Особливості ремонту в ще не зданому будинку - ремонт - форум пайовиків су155 (су155)

Особливості ремонту в ще не зданому будинку

Коли новосілля хочеться зробити якомога швидше, а будинок буде введений в експлуатацію тільки через кілька місяців, покупці зазвичай прагнуть скоріше почати ремонт. Як це зробити правильно і як до такої ініціативи ставляться забудовники?

Часто покупці квартир в новобудовах поспішають скоріше почати ремонт в майбутньому будинку, іноді не чекаючи офіційного вручення ключів і введення будинку в експлуатацію. На свій страх і ризик, можна домовиться з виконробом будівництва про допуск в приміщення і проведення будівельних робіт. Будівельники не дуже вітають таку практику, але іноді йдуть назустріч своїм інвесторам.

Перший крок до того, щоб почати ремонт в ще не введеному в експлуатацію будинку - підписання акту прийому-передачі квартири. До цього моменту забудовник зобов'язаний за свій рахунок усунути всі недоробки, виявлені майбутнім власником житла.

В даному випадку ризик полягає в тому, що, як правило, обіцянка забудовника видати ключі відразу після підписання акту змушує інвесторів на багато закривати очі. Тому акт часто підписують при першій же можливості, а огріхи будівельників усувають самостійно. Багато хто, не чекаючи особливого запрошення, домагаються від забудовника першочергового підписання документа. Як розповідає інвестор новобудови Інна Петрик, щоб отримати такий акт, довелося стукати в усі двері.

- На щастя, вдалося домовитися про зустріч з працівником компанії, оглянути квартиру і на місці підписати акт, - каже вона.

Після цього вона отримала карти для входу в будинок, ключі від квартири, і раніше інших інвесторів змогла почати ремонт. Але так щастить не всім. Та й забудовники не дуже вітають подібну практику.

Підписання акту далеко не завжди відкриває зелену вулицю ремонту. Від інвестора можуть також вимагати розплатитися за увеличившуюся в процес е будівництва житлоплощу, підписати до говір з ЖЕКом, причому, як це було зроблено в одній зі столичних новобудов, без зазначення дати і інших деталей.

Тим, хто вирішив затіяти ремонт квартири.
По-перше, необхідно підшукати будівельну бригаду, яка зробить євроремонт швидко і якісно. Кращий спосіб - опитування друзів, знайомих і родичів. Можливо, комусь пощастило вже мати справу з бригадою будівельників, результат діяльності якої був успішним. Якщо знайшли бригаду "на стороні", сумлінність незнайомих працівників потрібно обов'язково перевірити до початку ремонту. Як приклад, при спілкуванні з бригадиром, висуньте свідомо нездійсненні вимоги. Грамотний фахівець висловить свої думки і дасть відмова від нереальною роботи.
Мешканці новобудов активно створюють ОСББ
До речі, зараз в новобудовах, які здаються в експлуатацію, створюються об'єднання співвласників багатоквартирних будинків. Якщо в житловому комплексі вже здана в експлуатацію частину квартир і є об'єднання, яке уклало договори про надання комунальних послуг, інвестор може спробувати домовитися з організацією або стати її членом, незважаючи на фактичну відсутність права власності на квартиру. В цьому випадку можна домогтися застосування тарифів нижче комерційних. Однак на практиці таке трапляється рідко: зазвичай ОСББ створюється набагато пізніше, після заселення більшості жителів дома.В цілому ризики проведення ремонтних робіт до здачі будинку в експлуатацію досить високі. Квартира може бути затопленою з вини сусідів або будівельників, обікрали, постраждати від вогню або холоду. Інвестор і сам може залити жителя, який на днях вже наклеїв шпалери і поклав дубову паркетну дошку. Тому до початку ремонту, можливо, варто задуматися про страховку. Звичайний поліс майнового страхування, який використовується для введеного в експлуатацію житла, в цьому випадку не допоможе. На період ремонту потрібно купувати поліс будмонтажу (CAR) та розглянути покупку поліса TPL, який покриває ризики, пов'язані з цивільною відповідальністю перед третіми особами.

А ще існує ризик усадки будинку, яка може проявитися через один-два роки після завершення будівництва. Якщо усадка буде значною, ремонт доведеться робити заново. Втім, якщо будинок в спорудженому стані вже пережив одну-дві зими, ризики усадки істотно знижуються.

Робимо ремонт в будинку, який не зданий в експлуатацію

1. З'ясовуємо у забудовника як, коли і на яких умовах можна почати ремонт.

2. Якщо для отримання ключів і початку ремонту необхідно підписати акт прийому-передачі об'єкта:

• З'ясовуємо терміни підготовки актів для підписання
• Якщо присутні складні обставини (наприклад необхідність з'їжджати зі знімною квартири і т. П.), Звертаємося до забудовника з проханням підписати акт в першочерговому порядку або очікуємо запрошення від забудовника
• Домовляємося про зустріч з уповноваженою особою забудовника для огляду квартири
• Підписуємо акт прийому-передачі без претензій до забудовника, так як усунення виявлених недоліків відкладає видачу ключів і початок ремонту на невизначений термін. У разі значних недоробок вказуємо зауваження забудовнику, чекаємо виправлення і потім підписуємо акт

3. Проводимо остаточний розрахунок за договором про участь у будівництві

4. З'ясовуємо у забудовника особливості оплати електроенергії та інших комунальних послуг на період, що передує здачі будинку в експлуатацію, і при необхідності підписуємо один з видів додаткового договору:

• Договір із забудовником про підтримку об'єкта до здачі в експлуатацію з встановленою платою в розмірі витрат на комунальні послуги
• Угода із забудовником про оплату витрат води та електрики за лічильниками на період проведення оздоблювальних робіт
• Договір на обслуговування з ЖЕКом, без зазначення дати і т. П.

5. З'ясовуємо правила допуску на об'єкт для інвесторів і ремонтної бригади

6. Отримуємо пропуску, картки, ключі

7. Надаємо забудовнику копії документів людей, допущених на будівництво

8. З'ясовуємо правила використання та оплати ліфта для підйому будматеріалів

9. Приступаємо до ремонту.

Етапи і тонкощі ремонту в новобудові

Мало для кого є секретом той факт, що ремонт в новобудові має досить багато тонкощів і нюансів. Здебільшого всі вони пов'язані з так званої осіданням будівлі - конструкція в кілька десятків, а то і сотень тисяч тонн тисне на грунт всією своєю масою. Природно, що потроху будинок просаживается - цей ефект найбільш помітний в перші два-три роки, але з часом все приходить в норму і просідання поступово зводиться до мінімуму. Можна сказати, стає практично невідчутним.

За великим рахунком, якщо не хочете даремно викидати гроші на вітер, то починати ремонт квартир в новобудовах слід не раніше, ніж через 2-3 роки з моменту здачі будинку в експлуатацію. На перших порах можна провести все чорнові роботи, а вже потім, через деякий час, розвернутися на повну котушку.

Які види робіт не протипоказані в перші роки експлуатації житлового будинку?

Але не все так погано, як здається, є такі види ремонтних робіт, які можна робити з самого початку. Це розводка сантехнічних труб, закладка електричної проводки, прокладка теплих підлог і заливка стяжки, спорудження підвісних стель, вирівнювання стін. Загалом, вся чорнова і сама пильна робота. І бажано ці роботи почати виконувати відразу після отримання ключів. З тієї причини, що новосели новобудов при отриманні ключів оплачують загальний контейнер для збору будівельного сміття. А керуюча компанія протягом півроку здійснює вивезення цього сміття. Якщо забаритися і почати ремонт пізніше, не з усіма мешканцями, то доведеться вирішувати питання вивезення будівельного сміття самостійно. При цьому гроші-то за загальний вивіз сміття вже заплачено. Знову ж в новому будинку ще ніхто не живе, тому шуміти можна на повну котушку. З усіх ремонтованих квартир лунає шум перфоратора. Але ось закінчують ремонт перші мешканці, переїжджають в нові квартири разом з дітьми. І вже доводиться дотримуватися закону про тишу. Вечорами і на вихідних не особливо пошумимо, а ремонт-то в новій квартирі робити треба.

Ось так виглядають стіни в новобудові. Бетонна коробка. Ніякої обробки.

Але, перш ніж починати ремонт в новобудові, у вас повинен бути добре продуманий план. Ви повинні намалювати план квартири. Можна скористатися графічними комп'ютерними програмами, а можна озброїтися олівцем, лінійкою і ластиком, і малювати на мілімітровке- дуже зручно. Треба вирішити, де будуть унітаз, ванна або душова кабіна. З планом кухні відправитися в кухонний салон, а то й не один, і намалювати план кухні - вирішити де і як будуть встановлені кухонні робочі поверхні, шафи, столи, кухонна техніка (плита, духовка, мікрохвильова піч, посудомийка, холодильник і т.д. ). Адже від цього буде залежати прокладка сантехнічної комунікації і електричної проводки. Знову ж теплі підлоги закладаються тільки там, де ви будете ходити ногами, вони не повинні бути під шафами, холодильником, ванною, пральною машиною та іншими об'єктами, що стоять на підлозі. Далі відправитися в коридор і житлові кімнати. Де будуть світильники, бра і люстри? Де будуть комп'ютери і телевізори? Розташування ліжок, шаф, тумбочок і столів теж варто враховувати. Коротше, все потрібно розпланувати, все дрібниці. Щоб запланувати необхідну кількість розеток і вимикачів, і грамотно їх розташувати. І відкиньте думки, що ви будете постійно міняти планування. Краще вирішите раз і назавжди (на довгий час), що буде так.

І так, план розміщення меблів і техніки складено і затверджено. На підставі цього плану розроблений план розводки сантехнічних комунікацій і електропроводів. Можна починати ремонт.

Перш ніж будувати і творити, іноді доводиться ламати. Зносити криві не несуть стіни, ламати сантехнічні кабіни. Ламати не будувати. Робота важка і курна, але не складна в плані розумових навичок. З метою економії цю чорнову роботу можна зробити самостійно, в крайньому випадку найняти дешеву робочу силу, не привертаючи професіоналів. Також на підготовчому етапі слід розбити стики між плитами стін і стелі, стін і підлоги, потім запінити порожнечі, закрити джгутами спіненого поліетилену, і знову закрити пескобетоном. Це важливий етап, що впливає на втрати тепла в квартирі. Щілини потрібно закласти капітально.

Якщо розбити пескобетон на стиках стіни і стелі, то можна спостерігати таку картину: порожнечі, трохи прикриті спіненим поліетиленом. Якщо ця справа так залишити, заштукатурити і заклеївши шпалерами, то в цих стиках гулятиме вітер, може накопичуватися волога. Отримаємо втрати тепла від промерзання і цвіль під стелею в майбутньому. А на кухні через подібні щілини все запахи від сусідів будуть проникати до вас. Заповнюємо такі щілини монтажною піною, поверх укладаємо спінений поліетилен по всій довжині. Ось тепер можна знову закладати пескобетоном.

Ось тепер починаємо ремонт в новобудові з розведення труб і каналізації, монтажу електропроводки і прокладки інших комунікацій - на їх цілісність і працездатність первинна усадка будівлі ніяк не вплине. Так що якщо ви задалися питанням, з чого почати ремонт новобудови, почніть з прокладки всіляких комунікацій - тут ви не прогадаєте. При цьому заздалегідь варто вивчити ринок сучасних сантехнічних та електричних приладів, звертаючи увагу на зберігаючі властивості. Сантехніку вибираємо з урахуванням економії витрат води в подальшому.

Ось так виглядає сантехнічна кабіна для ванни і туалету. Якщо цю кабіну зламати, то за нею можна виявити невелике корисний простір, так як кабіна нещільно прилягає до стіни. Також стелю стане вище. Будуємо нові стіни з вологозахищений блоків. Розводимо труби.

Якщо складати правильний порядок ремонту в новобудові, то на наступному етапі можна зайнятися чорновими статями - вони, як правило, також мало схильні до пошкоджень від осідання будинку. Сміливо можна монтувати всілякі теплі підлоги, враховуючи розстановку предметів, і заливати поверх них стяжку. Якщо в майбутньому планується настилати ламінат або паркетну дошку, то з фінішним вирівнюванням нівелір-масою краще почекати. На цьому етапі роботи з підлогами краще зупинитися і переключитися на стіни і стелю.

Можна починати вирівнювати стіни і споруджувати всілякі конструкції з гіпсокартону на стелі - монтувати і обшивати каркаси гіпсом. Ремонт в новобудові своїми руками на своїй першій чорновий стадії робіт не приведе ні до яких катастрофічних наслідків.

Види ремонтних робіт, протипоказані в перші роки експлуатації новобудови

Послідовність ремонту квартири в новобудові оголошує перерву. Всі описані нижче види робіт, якщо ви, звичайно, не хочете їх переробляти, краще виконувати після закінчення хоча б двох років з моменту спорудження будинку.

Краще не шпаклювати на чистову стелі і стіни з гіпсокартону в перші роки експлуатації новобудови - вже в перший рік потріскається буквально кожен шов. Хочете перевірити? Просто закрийте якісно шви гіпсокартону і через деякий час ви переконаєтеся в правильності цих слів і зрозумієте, чому ремонт в новобудові повинен мати продуману послідовність. Чи не усадка будинку, так запізнілий ремонт сусіда, а саме штроблення стін під електропроводку, пустить тріщинки по стелі в місцях стику. Що стосується штукатурення стін, то щоб не стояти без діла, їх можна привести в повний порядок і приготувати під обклеювання шпалер.

Це стик плит на стелі. Будівельники перед здачею новобудови в експлуатацію вже зашпаклювали всі щілини. Але тріщинка з'явилася знову. І буде з'являтися, поки будинок не сяде остаточно. Але стелі з гіпсокартону або натяжні стелі приховають цю тріщину назавжди.

Хочеться звернути вашу увагу і на такі види оздоблювальних робіт, як укладання кахлю - якщо мова йде про стінах, а тим більше у ванній кімнаті, то її теж не слід виконувати в перші роки існування новобудови. Порушення герметичності затертих швів не приведе ні до чого іншого, крім як до появи цвілі і протіканню води до сусідів нижче - не допоможе навіть гідроізоляція підлоги.

А ось що стосується обробки кахлем статі, то тут ніяких обмежень немає. Перешкодою на цьому шляху може стати тільки один фактор - стовідсоткова ймовірність того, що в процесі виконання інших видів ремонтних робіт він буде пошкоджений і безнадійно зіпсований. Його, звичайно, можна накрити щільним картоном, але ось чи допоможе він при падінні молотка або інших важких предметів з рук недбайливого працівника? Тому з розсудливих міркувань укладання кахельної плитки на підлогу краще теж залишити до кращих часів.

Ремонт квартир в новобудовах - справа досить тонка, в принципі, володіючи знаннями необхідних технологій, на всю вищеописану послідовність можна і не сильно звертати увагу. Справа в тому, що існує досить багато гасителей осадового явища будівлі - спеціальна м'яка стрічка, приклеєна під кожен профіль і елемент кріплення гіпсокартонних виробів, дасть можливість всієї конструкції деформуватися при усадці будинку без особливих наслідків. Потрісканих швів можна не боятися в тому випадку, якщо осадове явище будівлі за своїми параметрами не перевищує допустимі норми.

І ще. Нам потрібна квартира, щоб жити. У нас немає часу чекати, немає грошей для оплати знімною квартири. В цьому випадку можна ризикнути. Найняти професійного плиточника. Ну а можливі утворилися шви на стелі не так і страшні. Вони помітні лише лежачи на дивані.

Загалом, принцип ремонту квартир в новобудовах досить-таки простий - необхідно забезпечити максимальний захист декоративних елементів інтер'єру від усадки будівлі. Якщо це у вас вийде, то можна сміливо починати ремонт і не дивитися ні на які складнощі. Якщо боїтеся, тоді краще почекати і перенести чистову обробку на «пізніше» або довірити долю своєї нової квартири грамотним фахівцям - в цьому випадку, по крайней мере, буде з кого спитати за зіпсований матеріал і час.

І на завершення, коротко вкажу основні етапи ремонту в новобудові:

• Електропроводка, слаботочка і теплі підлоги
• сантехнічні комунікації
• стяжка
• Чорнова обробка стель і стін
• Заміна батарей (якщо не влаштовує варіант від забудовника)
• Заміна вікон на пластикові (якщо не влаштовують вікна від забудовника)
• Установка вхідних дверей
• Стелі (побілка, або фарбування, або гіпсокартон, або натяжні)
• Плиткові роботи в санвузлах, кухні, коридорі (стіни і підлоги)
• Встановлення дверей
• Стіни (шпалери або венеціанська штукатурка)
• Монтаж сантехніки (ванна, душова кабіна, унітаз, раковина, крани, рушникосушки)
• Підлоги - паркет, ламінат тощо
• Установка дверних наличників, порогів
• Установка вимикачів, розеток, монтаж освітлювальних приладів
• Монтаж кухні, кухонної техніки, вбудованих шаф в коридорі і кімнатах
• Завезення і розстановка меблів

Деякі етапи можна міняти місцями, покладаючись на здоровий глузд і прислухаючись до порад ваших робочих. Пам'ятайте: спочатку все чорнові етапи, потім під чистове оздоблення; спочатку стелю і стіни, потім підлоги.