Отримання передоплати за квартиру, як отримувати аванс при продажу квартири
Передоплата за квартиру може бути внесена в формі завдатку (є фінансова відповідальність) або авансу (немає фінансової відповідальності). Грамотний Покупець буде наполягати на першому, нам же. як Продавцю, безпечніше схилити його до другого (практика ринку тут на нашому боці).
Взагалі-то, якщо ми впевнені в своєму рішенні продати квартиру, нас влаштовує ціна, і ми не беремо участі в «ланцюжку». то завдатку боятися не варто - він забезпечує рівну фінансову відповідальність обох сторін.
Але на практиці ріелтори / посередники часто замикають передоплату на собі, і так як зайва фінансова відповідальність їм ні до чого (раптом їх Клієнт-Продавець передумає продавати квартиру), то зазвичай використовується аванс. Але - зі штрафними санкціями для Покупця: тобто якщо Покупець необґрунтовано відмовиться від покупки, то він втрачає суму авансу. Якщо ж з якоїсь причини (наприклад, стукнувся головою об одвірок) передумає Продавець, то він (або його ріелтор) просто поверне Покупцеві суму авансу в обумовлений термін.
Це, звичайно, не можна назвати справедливими умовами, але ринок не є ідеальним.
У разі, якщо ми, продаючи своє житло, купуємо замість «альтернативну квартиру» - нам доведеться передавати прийнятий аванс наступного Продавцю по ланцюжку, скріплюючи таким чином угоду з трьох учасників. І в цьому випадку, ми можемо тільки порадіти, що на нас не залишилися висіти жорсткі зобов'язання завдатку.
Як отримувати аванс при продажу квартири
Сума авансу за квартиру для нас не принципова, головне, щоб Покупцеві було шкода її втратити. Для цього вона повинна бути для нього досить відчутною. На практиці, як правило, використовують якусь круглу суму, в районі 1-2% від ціни квартири (наприклад, 50 тис. Руб.).
У випадку з «альтернативою», прийнятої нами суми авансу повинно вистачити для внесення наступних авансів по ланцюжку (особливо, якщо ми купуємо замість своєї - дві альтернативних квартири).
Термін авансу за квартиру повинен бути достатнім, щоб нам вистачило часу на збір всього пакету документів для продажу квартири. а Покупцеві - часу на перевірку цих документів. Зазвичай, на-все-про-все вистачає 2-3-х тижнів.
У разі вибудовування «альтернативної угоди», термін збільшується, відповідно. І тут має сенс обговорити з нашим Покупцем можливість збільшення терміну його авансу. на випадок непередбачених затримок з «альтернативною квартирою».
Про форму та зміст Договору про аванс. взагалі-то, повинен більше піклується Покупець (див. розділ ІНСТРУКЦІЇ: Покупець >> «Вторинний ринок» >> «Вносимо аванс за квартиру»), так як саме він в даному випадку ризикує грошима. Проте, щоб уникнути конфліктів і можливості зриву угоди, нам теж не завадить знати, що і як повинно бути відображено в цій угоді.
Зразок Договору про аванс за квартиру можна скачати тут.
Договір про аванс. при бажанні, можна скласти і завірити у Нотаріуса. Коштує це недорого (тим більше, що платити за це логічніше Покупцеві), але значно полегшує відносини між продавцем та покупцем. Нотаріус дозволить спірні питання відповідальності за таким договором, грамотно пропише всі необхідні формулювання, і виступить свідком фактичної передачі грошей.
До речі, не забуваємо, що не тільки Покупець вибирає нас (нашу квартиру), але і ми вибираємо Покупця.
Ще один нюанс. Якщо в процесі спілкування з Покупцем з'ясовується, що наша квартира - остання в ланцюжку «альтернативних» квартир. то це не сама радісна звістка.
Якщо в ланцюжку всього дві квартири - це нормально, класична «альтернативна операція». яких на ринку більшість.
Якщо в ланцюжку 3-4 квартири, то варто докладно поспілкуватися з тим, хто організовує весь ланцюжок, щоб оцінити ймовірність завершення такої угоди.
Якщо ж в ланцюжку 5 і більше квартир, то ми ризикуємо просто втратити даремно час, і попсувати собі нерви: такі ланцюжки нечасто доходять до завершення, з огляду на свою складність через велику кількість учасників.
Як побудувати альтернативну операцію самостійно, ми детально розповіли в окремій замітці:
Про це - на наступному кроці.