім продає за договорами купівлі-продажу. В цьому випадку:
- реалізація житлових приміщень ПДВ не обкладається. Причому не має значення, хто покупець - громадянин або організація;
- реалізація машино-місць є обкладається ПДВ операцією, причому навіть якщо вони розташовані на підземній стоянці житлового будинку і їх покупці - звичайні громадяни <23>.
У другій ситуації при оформленні договорів купівлі-продажу забудовник зможе прийняти до відрахування частина "вхідного" ПДВ, що відноситься до продажу побудованих машино-місць. Зрозуміло, також буде потрібно окремий облік.

• Виставлення забудовником рахунки-фактури

Коли інвестори - організації або підприємці, вони мають право вимагати від забудовника рахунки-фактури. У будь-якому випадку забудовник повинен передати інвесторам "вхідний" ПДВ по підрядних робіт, сировини і матеріалів, використаних при будівництві. Для цього забудовник від свого імені на підставі вхідних рахунків-фактур від постачальників і підрядників складає зведений рахунок-фактуру (в ньому не вказується вартість власних послуг з організації будівництва). Такий зведений рахунок-фактуру забудовник реєструє тільки в журналі обліку виставлених рахунків-фактур з кодом 13 "Проведення підрядними організаціями (забудовниками або технічними замовниками) капітального будівництва, модернізації (реконструкції) об'єктів нерухомості". У книзі продажів його реєструвати не потрібно.

А ось по послугах самого забудовника порядок наступний.

• Послуги забудовника ПДВ не обкладаються, наприклад, коли об'єкт інвестування - житлове приміщення. Якщо забудовник не відмовився від своєї пільги, то він не повинен виставляти покупцю / інвестору рахунок-фактуру на свої послуги.
• Послуги забудовника обкладаються ПДВ, наприклад, при будівництві виробничих приміщень і офісів.

У цьому випадку забудовник повинен виставити інвестору рахунок-фактуру на свої власні послуги. Його треба зареєструвати в книзі продажів і в журналі обліку виставлених рахунків-фактур (з кодом 01 "Відвантаження (передача) або придбання товарів, робіт, послуг (включаючи посередницькі послуги), майнових прав, за винятком операцій, перерахованих за кодами 03, 04, 06, 10, 11, 13 ").

Забудовник, лише організовує будівництво, не повинен включати в податкову базу по ПДВ гроші, отримані від інвесторів в якості відшкодування витрат на будівництво.

• Забудовник-інвестор приймає до відрахування ПДВ по переданим підряднику будматеріалів

Коли забудовник будує об'єкт для власних потреб, він може сам закупити сировину і матеріали, найняти підрядника і передати їх йому на давальницькій основі. Придбані сировина і матеріали залишаються у власності забудовника. А це означає, що при передачі підряднику давальницьких матеріалів забудовнику не потрібно нараховувати ПДВ на їх вартість:

• ні в зв'язку з виконанням забудовником будівельно-монтажних робіт для власного споживання, так як він не виконує сам такі роботи>;
• ні в зв'язку з передачею матеріалів, оскільки право власності на них не переходить від забудовника до підрядника.

При виконанні умов, передбачених ст. 172 НК РФ, організація-забудовник може прийняти до відрахування ПДВ по придбаних сировини і матеріалів, переданих підряднику як давальницьких, на тій підставі, що вони використані для будівництва об'єкта, який в подальшому буде використовуватися в оподатковуваних ПДВ операціях.

• При спрощеній системі особливо важливо правильно визначити винагороду забудовника

Подивимося, як визначити свій дохід забудовнику, якщо для будівництва наймається підрядчик і в той же час в договорах з інвесторами (пайовиками):

• не передбачено повернення інвесторам не використаних при будівництві засобів;
• не вказано конкретна сума винагороди забудовника - вона визначається як кошти, що залишилися у забудовника після закінчення будівництва (різниця між сумами, отриманими від інвесторів, і собівартістю будівництва).

Перш за все треба сказати, що в таких ситуаціях у забудовника-спрощенця (як відомо, вважає доходи за касовим методом) немає необхідності включати в свої податкові доходи гроші, отримані від інвесторів в якості засобів цільового фінансування. Адже сума його доходу може бути визначена тільки після закінчення будівництва.
Коли це станеться, треба розрахувати суму доходу в цілому по об'єкту (наприклад, житлового будинку). Фінансові результати за різними домівках "складати" не можна - так вважає фінансове відомство. Так що негативний дохід (збиток) по одному будинку не зможе зменшити позитивний дохід по іншому будинку.

Якщо при будівництві в рамках одного проекту декількох будинків по якомусь із них виникне збиток, його не можна буде врахувати для цілей оподаткування.

Як бачимо, для правильного розрахунку суми доходу упрощенцу треба налагодити роздільний облік:

• витрат, пов'язаних з виконанням його власних обов'язків як забудовника. При застосуванні "прибутково-видаткової" спрощенки їх можна врахувати у видатках - як правило, всі такі витрати згадані в закритому переліку витрат спрощенців;
• всіх інших витрат, пов'язаних з будівництвом і використанням коштів цільового фінансування, отриманих від інвесторів / пайовиків для будівництва об'єкта.

Незважаючи на те що підрядники виставляють свої рахунки-фактури на ім'я забудовника, той не має права на відрахування "вхідного" ПДВ по ним, якщо не є інвестором. Адже це право належить тільки інвестору. Такі рахунки-фактури забудовнику не слід реєструвати в книзі покупок. Потрібно просто зареєструвати їх в журналі отриманих рахунків-фактур.