Оподаткування продавця і покупця при операціях з нерухомістю
Для багатьох продавців-покупців нерухомості поки не вклалася схема, скільки, і коли потрібно платити при продажу нерухомості? Чим відрізняється податкове вирахування при продажу від податкового вирахування при покупці. Адже це різні речі. У цій статті ми розглянемо базові схеми оподаткування, а також деякі тонкощі, які слід врахувати платникам податків.
ПОДАТКИ З ВЛАСНИКА
Дані з Федеральної Реєстраційної Служби по операціях з нерухомістю рано чи пізно потрапляють до податкових інспекцій, які ведуть базу даних платників податків.
Якщо говорити простими поняттями, то на кожному платника податків числиться майно - квартира, дача, машина (по автомобілям дані надходять з ГИБДД при постановці на облік автомобіля) і т.п. Виходячи з цих відомостей, податкова сама нарахує вам податок на майно (а по машині, так як вона не нерухомість - транспортний податок). При цьому відомості про майно можуть надійти з запізненням, але відповідно до законодавства, це ВИ зобов'язані вчасно сплатити податок, а не податкова вчасно з вас його попросити. Тому вам можуть нарахувати штрафи за прострочення. Тобто теоретично, ви самі повинні прийти в податкову інстпекцію зі свідоцтвом про власність і документами на придбану квартиру і «здатися» на милість нараховує податок на майно співробітника. Тепер щороку він буде нараховувати вам податок.
Датою закінчення зобов'язання платника податків зі сплати податку на майно фізичних осіб буде дата продажу вами квартири (дата договору купівлі-продажу). Але в даний час існує серйозна проблема інформаційного обміну між ФРС і податковими службами. Тому до податкової інспекції може не надійти інформація про те, що ви продали квартиру, і податок на майно буде продовжувати нараховуватися. Причому, оскільки облік ведеться по платниках податків, а не за об'єктами, курйоз може полягати в тому, що два платника податків (продавець після продажу і покупець) можуть платити податок за одну квартиру. Показником цього будуть прийшли вам (продавцю, після продажу) повідомлення про необхідність сплати НІ.
Тому, згідно із законодавством, ви ЗОБОВ'ЯЗАНІ як мінімум в повідомному порядку (про цей порядок пізніше) здати податкову декларацію за підсумками року, де буде зафіксовано факт продажу квартири. Якщо ви прийдете до податкової з вимогою не нараховувати вам більше податок, так як ви, наприклад, продали квартиру ще рік тому, не здавши вчасно декларацію, податкова вимагатиме її здати, і може нарахувати штраф 5 тис.руб.
ПОДАТКИ З ПОКУПЦЯ
Як ПОКУПЕЦЬ нерухомості, Ви маєте право на ЄДИНИЙ в своєму житті майновий податкове вирахування в розмірі 1 млн руб при придбанні квартири або 125 тис.руб при придбанні заміського об'єкта. Це означає наступне: підтвердивши придбання квартири вартістю понад 1 млн руб, ви можете одержати відрахування (повернення, пільгу) з податку на доходи з фізичних осіб з
- суми 1 млн руб (перший випадок);
- якщо квартира коштує менше 1 млн. руб, то з суми вартості квартири (другий випадок);
- якщо ж ви купуєте приватний будинок або земельну ділянку, то ви отримуєте можливість податкового відрахування з суми 125 тис. руб. (3-ий випадок);
- або з суми фактичної вартості будинку і землі, якщо вони стоять менш 125 тис. руб.
При цьому ви повинні не просто показати правоудостоверяющіх (свідоцтво про власність) та правовстановлюючі (договір купівлі-продажу) документи, а й документи, що підтверджують оплату (платіжка, розписка і т.п.).
Оскільки таке вирахування надається ТІЛЬКИ РАЗ раз в житті, варто добре подумати, коли і на який об'єкт його взяти. Тобто якщо ви купили дачку, але плануєте купити набагато дорожчу квартиру, то варто віддати перевагу відрахування по квартирі, порівняйте 13% від 125 тис.руб. і 13% від 1 млн. руб.
Ви повинні написати заяву на отримання стандартного податкового відрахування при придбанні нерухомості в податкову інспекцію за місцем вашої постановки на облік (тобто де ви отримали ІПН) і докласти всі зазначені документи. Держава готова вам повернути сплачується вами прибутковий податок з ваших доходів (зарплати, яка нараховується вам офіційно роботодавцем, і по якій сплачуються всі податки) в розмірі 13% (ставка прибуткового податку)
- від 1 млн. руб в першому випадку;
- від фактично сплаченої вартості квартири в другому випадку;
- від 125 тис. руб в 3-му випадку; і
- від суми фактичної вартості землі і будинки в 4-му випадку.
Причому, при наданні вирахування, сплачені вашим роботодавцем прибуткові податки з фізичних осіб (ПДФО) з вашої зарплати будуть повертатися вам на спеціально відкритий для цього рахунок як то кажуть, по мірі надходження.
Зауважте, що держава вам не повинно просто грошей, а саме ПОВЕРНУТИ СПЛАЧЕНІ раніше вами (роботодавцем за вас) суми податку на доходи фізичних осіб. Тобто якщо ПДФО вами не сплачується, а офіційну зарплату ви не отримуєте, то повертати не буде чого.
Залишається сума відрахування, яку вам винна держава 130 - 46,8 = 82,2 тис.руб. При зберегти рівня окладу в 10 тис. Руб з сплачуються річним ПДФО 15,6 тис.руб, ви будете отримувати щорічні повернення ще протягом 82,2 / 15,6 = 5 років по 15,6 тис руб і на 6 рік «хвостик »4,2 тис.руб.
Якщо ж ваша квартира коштувала 800 тис. Руб, то ви претендуєте на відрахування в розмірі 800 * 13% = 104 тис.руб.
Важливий момент. Якщо квартира придбана в частках, то сума відрахування надається в тих же частках від 1 млн. Руб. при вартості квартири понад 1 млн. руб. Тут законодавство трохи нелогічно, так як відрахування надається людині, а вважається по об'єкту.
Квартира коштує 800 тис. Руб.
Частки у власності 30 і 70%.
Перший власник отримує відрахування 13% від 30% від 800 тис = 13% * 240 = 31,2 тис.руб.
Другий 13% * 70% * 800 тис = 72,8 тис. Руб. повернення на рахунок.
Квартира коштує 2млн.руб.
Перший отримує 13% від 30% від 1 млн.руб. = 39 тис. Руб повернення грошей.
Другий отримує 13% від 70% від 1 млн.руб. = 91 тис. Руб. Обидва в сумі отримують ті ж 130 тис.руб.
На жаль, в разі часткою, держава не дає відрахування по 1 млн.руб. кожному.
ТОНКОЩІ ДЛЯ ПОКУПЦІВ НЕРУХОМОСТІ
При отриманні повернення сплаченого ПДФО суми 1 млн. Руб. при покупці вами квартири (податкового вирахування) ви пишете заяву, докладаючи і договір купівлі-продажу і документи, що підтверджують оплату. При цьому податківці можуть поцікавитися, на які доходи вами куплена квартира, якщо, наприклад, офіційні доходи у вас занадто маленькі. Стандартним способом докази доходів тут є різні розписки і заяви родичів, які допомогли матеріально, і знайомих, які дали вам в борг.
ПОДАТКИ З ПРОДАВЦЯ
Тут є 4 варіанти:
1. Ви є власником більше 3 років і продаєте квартиру. При цьому не важливо, чи купуєте ви щось потім.
2. Ви є власником менше 3 років і продаєте квартиру.
3. Ви є власником менше 3 років і робите альтернативну операцію, тобто продаєте квартиру, а потім купуєте нову.
4. Ви є власником менше 3 років і продаєте квартиру, яка раніше була куплена, а не приватизована, причому у вас є документи, що підтверджують факт покупки і оплати.
1 варіант: Якщо ви є власником більше 3 років (див. Дату в свідоцтві про власність), ви не повинні платити податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) з суми, отриманої при продажу. Але повідомну податкову декларацію подати ви зобов'язані.
2 варіант: Якщо ви просто продаєте квартиру, не купуючи нічого натомість, то ви сплачуєте податок з суми продажу, зазначеної в договорі купівлі-продажу мінус 1 млн. Руб. (Стандартний податкові відрахування). Існує практика заниження вартості квартир в договорах купівлі-продажу з метою мінімізувати податки, але тут існують небезпеки, по-перше, донарахування податку з ринкової ціни квартири, яка може бути визначено податковою інспекцією самостійно. Такі вибіркові перевірки податковими органами відповідності цін в договорах купівлі-продажу ринкових, теоретично можуть стати суцільними. Хоча, з точки зору Цивільного Кодексу, обидві сторони договору купівлі-продажу мають право визначити вартість за домовленістю. Тим, не менше, розгляду з податкової тут можливі.
Однак, покупцеві вашої квартири зовсім невигідно занижувати вартість квартири в договорі, так як в подальшому він може продати цю квартиру і мінімізувати СВОЇ податки з продажу пред'явленням витрат на покупку (тобто це сума в вашому з ним договорі). Також заниження вартості може бути неможливо, якщо покупець оформляє на неї іпотеку. Третій варіант - якщо ваш покупець не дуже впевнений у вашій порядності, не виключає можливості розірвання договору купівлі-продажу, при якому ви зобов'язані будете йому повернути занижену вартість грошей замість реально сплаченої. Правда, різницю можна оформити додаткової розпискою, але тим не менше ...
Крім цього, ви знову-таки зобов'язані як продавець подати податкову декларацію та заяву на стандартний вирахування. З різниці ціни продажу мінус 1 млн. Руб. вам нарахують ПДФО.
3 варіант: Ви володієте квартирою менше 3 років, продаєте її і купуєте нову квартиру після продажу старої. При поданні податкової декларації ви вказуєте, що продали нерухомість з метою придбання нової, і що іншої квартири для проживання у вас немає. В цьому випадку вартість купленої квартири зачитується як витрата, і сума податку обчислюється в розмірі 13% * (сума продажу- сума покупки). Але в цьому випадку важливо, щоб і покупка і продаж відбулися протягом одного звітного (календарного) року. Тобто до одного року повинні ставитися і дата продажу в договорі купівлі-продажу, і дата свідоцтва про власність на нову квартиру. Тобто фактично ви маєте право вибору, чи скористатися вам стандартним податковим вирахуванням за схемою ПДФО = 13% (сума продажу - 1 млн. руб.) або ПДФО = 13% (сума продажу - витрати на придбання). Вибір того чи іншого варіанту визначають прості арифметичні обчислення за фактичними цифрами
4 варіант: Ви володієте квартирою менше 3 років, причому колись купили її, а не приватизували. Факт покупки підтверджує договір купівлі-продажу і документ про оплату, наприклад, розписка, платіжка і т.д. При поданні податкової декларації ви віднімаєте з доходів, отриманих при продажу, витрати, пов'язані з отриманням цих доходів (які зумовили отримання доходу), тобто вартість покупки. Теоретично, можна врахувати ще й витрати на капітальні ремонт, підтверджені документально.
Тобто ПДФО = 13% * (сума продажу - сума покупки - витрати на ремонт). Тут, як і в попередньому варіанті, у вас є вибір, чи скористатися вам стандартним податковим вирахуванням за схемою ПДФО = 13% (сума продажу - 1 млн.руб.) Або ПДФО = 13% (сума продажу - витрати на придбання та ремонт) . Вибір того чи іншого варіанту також визначають прості арифметичні обчислення за фактичними цифрами.
ТОНКОЩІ ДЛЯ ПРОДАВЦІВ НЕРУХОМОСТІ
Про коректне вказівку вартості квартири з метою оптимізації податків в договорі купівлі-продажу квартири ми вже вказали.
Друга особливість-можливість, якщо вже вам нарахували значну суму ПДФО з суми продажу, це можливість отримати відстрочку або розстрочку зі сплати податку. У цьому випадку відразу ж необхідно подати відповідну заяву, але рішення податкова інспекція приймає на свій розсуд.
Якщо ви маєте право отримати стандартне податкове відшкодування в максимально можливу суму 13% від 1 млн.руб. (125 тис.руб в разі покупки будинку або ділянки) при покупці квартири тільки один раз в житті, то отримувати відрахування з оподатковуваної бази при продажу нерухомості в сумі 1 млн. Руб. ви можете стільки раз, скільки разів продаєте нерухомість. Але ЗВЕРНІТЬ УВАГА: стандартні податкові відрахування стосуються тільки житлової нерухомості.
Податкова декларація разом з усіма заявами про надання стандартних податкових вирахувань і відстрочок подаються протягом 1 кварталу року, наступного за роком, протягом якого ви зробили купівлю-продаж нерухомості.
Заходьте на сайт Агентства нерухомості Щелково ТОВ "Сто відсотків" Московської області, квартири, кімнати і земля
Якщо ви вчасно не подали податкову декларацію, навіть в повідомного характеру (якщо термін володіння квартирою більше 3 років), то в базі податкової інспекції, яка ведеться по платниках податків, а не за об'єктами нерухомості, об'єкт нерухомості може продовжувати значитися на вас. При цьому вам можуть продовжувати приходити нарахування з податку на майно (курйоз в тому, що одночасно вони приходять і тому, хто купив у вас квартиру). А для того, щоб розібратися з цим питанням і не платити за те, що вам вже не належить, вам все одно доведеться прийти в податкову і пред'явити факт продажу (дарування) вами квартири, і, відповідно, порушення у вигляді неподання податкової декларації.