Оренда нежитлового приміщення

При оренді нежитлового приміщення розглянемо випадки, коли організація надає приміщення в користування (Орендодавець) та приймає в користування (Орендар).

Облік у Орендодавця

Таким чином, є кілька способів оплати «комуналки» орендарем:

вартість комунальних платежів може бути врахована в орендну плату (тобто орендар сплачує суму, в яку вже включені витрати по користуванню водою, теплом, електрикою і т.д.);
в договорі оренди передбачена тільки орендна плата. Фірма-орендодавець сама оплачує комунальні послуги за орендаря і за його дорученням. Потім він компенсує всі витрати;
орендар самостійно оплачує комунальні послуги постачають службам. Розрахунки з орендарем він веде тільки за користування самим приміщенням.

Розглянемо кожен з цих способів докладніше.

Найбільш поширений варіант розрахунку комунальні послуги включені у вартість оренди. Прорахувати приблизну суму комунальних витрат зазвичай не складає труднощів. Орендодавець просто передбачає в договорі таку плату, яка покриє «комуналку» і принесе дохід. В цьому випадку з комунальними службами орендодавець розраховується самостійно.

Бухгалтер ЗАТ зробив такі записи на рахунках бухгалтерського обліку:

Якщо оренда не є для фірми звичайним видом діяльності, то суму орендної плати враховують як операційний дохід. У цій ситуації її відображають по кредиту рахунку 91 субрахунок 1 «Інші доходи». Витрати з оплати комунальних послуг будуть теж операційними (дебет рахунку 91 субрахунок 2 «Інші витрати»). У податковому обліку такі доходи і витрати вважаються позареалізаційними.

При другому варіанті розрахунків комунальні платежі не входять в орендну плату. Їх орендар сплачує окремо. При цьому в договорі має бути зазначено, що за дорученням орендаря всі розрахунки з постачальними службами веде орендодавець.

За підсумками місяця орендодавець повинен скласти звіт про виконання доручення. Оформити його можна в довільній формі. У звіті вказується, від яких служб, за якими розрахунковими документами і на які суми орендодавець оплатив комунальні витрати. В кінці виводиться загальна сума витрат, які повинен компенсувати орендар. До звіту додаються первинні документи, виставлені комунальними службами. Собі фірма залишає лише їх копії.

За договором ЗАТ оплачує за ТОВ комунальні послуги. Потім орендар компенсує витрати ЗАТ.

ЗАТ вважає податки «по відвантаженню» і в його бухгалтерському обліку були зроблені такі записи:

Орендар може розраховуватися з комунальними службами і самостійно. Тоді в договорі буде значитися тільки сума орендної плати.

Правда, такий спосіб розрахунку застосовується рідко, оскільки він вимагає дозволів комунальних служб. Тобто фірмі-орендодавцю потрібно отримати документ, в якому буде вказано, що вона має право передати користування цими послугами іншій особі. Тільки після цього рахунку за комунальні послуги будуть виставлятися нема на ваше ім'я, а на ім'я орендаря.

Облік у Орендаря

Згідно ст.606 ГК України ч.II (1) за договором оренди орендодавець зобов'язується надати орендарю майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Відповідно до ст.614 606 ГК України ч.II (1) орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату за користування майном (орендну плату).

Планом рахунків бухгалтерського обліку (25) для узагальнення інформації про наявність та рух основних засобів, орендованих організацією, призначений рахунок 001 «Орендовані основні засоби». Орендоване майно враховується на рахунку 001 в оцінці, зазначеної в договорі оренди.

Відповідно до п.п.5, 7 ПБУ 10/99 (37) витрати з оренди приміщення формують витрати по звичайних видах діяльності, які включаються організацією в собівартість проданих товарів, виконаних робіт, наданих послуг в сумі, обчисленої в грошовому вираженні, рівній величині оплати в грошовій і іншій формі або величині кредиторської заборгованості (п.п.6, 9 ПБО 10/99 (37)).

ПДВ по орендній платі за оренду приміщення згідно пп.1 п.2 ст.171 і п.1 ст.172 НК Україна (2) може бути прийнятий до відрахування на підставі рахунку - фактури, виставленого орендодавцем, а також документів, що підтверджують фактичну сплату сум ПДВ.

Витрати включені в собівартість проданих товарів, наданих послуг, виконаних робіт

Що стосується оплати комунальних послуг, то на практиці орендарі стикаються з трьома варіантами оплати комунальних послуг. У першому випадку орендар укладає договори з організаціями, постачальними будівлю електрикою, водою, газом і т.д. і самостійно оплачує їх послуги. При другому і третьому варіанті з «комунальниками» розраховується орендодавець. А орендар лише перераховує йому необхідну суму, щоб розплатитися з постачальними підприємствами. Різниця ж полягає в тому, що в одному випадку вартість комунальних послуг входить до орендної плати, а в іншому - перераховується окремо від неї.

Підприємству, яке орендує приміщення на тривалий термін або містить виробництво, яке споживає багато енергії, вигідно розраховуватися з постачальними підприємствами самостійно. В такому випадку орендодавець позбавлений обтяжливих розрахунків, а у бухгалтера орендаря набагато менше проблем з розрахунком податків.

А саме немає складнощів з заліком «вхідного» ПДВ - «комунальники», з якими укладені договори, виписують рахунки-фактури на ім'я орендаря. Немає перешкод і для того, щоб зменшити на вартість комунальних послуг оподатковуваний дохід. Адже комунальні платежі - це теж витрати на оренду, і їх треба включати до складу інших витрат (пп.10 п.1 ст.264 НК Україна (2); п.8 разд.5.4 Методичних рекомендацій з податку на прибуток (48)) .

У бухгалтерському обліку кошти, які перераховані «комунальникам», відносять на ті ж рахунки, що і орендну плату.

У податковому ж обліку вартість комунальних послуг - 50 000 руб. - включена до складу інших витрат, пов'язаних з виробництвом і реалізацією. На цю суму ТОВ може зменшити свій оподатковуваний прибуток.

У ЗАТ були зроблені такі записи на рахунках бухгалтерського обліку:

Для цілей оподаткування прибутку орендна плата (у яку включена вартість комунальних послуг) в розмірі 160 000 руб. враховується в складі інших витрат ЗАТ.

Один з найпоширеніших способів оплати комунальних послуг - це коли орендар перераховує «комуналку» окремо. Орендар перераховує орендодавцю гроші понад основний плати. А власник будівлі в свою чергу розраховується зі постачальними підприємствами.

Щоб прийняти до відрахування «вхідний» ПДВ, необхідно отримати від орендодавця відповідний рахунок-фактуру. Зрозуміло, що такий документ буде лише копією рахунку-фактури, який виставила орендодавцю постачальна організація. Адже в даному випадку власник приміщення - це посередник між «комунальниками» і фірмою-орендарем. І тому він повинен складати рахунки-фактури в тому ж порядку, що і комісіонер (агент), який купив товар для комітента (принципала).

До речі, щоб у «податківців» не виникло ніяких сумнівів в тому, що власник приміщення не перепродує комунальні послуги, а всього лише передає гроші від вашої фірми постачають організаціям, попросіть керівництво внести цю умову в договір оренди. Правда, тут ви можете зіткнутися з наступним питанням. І договір комісії, і агентський договір припускають, що посередник бере за свою роботу винагороду (ст.ст.990 і 1005 ЦК України ч.II (1)). В даному ж випадку ніякої платні орендодавець не отримує - відсоток з вартості комунальних послуг йому не дістається. Чи можна тоді вважати, що орендодавець виконує посередницькі послуги? Так можна. І ніякого протиріччя з законодавством тут немає. Адже п.2 ст.421 ГК України ч. I (1) дозволяє підприємствам укладати будь-які договори. А значить, ніхто не забороняє агенту або комісіонеру працювати без винагороди.

Залишається додати, що для фірм, що працюють по «спрощенці», перераховувати орендодавцю вартість комунальних послуг окремо від основної плати невигідно. Адже вони стикаються з тією ж проблемою, як і у випадку, коли самі розраховуються з постачальними підприємствами. А саме: оподатковуваний дохід не можна зменшити на вартість води і енергії, покупка яких не обумовлена технологією виробництва.

Багато фірм, уклавши договір оренди нерухомості, забувають, що вони автоматично стають платниками за землю.

Відповідно до ст.1 Закону України «Про плату за землю» (15) користування землею є платним. Форми плати - земельний податок та орендна плата (ст.65 ЗК України (3)). Власники землі, землевласники і землекористувачі обкладаються земельним податком. Орендарі вносять орендну плату.

Втім, іноді зустрічаються ситуації, коли фірми беруть в оренду тільки будівля, забуваючи при цьому про оренду зайнятого їм земельної ділянки. Може здатися, що в таких випадках земельний податок платити не треба. Адже підставою для встановлення суми податку є документ, що підтверджує право власності, володіння або користування земельною ділянкою (ст.15 Закону України «Про плату за землю» (15)). А в такій ситуації зазначеного документа не буде.

Однак тут необхідно враховувати положення ст.652 ЦК України ч.II (1). За договором оренди будівлі орендарю поряд з правом володіння і користування нерухомістю також передаються і права на частину ділянки, зайнятої цією нерухомістю і необхідного для її використання (п.1 ст.652 ГК України ч. II (1)). Якщо орендодавець є власником ділянки, то орендарю також передається право оренди чи інше право на частину ділянки.

Передані права повинні бути визначені в договорі оренди. Але навіть якщо в ньому такі права не встановлено, орендарю все одно переходить право користування частиною земельної ділянки, зайнятої нерухомістю і необхідної для її використання. У цьому випадку орендар стає користувачем землі і автоматично переходить в розряд платників земельного податку.

Фірма може орендувати нежитлове приміщення не тільки в іншої організації, а й у фізичної особи. Якщо це підприємець, то всі витрати на «комуналку» враховуються для цілей оподаткування так само, як і в разі оренди приміщень, що належать юридичним особам.

Але припустимо, громадянин, що здав свою площу вашої фірмі, свідоцтва про реєстрацію в якості підприємця не має (або його не надав). В цьому випадку ви можете оплачувати комунальні послуги одним з тих же трьох способів. Перший: самостійно укласти договори зі постачальними організаціями і розраховуватися за їхні послуги безпосередньо. Другий: включити вартість «комуналки» в орендну плату. Третій: відшкодовувати ці витрати орендодавцю окремо від основної плати.

Найвигідніше перший варіант. Адже тільки він дозволяє прийняти до відрахування «вхідний» ПДВ. Розраховуючись ж за комунальні послуги через орендодавця, зарахувати податок не вдасться. Причина проста: фізична особа, яка не має статусу підприємця, не рахується платником ПДВ і відповідно не має права виставляти вашій фірмі рахунки-фактури. Тим часом без цих документів прийняти до відрахування ПДВ можна.

Але другий і третій варіанти незручні не тільки для орендаря, але і для орендодавця. Судіть самі: в даній ситуації громадянин посередником між орендарем та «комунальниками» бути не може. Адже він не є підприємцем, а значить, у нього немає і права займатися підприємницькою (в тому числі і посередницької) діяльністю. Це заборонено п.1 ст.23 ЦК України ч.I (1). Тому гроші, отримані від орендаря в рахунок оплати комунальних послуг, вважаються доходом власника приміщення, тобто громадянина. Отже, підприємство зобов'язане утримати з цієї суми (як, втім, і з самої орендної плати) податок на доходи фізичних осіб. Така вимога п.1 ст.226 НК Україна (2). Податок в цьому випадку розраховується за ставкою 13 відсотків. Правда, за письмовою заявою орендодавця суму податку можна зменшити на стандартні відрахування (п.3 ст.218 НК Україна (2)).

ТОВ орендує гараж у фізичної особи. За договором з ним орендна плата складається з двох частин. Постійна - 5 000 руб. в місяць. Змінна - вартість електроенергії, витраченої за місяць.

Фізична особа не представило бухгалтеру ТОВ свідоцтва про свою реєстрацію в якості індивідуального підприємця. Заяви про надання йому стандартних вирахувань він також не подав.

До складу витрат, що зменшують оподатковуваний дохід, бухгалтер ТОВ включив всю суму орендної плати - 5 100 рублів.

Якщо фірма орендує державне або муніципальне майно, то вони повинні самостійно утримувати і сплачувати до бюджету ПДВ по орендній платі. Але робити це потрібно не завжди. У деяких випадках обов'язок по сплаті ПДВ покладається на державну установу.

Зазвичай фірми орендують у держави нерухоме майно: будівлі, житлові та нежитлові приміщення, земельні ділянки.

Зверніть увагу: оренда такого майна підлягає державній реєстрації. У той же час договори, укладені на термін менше року, реєструвати не потрібно.

Договір може укладатися або безпосередньо з бюджетною установою, або за участю комітету з управління майном.

Якщо договір укладений безпосередньо з державною установою, то в цьому випадку фірма не буде податковим агентом. Тому вона повинна перераховувати орендні платежі з урахуванням ПДВ. При цьому неважливо, куди за умовами договору сплачуються гроші: в бюджет, на власний рахунок державної установи або на його рахунок в казначействі. У бухобліку ці операції відображаються так само, як і звичайні розрахунки з постачальниками.
Приклад.

При укладанні договору з участю комітету з управління майном фірма стає податковим агентом по ПДВ. Тому вона повинна самостійно утримати ПДВ з суми орендної плати та перерахувати його до бюджету (ст.161 НК Україна (2)).

Зверніть увагу: від обов'язків податкового агента фірма не звільняється навіть тоді, коли вона не є платником ПДВ. Наприклад, в разі, якщо фірма перейшла на «спрощенку».

ПДВ з оренди державного майна визначається розрахунковим шляхом. Для цього потрібно скористатися формулою: орендна плата за договором (з урахуванням ПДВ) x 18/118 = сума ПДВ.

ЗАТ орендувало виробниче приміщення у комітету з управління державним майном. Сума щомісячної орендної плати за договором становить 23 600 руб. Її фірма повинна перераховувати не пізніше 10-го числа поточного місяця.

Бухгалтер фірми розрахував суму ПДВ по орендній платі так:

23 600 руб. x 18/118 = 3 600 руб.

Таким чином, ЗАТ повинен щомісяця перераховувати орендну плату в розмірі 20 000 руб. (23 600 - 3 600) і ПДВ з оренди - 3 600 руб.

Після того як фірма розрахує суму ПДВ з орендної плати, в бухгалтерському обліку треба зробити такі записи:

Утримана сума ПДВ з суми орендної плати

68 с / з «Розрахунки по ПДВ»

Перераховано орендну плату орендодавцю (без урахування ПДВ)

Перераховано до бюджету ПДВ з суми орендної плати

68 с / з «Розрахунки по ПДВ»

Зверніть увагу: при перерахуванні ПДВ в якості податкового агента в поле 101 платіжного доручення потрібно вказати код 02 «Податковий агент».

Сплачений до бюджету ПДВ можна прийняти до відрахування. Для цього необхідно виконання наступних умов:

орендоване майно використовується у виробничих цілях;
орендна плата за звітний місяць відображена в обліку;
виписаний рахунок-фактура;
ПДВ перераховано до бюджету.

Рахунок-фактуру фірма повинна виписувати собі сама. Він складається в двох примірниках. Перший з них підшивається в журнал обліку виставлених рахунків-фактур, а другий - в журнал обліку отриманих рахунків-фактур.

Рахунок-фактура виписується на суму орендної плати, зазначеної в договорі. З цієї суми потрібно виділити ПДВ за розрахунковою ставкою 18/118 і показати окремо. У графі 1 "Найменування товару (опис виконаних робіт, наданих послуг)» рахунки слід вказати «Оренда державного майна» або «Оренда муніципального майна».

При цьому перший примірник рахунки-фактури реєструється в книзі продажів, а другий - в книзі покупок (якщо фірма є платником ПДВ і має право на податкові відрахування).

Зареєструвати рахунок-фактуру в книзі продажів потрібно в момент перерахування в бюджет орендної плати. Запис же в книзі покупок робиться в тому місяці, коли ПДВ перераховано в бюджет, а послуга з оренди відображена в обліку.

Після того як ПДВ буде прийнятий до відрахування, в обліку робиться запис по дебету 68 субрахунок «Розрахунки по ПДВ» кредиту 19 - прийнятий до відрахування ПДВ по орендній платі.

Продовжимо попередній приклад.

ПДВ з оренди фірма перераховує одночасно з орендною платою. Щомісяця протягом терміну дії орендного договору бухгалтер ЗАТ робитиме такі записи: