Переоформлення прав на земельні ділянки за договорами оренди

Дуже актуальним, зокрема, є питання, пов'язане з придбанням прав оренди не земельні ділянки в разі здійснення угоди купівлі-продажу об'єктів нерухомості, розташованих на таких орендованих земельних ділянках.

Проходження такого роду процедури заново вже само по собі не подарунок. Так як всіх орендарів потрібно, як мінімум, зібрати в один день і спонукати прийти до компетентного державного органу з метою одночасного подання нової заявки на надання земельної ділянки в оренду. Зрозуміло, новий власник нерухомості зіткнеться з деякими протидією, а то і просто небажанням що-небудь робити з боку своїх сусідів - співорендарів. Останнє цілком зрозуміло, тому що у співорендарів все і так добре: договір оренди у них є, претензій з боку контролюючих органів немає, правове становище їх визначено. Таким чином, в засмучених стані перебуває тільки новий власник майна, як особа, якій начебто покладений за законом земельну ділянку на праві оренди, а ось отримати його ніхто йому допомогти не може або не бажає.

Ще гірша ситуація у нового власника може скластися тоді, коли зі старого складу співорендарів за договором вийшло ще кілька учасників (також продали нерухоме майно). Йому доведеться шукати, збирати і мотивувати до спільної подачі заяви на надання земельної ділянки в оренду вже не старий «комплект» власників, які, хоча б, уже проходили таку процедуру раніше і розуміють, навіщо вона потрібна, але і новий склад учасників потенційного договору оренди .

Великий і дуже поширеною проблемою є ситуація, коли старий договір оренди фактично існує і підписаний всіма уповноваженими сторонами, але процедура державної реєстрації такого договору (обов'язкова для всіх договорів оренди землі, укладених на строк, що дорівнює або перевищує 12 місяців) була пройдена. В цьому випадку, якщо склад співорендарів, які підписували договір, змінився до цього хоча б на одну людину, пройти процедуру реєстрації вже буде неможливо. В даному випадку, мабуть, також доведеться збирати всіх старих і нових орендарів землі і подавати нову заявку на надання земельної ділянки в оренду.

Не менш цікавою є ситуація, коли уповноважений орган державної влади відмовляє в заміні сторони за договором оренди через переконаності в тому, що орендований земельну ділянку зовсім не є неподільним, навпаки, цілком можливий виділ частки кожного з учасників в натурі. Коли ділянка дійсно можна поділити, проблем немає, але, на жаль, це не завжди можливо, тому що теоретичні викладки можуть не відповідати реальній дійсності. Практика показує, що для того, щоб не затягувати процес, найкраще змиритися і спробувати розмежуватися (поділити ділянку в натурі) на місцевості, якщо це хоч якось можливо, то нехай його визнають діленим, заявку тоді можна буде подати знову від імені кожного власника.

В цілому, хочеться відзначити, що практика заміни сторони в договорі оренди земельної ділянки на території Нижнього Новгорода не відпрацьована. Заміна сторін йде з великим скрипом і гігантськими тимчасовими витратами. Тому, купуючи нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці, що належить продавцеві на праві оренди, необхідно уважно прочитати такий договір, особливу увагу приділивши числу осіб на боці орендаря. Якщо їх більше двох, слід розуміти, що права оренди переоформити, можливо, не вдасться або вдасться, але лише через 1-2 роки.

За великим рахунком в такому «непереоформлення» стані цілком можна нормально існувати. Одним з найістотніших мінусів його буде те, що неоформлений земельну ділянку (його частина) не можна буде здати в суборенду або внести в якості внеску до статутного капіталу будь-якого юридичної особи. Однак якщо це непринципові питання для життя і бізнесу нового власника майна, то особливих проблем з неоформлених земельною ділянкою у нього не буде. Цікаво, що рахунки за користування землею йому при цьому, швидше за все, будуть виставляти.